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部委報告：高房價已成居民消費最大阻力
發(fā)布日期：2009/3/26
來源：經(jīng)濟(jì)觀察
作者：張斌 趙宇新
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部委報告：高房價已成居民消費最大阻力
經(jīng)濟(jì)觀察報獲悉，國家某部委研究機(jī)構(gòu)最近出臺的一份報告顯示：“高房價”已經(jīng)成為抑制居民消費的主要原因。
報告主要從房價與居民最終消費率、房價收入比、房價構(gòu)成和房地產(chǎn)占固定投資的比例四個方面闡述了“高房價”對啟動居民消費的殺傷力。
報告知情人表示，房屋價格中能拉動內(nèi)需的不超過三成。所以，房屋價格不能再繼續(xù)上漲。
沒有錢再去“消費”
多年在“擴(kuò)大內(nèi)需，擴(kuò)大消費”口號下的事實是，中國的居民消費率在持續(xù)走低。
這份報告指出，中國居民最終消費率呈現(xiàn)出明顯的逐年降低趨勢的同時，房價卻在逐年上升。公開數(shù)據(jù)顯示，2000到2008年，最終消費率由61.1%下降到48.6%，其中居民消費率更是下降到35%左右。但從2000年到2007年，全國70個大中城市房屋銷售價格卻是一路上升，僅2007年就同比上升了7.6%。
“為了房子，我們到現(xiàn)在都沒敢要小孩兒，但是這個目標(biāo)依然很遠(yuǎn)。”李峰（化名）說。李峰今年31歲，山西人，目前在北京一家金融機(jī)構(gòu)工作。
李峰的收入在同齡人里還算不錯。目前月收入13000元。他的愛人月收入也在7000元左右。
2005年結(jié)婚后，兩個人租了一套一居室，房租每月大概2300元左右，加上其他的開銷平均每月在6000元。可是他們目前還沒有自己的房子，北京房價這么高，他們的收入雖然不算低，但也不敢輕言買房。
李峰說：“本來這幾年的積蓄也可以有個首付，但是由于父母在農(nóng)村，醫(yī)療等沒有保障。現(xiàn)在年齡又大了，身體不好，所以這點錢根本不敢動。”
城市中，情況和李峰夫婦相似的很多。
上述報告知情人說：“現(xiàn)在北京、上海、深圳這樣的城市，買一套房子差不多要花掉這個家庭15年—20年的收入；二線城市大概要10—15年；三線城市雖然好一些，但是也在其他國家之上。”
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭表示：“一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。”
難以拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素包括五個方面：土地價格或者使用費、前期開發(fā)工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)管理費以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金。
報告中顯示，房地產(chǎn)中只有建筑和安裝這一塊兒可以啟動內(nèi)需，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)。但是這部分占房地產(chǎn)價格的比重很少，北京大概是10-20％，二線城市大概是30-40％。其余部分都是購買土地和稅收等占去，根本不能拉動內(nèi)需。”
“這也就是說，100元的居民可支配收入，如果去買房子，全國平均來看只有20-30元拉動了內(nèi)需，其他的70-80元都被政府和企業(yè)拿去。”報告知情人解釋說。
武海是一家建筑公司的老板，在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時也印證了此觀點：“房屋建筑成本差距越來越小，建造成本并沒有與房價一起大漲。雖然地價與營銷成本在增加，但房價越高，建筑成本占房價比例則是越來越小。”
他舉例，如石家莊鬧市區(qū)的房價在8000元一平方米，建筑工程造價是每平方米1600元，占20％。而北京的二環(huán)內(nèi)房價在24000元，建筑工程造價也是1600元，占房價的6．67％。
依然暴利
“房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)。”上述報告的知情人士說，“目前，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比例，大城市已經(jīng)占到了５０％這樣。”
商務(wù)部研究院的研究員梅新育接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時表示，一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)投資增長率顯著高于經(jīng)濟(jì)增長率時(例如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長率的2倍時)，就有產(chǎn)生泡沫的危險。
1998—2007年，中國GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資年平均增長分別為9.4%、18.8%、22.1%。房地產(chǎn)投資平均增速超過GDP平均增速的2.35倍；其中2000年到2007年房地產(chǎn)投資年均增速幾乎都在20%以上，2003年和2007年房地產(chǎn)投資年增速更是達(dá)到約30%。
“房價增速明顯高于GDP增速時，房地產(chǎn)投資增長率2倍于GDP增速意味著社會財富持續(xù)流向房地產(chǎn)部門。”梅新育說。
報告中顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)商的自有資金很少，只有10%-20%左右。最后整個工程的利潤即使只有5%，那么房地產(chǎn)商的自有資金回報率也有50%，這里面有一個杠桿效應(yīng)。
“何況整個工程的利潤不可能只有5%，有些與政府合作的項目甚至不需要自有資金。”上述報告知情人透漏。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，每個項目的杠桿效應(yīng)也是不同的，這主要取決于土地出讓金的不同，貸款是預(yù)征還是后付，項目完成幾成可以預(yù)售等等，靈活性很大。
“當(dāng)利潤為負(fù)時，杠桿效應(yīng)也會顯現(xiàn)，不過目前來看不存在這種情況。”地產(chǎn)商說。
報告建議房價堅決不能再漲，現(xiàn)在一些城市出臺買房落戶政策，不但不能啟動消費，相反會加劇東西城市和大小城市之間的差距。
梅新育表示：“要使高房價降下來主要應(yīng)該從獲取杠桿率的途徑上做文章，取消其中的一些不公平，制定個標(biāo)準(zhǔn)出來。”
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