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      任興洲:對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的看法與政策建議
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           任興洲:對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的看法與政策建議
          
           【對當(dāng)前房地產(chǎn)交易量回升的分析】
          
           近日,國家統(tǒng)計局公布的2009年1~3月房地產(chǎn)市場運行情況顯示,與2008年房地產(chǎn)市場交易清淡、銷售持續(xù)低迷的情況相比,一季度各地住房市場銷售出現(xiàn)了一些回升趨勢。3月份,我們專程赴山東濟(jì)南、日照、青島等地實地調(diào)研,了解到,這些城市住房交易量也在回升。根據(jù)我們的調(diào)研和分析,目前各地房地產(chǎn)市場交易量有所回升的主要原因包括:
          
           一是各級政府多種刺激性政策措施的效果開始顯現(xiàn)。從2008年8、9月份開始,各地方政府陸續(xù)出臺了多項支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施。特別是10月份以后,國務(wù)院常務(wù)會議提出“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費,支持居民購房”的政策,財政部采取了調(diào)整契稅稅率、免征印花稅、土地增值稅等措施;央行將商業(yè)性個人住房貸款利率下調(diào)至70%,最低首付款比例下調(diào)為20%。央行還五次降息,客觀上降低了居民購房成本。
          
           二是開發(fā)企業(yè)降價促銷刺激交易量回升效果明顯。
          
           三是住房信貸資金相對寬松,促使交易量回升作用明顯。
          
           四是各地保障性住房大量入市,促使市場交易量增大。
          
           以上各類因素促使累積了一年多的剛性需求在今年一季度得到釋放。特別是一、二手房中的中小戶型住房銷售更快。
          
           還需強(qiáng)調(diào)的是,我國目前國民經(jīng)濟(jì)總體上出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的趨勢,也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了利好影響。
          
           【對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的看法】
          
           從目前各種因素分析,住房市場交易量回升趨勢已比較明顯,表明各種政策效果已明顯顯現(xiàn)。但作出房地產(chǎn)市場全面回暖和復(fù)蘇的判斷還為時過早,當(dāng)前房地產(chǎn)市場回暖的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。主要表現(xiàn)是:
          
           第一,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)。
          
           第二,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)目前雖有企穩(wěn)趨勢,但仍不容樂觀。1~3月我國工業(yè)增加值增速為5.1%;對外貿(mào)易連續(xù)幾個月下降,一季度同比下降24.9%,其中出口下降19.7%。經(jīng)濟(jì)仍面臨外需不足的較大壓力。同時,就業(yè)形勢嚴(yán)峻,幾百萬大學(xué)生、上千萬農(nóng)民工的就業(yè)壓力更大。這種形勢也影響著房地產(chǎn)市場的走勢。
          
           第三,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和新開工數(shù)量尚未有明顯回升。今年1~3月,全國商品住宅完成投資同比增長3.2%,比去年同期回落31.5個百分點。一季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比下降40.1%,而去年同期則是增長29.7%。
          
           第四,到今年2月底,全國空置商品房約為2億平方米,需要大力消化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空置房和存量土地的“去庫存”任務(wù)還相當(dāng)艱巨,對開發(fā)企業(yè)的資金鏈也是很大的考驗。
          
           分析可見,目前房地產(chǎn)市場回暖的根基仍不穩(wěn)固,可持續(xù)的難度仍然很大。因此,還不能對市場形勢的嚴(yán)峻性掉以輕心,必須對房地產(chǎn)市場形勢及時觀察、冷靜分析,作出清醒判斷。從今年的市場走勢看,關(guān)鍵在于今年第二季度甚至第三季度是否能繼續(xù)保持交易回升的勢頭,以及房地產(chǎn)投資是否會持續(xù)加大。
          
           【政策建議】
          
           當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的關(guān)鍵任務(wù)仍是“促交易、增投資、保增長”。應(yīng)繼續(xù)促進(jìn)市場銷售,盡快消化庫存,回籠資金,刺激房地產(chǎn)投資增長,滿足市場需求。總體來看,影響當(dāng)前銷售增長的癥結(jié)仍是交易價格和交易成本較高,市場需求能力不足、信心不振。針對這種形勢的政策建議是:
          
           第一,密切觀察和跟蹤分析房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展和變化,采取有針對性的措施,促使房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。第二,進(jìn)一步落實已出臺的各項政策措施,使其切實到位。尤其對普通商品住房需求的支持政策的細(xì)則、配套措施應(yīng)及時落實到位,對改善型需求給予支持。第三,繼續(xù)引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適度讓利,促進(jìn)交易,回籠資金,擴(kuò)大投資。第四,通過信貸等手段對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)扶持,避免僅因資金周轉(zhuǎn)問題而陷入困境。同時,也必須注重控制金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險,在個人住房貸款方面應(yīng)重點鼓勵自住型消費需求,對單純投機(jī)需求仍需抑制。第五,繼續(xù)加強(qiáng)住房保障制度的實施。發(fā)揮保障性住房建設(shè)保民生、促增長的作用。
          
           任興洲:國務(wù)院發(fā)展研究中心專家
      2009/10/9 18:58:39

       

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