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抄底美國(guó)的房?jī)r(jià)
發(fā)布日期：2011/5/7
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)
作者：周亞霖
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李海靜帶了一行9人去美國(guó)看房，這次有3個(gè)人買(mǎi)了位于美國(guó)佛羅里達(dá)的高爾夫社區(qū)項(xiàng)目：售價(jià)20萬(wàn)美金的獨(dú)棟，每人1-2套。
李海靜服務(wù)于威翰地產(chǎn)，這家機(jī)構(gòu)是美國(guó)看房團(tuán)最早的組織者。李海靜說(shuō)，他們的成交同比增加了一倍。大部分的成交來(lái)自長(zhǎng)三角，其次是北京和廣州。
今年以來(lái)，在北京有分公司的全球地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)大都成立了新部門(mén)，把美國(guó)、加拿大等地的豪宅拿到中國(guó)來(lái)賣(mài)。過(guò)去，所謂“美國(guó)購(gòu)房團(tuán)”顯得噱頭有余，成交寥寥，但現(xiàn)在，大有火候到了的意味。
【現(xiàn)金為王 】
威翰地產(chǎn)在2007年底來(lái)到中國(guó)，在過(guò)去的幾年，他們都是每?jī)蓚€(gè)月組織一次看房團(tuán)，而最近的幾個(gè)月，因?yàn)榭蛻?hù)太多，就把看房團(tuán)變成了1個(gè)月1次或2個(gè)月3-4次。
李海靜服務(wù)的這一行人中，沒(méi)有買(mǎi)房的客人要求6月份單獨(dú)去洛杉磯，他們想看看橘子郡爾灣的售價(jià)300萬(wàn)美元的高端項(xiàng)目，作為VIP的“獨(dú)立團(tuán)”，他們還要在那里打幾場(chǎng)高爾夫。
至2010年底，美國(guó)的地產(chǎn)已有所回升。就在“渾水”發(fā)布研報(bào)三天前，另一家名為西群（Citron Research）的美國(guó)調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)表了一篇針對(duì)中國(guó)高速頻道文章，同樣質(zhì)疑該公司“業(yè)績(jī)好得難以置信”。
現(xiàn)在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)，股市走勢(shì)也不佳，越來(lái)越多的錢(qián)在尋找出路。投資者把眼光投向了海外，美國(guó)成了最主要的選擇。
次貸危機(jī)之后，美國(guó)房?jī)r(jià)“跌跌不休”。現(xiàn)在，一些美國(guó)的房地產(chǎn)界人士開(kāi)始認(rèn)為，美國(guó)的房?jī)r(jià)到了一個(gè)谷底。拉斯維加斯那類(lèi)金融危機(jī)前大肆發(fā)展地產(chǎn)，供應(yīng)量巨大的城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)腰斬。即便是房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的紐約，記者采訪(fǎng)的在那里生活的人都認(rèn)為“房?jī)r(jià)跌了一成”。
在拉斯維加斯、亞特蘭大等很多地區(qū)，銀行拍賣(mài)的獨(dú)棟別墅，便宜的只要5萬(wàn)美元左右。這類(lèi)就是數(shù)量眾多的“法拍屋”——還不起貸款的人被銀行清理出戶(hù)后拍賣(mài)的房屋。
法拍屋的數(shù)量非常可觀(guān)。中介機(jī)構(gòu)的估計(jì)稱(chēng)，拉斯維加斯房屋交易6成是法拍屋。金融危機(jī)前，這個(gè)城市大肆地發(fā)展房地產(chǎn)。亞特拉大、達(dá)拉斯約有20%-30%的交易是法拍屋。
美國(guó)FORMAE公司的市場(chǎng)總監(jiān)Ellen居住的城市亞特蘭大，房屋均價(jià)已經(jīng)比金融危機(jī)前降低了30%。銀行因?yàn)橐笔栈噩F(xiàn)金，法拍屋比市價(jià)又低了20%。FORMAE公司是一家美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)投資公司。“貸款非常困難。如果信用等級(jí)在620分（分?jǐn)?shù)在325分到900分之間，620分-680分為信用中等）以下的人，貸款免談。另一方面現(xiàn)在銀行拍賣(mài)量卻非常巨大。2009年，美國(guó)就有285萬(wàn)套法拍屋。”這些因素綜合起來(lái)，Ellen覺(jué)得現(xiàn)在就是一個(gè)有大量現(xiàn)金的人在美國(guó)買(mǎi)房的絕佳時(shí)機(jī)。
對(duì)于當(dāng)下的形勢(shì)，Ellen引用全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun的話(huà)來(lái)形容：“現(xiàn)金為王”。
可能所有愛(ài)儲(chǔ)蓄的民族現(xiàn)在都受到“現(xiàn)金為王”的美國(guó)的熱烈歡迎。Ellen的鄰居是一位猶太人，在近階段，就陸續(xù)就買(mǎi)了16套房子。只要有好的物業(yè)出來(lái)，他就趕緊去看。Ellen認(rèn)為，在華人居住較多的地方，譬如加州、舊金山、紐約房?jī)r(jià)就高很多。
【分散風(fēng)險(xiǎn) 】
現(xiàn)在，投資美國(guó)的故事仍在演繹。Ellen稱(chēng)，他們已經(jīng)帶了不少中國(guó)南方城市的人去美國(guó)投資買(mǎi)房。最近有幾次交易，是人并未到現(xiàn)場(chǎng)看房，都是在中國(guó)完成的交易。
FORMAE去年6月在上海開(kāi)設(shè)了分公司。Ellen稱(chēng)，他的公司剛剛幫一個(gè)溫州老板投資了一個(gè)年回報(bào)率在7.87%的項(xiàng)目。
這是一個(gè)位于亞特蘭大市最繁華的商業(yè)區(qū)DOWNTOWN16街的房子——3層的聯(lián)排別墅，距離全美排名第二的理工大學(xué)喬治亞理工大學(xué)僅隔一條街。這個(gè)2000多英尺的房子租金每月1780美元，房?jī)r(jià)是18.8萬(wàn)美元（折合人民幣約123萬(wàn)元）。
和以往移民帶來(lái)的置業(yè)需求不同，李海靜的客人大部分都沒(méi)有移民。李海靜稱(chēng)，移民公司也想和威翰地產(chǎn)合作。
移民比投資的門(mén)檻高很多，按照美國(guó)法令，投資移民需要在美國(guó)區(qū)域中心（多為農(nóng)業(yè)地區(qū)或高失業(yè)地區(qū)）和非區(qū)域中心(經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的商業(yè)中心區(qū))投資50萬(wàn)或100萬(wàn)美元，其中可以包括不動(dòng)產(chǎn)，但還必須創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)崗位。
李海靜說(shuō)，很多移民公司的辦法是組織一個(gè)基金，讓基金成立一個(gè)公司，創(chuàng)造就業(yè)崗位，譬如買(mǎi)一個(gè)超市，雇傭數(shù)十個(gè)人。但必須是兩年后，公司經(jīng)營(yíng)狀況等通過(guò)官方審核，移民者才能獲得永久綠卡。
據(jù)李海靜的了解，當(dāng)下的這些投資者不僅僅是為了追求投資回報(bào)，將資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分散到海外，也是很重要的原因。前述的她的9位客人都是第一次去美國(guó)，都沒(méi)有綠卡，是高爾夫球友。
【投資賬本 】
美國(guó)亞裔房地產(chǎn)協(xié)會(huì)全國(guó)主席、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)美國(guó)德州房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)Kenneth Li稱(chēng)，在華人房屋交易中，有70%是來(lái)自?xún)?nèi)地，其中5%-10%是投資者。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是美國(guó)第二大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
在Kenneth Li的周?chē)恍┓侨A人的資深經(jīng)紀(jì)人也會(huì)聘請(qǐng)華人來(lái)做助理，這樣很有助于開(kāi)展業(yè)務(wù)。
這些都促成了中介們的好生意。Ellen前述那個(gè)溫州老板的越境交易費(fèi)用大約花費(fèi)了房?jī)r(jià)的3%。Ellen會(huì)收取一個(gè)月的租金來(lái)做出租服務(wù)的傭金；每個(gè)月房租的10%來(lái)做管理費(fèi)用。
在美國(guó)買(mǎi)房，如果對(duì)當(dāng)?shù)囟愂照卟磺宄赡芡顿Y回報(bào)率并不高，何況美國(guó)房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。Ellen稱(chēng)：“每個(gè)州不一樣，一般在1%-3%之間，而亞特蘭大只收1%，這也是Ellen認(rèn)為投資亞特蘭大比較重要的因素。”
Kenneth Li說(shuō)，除了房產(chǎn)稅，還有保險(xiǎn)也是該注意的。每個(gè)州保險(xiǎn)費(fèi)用都不一樣。如果是災(zāi)害比較多的路易斯安那州，費(fèi)用就貴些。房子大小不同，費(fèi)用也不同，一般在500-1000美元不等。
因?yàn)槊绹?guó)人工成本很高，修繕費(fèi)用是要特別注意的。在美國(guó)，一個(gè)水管工的工資是一個(gè)小時(shí)70-100美元。
Kenneth Li就認(rèn)為，“一定要注意不能買(mǎi)到屋況差的房子。地基、結(jié)構(gòu)、屋頂是三個(gè)最重要的地方，這些壞了，修理的費(fèi)用大約就要2萬(wàn)-3萬(wàn)美金。有的法拍房因?yàn)榉课菘罩脮r(shí)間會(huì)有1-2年，所以一定要認(rèn)真看好房子”。
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