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| 任興洲：對當前房地產(chǎn)形勢的看法與政策建議 |
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任興洲：對當前房地產(chǎn)形勢的看法與政策建議
【對當前房地產(chǎn)交易量回升的分析】
近日，國家統(tǒng)計局公布的2009年1～3月房地產(chǎn)市場運行情況顯示，與2008年房地產(chǎn)市場交易清淡、銷售持續(xù)低迷的情況相比，一季度各地住房市場銷售出現(xiàn)了一些回升趨勢。3月份，我們專程赴山東濟南、日照、青島等地實地調(diào)研，了解到，這些城市住房交易量也在回升。根據(jù)我們的調(diào)研和分析，目前各地房地產(chǎn)市場交易量有所回升的主要原因包括：
一是各級政府多種刺激性政策措施的效果開始顯現(xiàn)。從2008年8、9月份開始，各地方政府陸續(xù)出臺了多項支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施。特別是10月份以后，國務院常務會議提出“加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”的政策，財政部采取了調(diào)整契稅稅率、免征印花稅、土地增值稅等措施；央行將商業(yè)性個人住房貸款利率下調(diào)至70%，最低首付款比例下調(diào)為20%。央行還五次降息，客觀上降低了居民購房成本。
二是開發(fā)企業(yè)降價促銷刺激交易量回升效果明顯。
三是住房信貸資金相對寬松，促使交易量回升作用明顯。
四是各地保障性住房大量入市，促使市場交易量增大。
以上各類因素促使累積了一年多的剛性需求在今年一季度得到釋放。特別是一、二手房中的中小戶型住房銷售更快。
還需強調(diào)的是，我國目前國民經(jīng)濟總體上出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的趨勢，也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了利好影響。
【對當前房地產(chǎn)形勢的看法】
從目前各種因素分析，住房市場交易量回升趨勢已比較明顯，表明各種政策效果已明顯顯現(xiàn)。但作出房地產(chǎn)市場全面回暖和復蘇的判斷還為時過早，當前房地產(chǎn)市場回暖的基礎尚不穩(wěn)固。主要表現(xiàn)是：
第一，全球金融危機的影響仍在持續(xù)。
第二，國內(nèi)經(jīng)濟目前雖有企穩(wěn)趨勢，但仍不容樂觀。1～3月我國工業(yè)增加值增速為5.1%；對外貿(mào)易連續(xù)幾個月下降，一季度同比下降24.9%，其中出口下降19.7%。經(jīng)濟仍面臨外需不足的較大壓力。同時，就業(yè)形勢嚴峻，幾百萬大學生、上千萬農(nóng)民工的就業(yè)壓力更大。這種形勢也影響著房地產(chǎn)市場的走勢。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和新開工數(shù)量尚未有明顯回升。今年1～3月，全國商品住宅完成投資同比增長3.2%，比去年同期回落31.5個百分點。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長29.7%。
第四，到今年2月底，全國空置商品房約為2億平方米，需要大力消化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空置房和存量土地的“去庫存”任務還相當艱巨，對開發(fā)企業(yè)的資金鏈也是很大的考驗。
分析可見，目前房地產(chǎn)市場回暖的根基仍不穩(wěn)固，可持續(xù)的難度仍然很大。因此，還不能對市場形勢的嚴峻性掉以輕心，必須對房地產(chǎn)市場形勢及時觀察、冷靜分析，作出清醒判斷。從今年的市場走勢看，關鍵在于今年第二季度甚至第三季度是否能繼續(xù)保持交易回升的勢頭，以及房地產(chǎn)投資是否會持續(xù)加大。
【政策建議】
當前房地產(chǎn)市場面臨的關鍵任務仍是“促交易、增投資、保增長”。應繼續(xù)促進市場銷售，盡快消化庫存，回籠資金，刺激房地產(chǎn)投資增長，滿足市場需求。總體來看，影響當前銷售增長的癥結仍是交易價格和交易成本較高，市場需求能力不足、信心不振。針對這種形勢的政策建議是：
第一，密切觀察和跟蹤分析房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展和變化，采取有針對性的措施，促使房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。第二，進一步落實已出臺的各項政策措施，使其切實到位。尤其對普通商品住房需求的支持政策的細則、配套措施應及時落實到位，對改善型需求給予支持。第三，繼續(xù)引導開發(fā)企業(yè)適度讓利，促進交易，回籠資金，擴大投資。第四，通過信貸等手段對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)扶持，避免僅因資金周轉(zhuǎn)問題而陷入困境。同時，也必須注重控制金融機構的信貸風險，在個人住房貸款方面應重點鼓勵自住型消費需求，對單純投機需求仍需抑制。第五，繼續(xù)加強住房保障制度的實施。發(fā)揮保障性住房建設保民生、促增長的作用。
任興洲：國務院發(fā)展研究中心專家 |
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