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七成央企涉足房地產(chǎn) 國資委態(tài)度曖昧
發(fā)布日期：2010/1/9
來源：華夏時報
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經(jīng)過一年的鏖戰(zhàn)，央企的主要經(jīng)營指標(biāo)，在同比下降的通道上終于劃出大陽線。
1月7日，記者從國務(wù)院國資委召開的“中央企業(yè)負責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核工作會”上了解到，中央企業(yè)全年營收總額預(yù)計將超過12萬億元，利潤總額將超過7500億元。也就是說，與去年相比，考核央企的關(guān)鍵指標(biāo)均全線飄紅。
《華夏時報》記者在獲得上述消息的同時，還從社科院“2009/中國房地產(chǎn)發(fā)展報告”課題組某核心成員處獲悉，受益于4萬億元投資及寬松的貨幣政策，2009年1-10月，央企中涉及建筑業(yè)的利潤總額累計同比增長44.5%。基于此，這位專家向記者直言：央企翻紅，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒。而對于央企進軍房地產(chǎn)，國資委的態(tài)度顯得有些曖昧。
【七成央企進場】
1月6日，海南省省長羅保銘在國新辦告訴記者，海南自發(fā)布國際旅游島建設(shè)計劃以來，就有包括央企在內(nèi)的眾多企業(yè)，進駐海口、三亞等地，發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的賓館、度假村、海景房等房地產(chǎn)項目。
為避嫌，羅省長表示不便透露企業(yè)的名稱，但記者了解到，目前至少有中國中鐵、國電、遠洋、中海等央企活躍在海南的房地產(chǎn)市場上。尤其是中鐵集團，在2009年12月15日，其下屬的中鐵置業(yè)在三亞市迎賓路一塊112畝的土地競拍中，以1500萬/畝的價格造就了海南新地王。
中鐵的更大目標(biāo)在2011年。按照發(fā)展規(guī)劃，到2011年，中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊收入要達到225億元，進入全國房地產(chǎn)企業(yè)前10名；到2016年，集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更要進入行業(yè)前5名。
中國中鐵進入房地產(chǎn)行業(yè)時間并不長，但它在半年報中披露，截至目前，處于開發(fā)階段的項目占地面積已高達1200多萬平方米，總建筑開發(fā)面積則為1700余萬平方米，這個數(shù)字讓業(yè)內(nèi)人士很是吃驚。
“房地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤，正是中國中鐵等大型央企愿意進入的原因。”中國社科院研究員、連續(xù)6年擔(dān)任“中國房地產(chǎn)發(fā)展報告”主編的牛鳳瑞，向本報記者表示，正是由于中鐵置業(yè)這樣的央企參與，成全了自己，也“惹火”了中國的房地產(chǎn)。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前國資委分管的129家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。其中，保利、遠洋、華潤、中房等以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，而多達80余家的央企，在輔業(yè)中都含房地產(chǎn)，他們的主業(yè)來自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，這些企業(yè)原本和地產(chǎn)關(guān)系不大，但都日漸加入到拿地大軍行列。
從央企近年利潤發(fā)展變化來看，其總體凈利潤開始出現(xiàn)明顯的下降。而在主營業(yè)務(wù)利潤下降的同時，有報道稱，在央企去年二、三季度的收益中，竟然有三成來自輔業(yè)房地產(chǎn)。
輔業(yè)的帶動作用究竟有多大？記者多方求證尚無權(quán)威說法，但牛鳳瑞援引一份資料：中國建筑國際2008年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比僅在9%左右，卻依靠22%左右的平均利潤率，貢獻了48%的營業(yè)利潤；中國中鐵以占公司總收入1.7%的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，貢獻了8.6%的營業(yè)利潤。
有消息稱，中國建筑將要把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤貢獻比例提升至60%；而中國中鐵，則立志要進入房地產(chǎn)行業(yè)5強。
雖然中鐵、中建只是個案，但據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，出現(xiàn)了較大增長，僅去年上半年就達到28639億元，同比增長28.7%。而中國為應(yīng)對金融危機所撥出的4萬億投資，絕大部分都進入了央企或地方國企。而進入央企的大量資金，相當(dāng)?shù)囊徊糠直黄髽I(yè)移花接木，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就有了“地王”新紀(jì)錄，頻頻央企造。
【房地產(chǎn)“救駕”】
央企“不務(wù)正業(yè)”，說到底是奔“錢途”而來。
來自專業(yè)研究機構(gòu)的報告顯示，去年上半年各月成交排行前十的商品房開發(fā)地塊中，六成的高價地塊，均有央企背景的企業(yè)站在后面。其中，保利、中化方興、中海地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等央企的表現(xiàn)最為搶眼。
就拿中化方興來說，其母公司為中化集團，近半年來，集團的主業(yè)中除了房地產(chǎn)，其余的如農(nóng)業(yè)、能源、化工等都不景氣。去年一季度，化工行業(yè)普遍虧損，中化下屬上市公司中化國際，經(jīng)營的大宗商品橡膠、焦炭、鐵礦砂等受到了明顯影響，利潤水平不及往年的1/4。相比之下，中化方興的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，中化集團資產(chǎn)規(guī)模約1000億元，按照國資委核定央企主業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，該集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)在集團總資產(chǎn)的1/5左右，但近一段時期以來，母公司不斷將資產(chǎn)注入方興地產(chǎn)，這就有了2009年6月底，中化方興以40.6億元的天價，將北京廣渠路15號地摁入賬下。
【更多的場外央企，開始對房地產(chǎn)行業(yè)“虎視眈眈”】
一位近期打算在地產(chǎn)界淘金的央企董事長表示，在傳統(tǒng)的制造領(lǐng)域，企業(yè)想獲得利潤十分困難，而進入房地產(chǎn)，企業(yè)不想獲得利潤都十分困難。“所以，我們計劃將房地產(chǎn)定為公司的第二副業(yè)，計劃做大這塊業(yè)務(wù)。”他表示。
不久前發(fā)布的“2009中國房地產(chǎn)發(fā)展報告”，通過對國資委欽定的央企開發(fā)商進行業(yè)績評測，發(fā)現(xiàn)即使是業(yè)績居中的企業(yè)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也戰(zhàn)績不凡。如華潤置地，2009年輕而易舉地完成了200億元的銷售目標(biāo)，而上一年的營業(yè)收入還不到這個數(shù)的一半。
報告還對企業(yè)的盈利性、成長性等指標(biāo)進行分析，認為央企地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤率，甚至高于所謂的行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)萬科。萬科地產(chǎn)2008年的凈利潤同比下降16.7%。而央企出身的保利地產(chǎn)，當(dāng)年實現(xiàn)營業(yè)收入155.2億元，凈利潤同比增長50.35%；中海地產(chǎn)的全年凈利潤率，也遠在萬科之上。
關(guān)于央企地產(chǎn)的盈利能力，記者從財政部的網(wǎng)站上也能得到印證。據(jù)財政部發(fā)布的消息，2009年1-11月，央企中煙草行業(yè)利潤出現(xiàn)下滑；石油、鋼鐵、煤炭、有色等行業(yè)利潤降幅趨緩；電網(wǎng)企業(yè)和鐵路運輸行業(yè)減虧明顯；相比之下，施工房地產(chǎn)、建材、汽車等行業(yè)，利潤大幅增長。
“在實體經(jīng)濟沒有完全恢復(fù)的當(dāng)下，央企將房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)布局，對企業(yè)、對出資人都有好處。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，由于央企手上一般都握有重金，也有很低廉的融資成本，這些錢如果被放到主業(yè)上，很有可能虧本，放到房地產(chǎn)上倒可以賺錢。陳國強也以華潤置地為例，華潤置地的紅山世家項目，售價已經(jīng)從去年年初的1.8萬元/平方米均價上漲至2.4萬元/平方米，最高價格達到了3.5萬元/平方米，不到一年，溢價幅度近100%。
“產(chǎn)業(yè)布局只是一個說辭，房地產(chǎn)的暴利才是央企不愿離開房地產(chǎn)的真正原因。”北京國融大通總經(jīng)理李智慧博士說，在制造業(yè)過剩，主業(yè)經(jīng)營并不良好的情況下，央企通過高達100%以上的土地溢價參與地產(chǎn)開發(fā)，目的或是加大土地儲備加快從股市圈錢，或是從高房價中獲益，“實現(xiàn)堤內(nèi)損失堤外補。”
【國資委“縱容”】
央企挾巨資北上南下，制造一個又一個地王，業(yè)內(nèi)外對此頗有微詞，但大管家國資委卻態(tài)度曖昧。
“國資委最近對央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合重組，給我的感覺是放緩多了。”李智慧注意到，包括2009年在內(nèi)，在已完成的央企重組案和主輔改制案中，除中房集團獲得過華能房產(chǎn)的業(yè)務(wù)劃撥外，其余企業(yè)均無動作。
去年早些時候，李榮融在央企負責(zé)人會議上表示，國資委將加快推進中央企業(yè)的聯(lián)合重組，清理虧損企業(yè)和非主業(yè)板塊。李榮融的講話中，提到了電力、軍工、煤炭、鋼鐵、電子信息等行業(yè)，卻只字不提房地產(chǎn)。
央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合重組，似乎成了國資委刻意回避的話題。而在兩年前，李榮融在回答本報記者提問時表示，將房地產(chǎn)作主業(yè)的央企不會超過15戶，相當(dāng)?shù)囊徊糠种蛔鳛檫^渡，其余的重組、退出是必然。
實際上，整個2009年，國資委為實現(xiàn)“保增長”的第一目標(biāo)，對于涉房央企的整合重組或主輔分離，監(jiān)管力度并不大。國資委對這項工作的模糊表態(tài)，縱容了眾央企在房地產(chǎn)市場上樂此不彼。
“目前國資委也處于兩難境地。”陳國強說，對于央企房地產(chǎn)業(yè)的重組，國家一直有硬要求，一些原來不做房地產(chǎn)的央企現(xiàn)在進入這個領(lǐng)域，不但是高地價推動高房價，而且給結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)業(yè)的重組，帶來很大的困難。
對央企大舉進軍房地產(chǎn)，雖然國資委態(tài)度曖昧，但是央企與房地產(chǎn)業(yè)“閃婚”，隱憂依稀可見，尤其是去年10月以來，隨著樓市“價升量跌”現(xiàn)象的出現(xiàn)，對央企來說不是好事。
以北京為例，盡管目前的房地產(chǎn)價格仍然在上漲，但交易量則在持續(xù)下滑。去年8月份，北京期房住宅成交量環(huán)比下降了8%，但新盤開盤均價卻較去年4月上漲了4000元/平方米。
有數(shù)據(jù)顯示，央企中僅母公司和二級企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量，目前已高達1800億元人民幣。這些央企半道上進入房地產(chǎn)行業(yè)，一旦房地產(chǎn)價漲量跌釀成拐點，對于高成本拿地、缺乏專業(yè)操盤經(jīng)驗的央企可能更加兇險。
國資委當(dāng)然也意識到這一點，為此，國資委副主任黃淑和1月7日對來京出席“經(jīng)營業(yè)績考核工作會議”的央企負責(zé)人發(fā)出警示，要慎重進入房地產(chǎn)、期貨和股市等高風(fēng)險領(lǐng)域，已經(jīng)進入的，要規(guī)范程序、嚴(yán)格考核。
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