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| 鄂爾多斯地產(chǎn)商求生啟示錄：“黑金”的冬天 |
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作者：沈旭文
鄂爾多斯大地產(chǎn)商求生啟示錄
一場法人代表的自殺事件，讓中富房地產(chǎn)公司一夜之間成為鄂爾多斯房地產(chǎn)市場信貸危局的典型代表。可對大多數(shù)鄂爾多斯開發(fā)商而言，名不見經(jīng)傳的中富其實并未對鄂爾多斯房產(chǎn)業(yè)的資金狀況產(chǎn)生實質(zhì)沖擊，反倒是目前某些已到掙扎求生境地的業(yè)界大鱷，才是可能引發(fā)行業(yè)信貸全面崩盤的危險之源。而鄂爾多斯萬力投資集團或許正是這樣一根“已經(jīng)冒煙的導火索”。
“如果和萬力相比，中富真不算個啥。”在鄂爾多斯房地產(chǎn)界頗有資歷的趙海（文中人名皆為化名，下同）說。的確，如果從項目規(guī)模上比較，按照萬力方面的公開說法，僅去年，萬力在鄂爾多斯市的計劃開工面積就達到100萬平米，同期鄂爾多斯全年房地產(chǎn)開工面積是1009.4萬平方米，而中富全部項目總建筑面積僅為10.8萬平方米，連萬力的零頭都算不上。
而在企業(yè)所面臨的信貸風險和可能的社會影響方面，將中富二股東王福金逼上絕路的2.63億高利貸，與萬力所背負的民間信貸相比，更是“小巫見大巫”。
“萬力凈資產(chǎn)規(guī)模差不多是中富的十倍，但是借的高利貸規(guī)模卻是中富的15倍到20倍。”前萬力財務(wù)人員古蘭表示，萬力在今年第三季度僅房款就收到了近4億元，卻在過去兩三個月間，不僅沒能給員工發(fā)出一分錢薪水，反以種種理由扣減員工尚未拿到的工資，并因單方面更改合同要求業(yè)主提前交款，而被眾多業(yè)主指為“騙子”。
在萬力目前的核心項目太陽城工地上，已從萬力離職的趙海指著幾處剛剛搭好的鋼架解構(gòu)表和西區(qū)工地上一個剛挖好尚未打地基的大坑表示：“因為缺錢，就是這樣的兩層鋼筋加個頂蓋，萬力就對業(yè)主說已經(jīng)封頂，催著業(yè)主交足90%的房款。那么一個大坑，萬力也開始收上千萬的首付。”
另一方面，令趙海及其他業(yè)內(nèi)人士擔心的是，中富倒下時所牽涉的債主是373家單位或個人，可同樣瀕臨絕境的萬力一旦倒下，所牽涉的就不僅僅是高利貸業(yè)者，已經(jīng)繳納大量房款甚至為此借下高利貸可依然未被交房的上千名業(yè)主、與萬力有著復雜債務(wù)關(guān)系的承包商以及曾將資金交給萬力代為放貸的普通民眾，也都會在民間信貸鏈條的緊緊裹挾下，一并隨萬力墜下深淵。
更重要的是，在鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，萬力正是以一種近乎極端的方式，淋漓盡致地展現(xiàn)了過去數(shù)年中，鄂爾多斯本土開發(fā)商與煤炭資本、民間信貸乃至政府扶持緊密交織、錯綜復雜卻踏入危途的真實生態(tài)。而作為鄂爾多斯“土著開發(fā)商的標桿”，萬力百般求生的努力一旦歸于失敗，那么所引發(fā)的全面恐慌足以吞噬這個行業(yè)中大多數(shù)的本地企業(yè)，畢竟萬力的融資手法實在太過典型。
萬力膨脹
“這是一個讓一切欲望成為現(xiàn)實的年代。”回首鄂爾多斯的變遷，來到鄂爾多斯經(jīng)商多年的劉宇感慨不已：“從2004年起，鄂爾多斯的GDP增速和財政收入基本上都保持著年均40%的增速，財政收入從200億到800億翻兩番只用了六年時間。”而萬力在房地產(chǎn)行業(yè)的高速崛起，則是鄂爾多斯速度的另一種代表。
2004年，原本從事建材銷售的邱燕林創(chuàng)立了伊金霍洛旗萬力房地置業(yè)有限責任公司，開始進軍利潤遠遠高于建材買賣的房地產(chǎn)行業(yè)，這便是萬力集團的前身。不過在當時的啟動資金中，邱本人占份額較小，反倒是幾位從事煤炭行業(yè)的股東成了主要出資人。其中一位正是劉宇的好友。這樣的啟動資金構(gòu)成，也讓萬力和大多數(shù)鄂爾多斯房企一樣，從一開始就和來自煤炭的“黑金”產(chǎn)生了密切的聯(lián)系。
“萬力也算鄂爾多斯較早的一批本地開發(fā)商了，它的股東構(gòu)成也很有鄂爾多斯的特色—有負責經(jīng)營的小企業(yè)主，有負責出錢的煤炭礦主，也有人脈深厚的下海官員。這跟買車一樣，都是標配。”劉宇調(diào)侃道。但多位知情人士均表示，雖然邱燕林并非最大出資人，但邱從一開始就對萬力的大小事務(wù)始終保持高度控制。這也給萬力打上了邱燕林個人經(jīng)營風格的深重烙印。
不過由于彼時煤炭需求尚未像后來那樣火爆，價格也未持續(xù)飆漲，因此盡管有來自煤炭行業(yè)股東的財務(wù)支持，但萬力依舊缺乏足夠的資金拿下規(guī)劃面積為11000平方米的開發(fā)處女作—萬力商貿(mào)步行街。于是萬力采取了以房換地的形式，與該地塊原有的五大業(yè)主達成協(xié)議，以建好后的商鋪抵付用地拆遷款項。由于這條步行街是當時鄂爾多斯轄內(nèi)的伊金霍洛旗為數(shù)不多的商業(yè)集中區(qū)域，因此萬力在這一項目上也收獲了房地產(chǎn)開發(fā)的第一桶金。
與此同時，鄂爾多斯本身發(fā)展也在全面提速，這也讓萬力加快了房地產(chǎn)開發(fā)的步伐，于是在2005年至2006年間，50000m2的伊旗阿鎮(zhèn)萬力商貿(mào)城、43000m2伊旗萬力吉祥苑,、31000m2沙圪堵萬力吉祥苑先后上馬。可是彼時鄂爾多斯房市尚不及2009年之后的火爆。為了促銷，萬力便在吉祥苑項目上，引入了在鄂爾多斯房地產(chǎn)界頗為普遍的“代貸款”購房模式。
而按古蘭的說法，盡管此前萬力也曾與民間高利貸業(yè)者打過交道，但正是從這時起，萬力“才算真正搞起了民間借貸”。
所謂“代貸款”，按字面意思解釋，就是業(yè)主在購房后由開發(fā)商代為向銀行集體申請辦理按揭抵押貸款，這樣便可提高貸款申請和發(fā)放效率。不過在鄂爾多斯，“代貸款”的含義卻遠不是這樣單純。
“鄂爾多斯辦代貸款大多會有小貸公司參與，因為不少樓盤在與業(yè)主簽訂購房合同時是辦不下按揭的，所以通常會由小貸公司出面，先參照銀行利率給業(yè)主貸款，待按揭貸款辦好后，再把債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)到銀行。”趙海表示：“由于一般的小貸公司利率肯定高于銀行，客戶不會接受，因此萬力這樣的開發(fā)商就會自己設(shè)立小貸公司處理相關(guān)業(yè)務(wù)。”
幾位吉祥苑項目業(yè)主表示，他們都是在交房兩年后的2010年才獲得了銀行的抵押貸款。而在兩年的銀行貸款空窗期中，向他們提供貸款的正是一家民間小貸公司，這家小貸公司的母公司便是萬力集團。
不過，萬力旗下小貸公司的功能遠不止參與“代貸款”那樣簡單，它從一開始就被賦予了為萬力搭建獨立融資平臺的“光榮使命”。也正為如此，小貸公司一直是由萬力集團董事長邱燕林的妻子劉芳霞親自管控，核心成員也全部是邱燕林夫婦的親信，而萬力部分老員工也成為小貸公司的第一批放款者。
“我剛加入公司時，領(lǐng)導就跟我說，你要是有閑錢就放到公司里，按兩分的利給你算。我一開始以為這個小貸公司只吸收公司員工的錢，后來才發(fā)現(xiàn)，它也吸納了許多社會人員的資金。”古蘭透露，萬力的小貸公司與萬力集團間的資金流動實際也雙向的，“不只是小貸公司給萬力融資，資金寬裕時，萬力也會把錢，包括部分客戶的房款拿給小貸公司去放貸，上千萬的騰挪不少財務(wù)人員也見過。”對此，趙海坦言，開發(fā)商干著房貸的副業(yè)，也是鄂爾多斯房地產(chǎn)界的尋常景象。
“全是高利貸”
盡管萬力的小貸公司一度風風火火，但與2008年后萬力開始的另一輪“民間金融實踐”相比，小貸公司也只能算是小打小鬧。而這一次的主角便是全國人民都已耳熟能詳?shù)拿耖g高利貸。值得一提的是，鄂爾多斯絕大多數(shù)高利貸資金，和當初萬力的大部分啟動資金一樣，也是來自煤炭行業(yè)所創(chuàng)造的巨大利潤。
談到這一現(xiàn)象，劉宇表示：“鄂爾多斯在發(fā)現(xiàn)煤田前，民間就有放款子吃利息的習慣，所以老百姓對貨幣的時間價值有著格外深刻的意識。這幾年煤炭行業(yè)的高額利潤，也讓搞煤倒礦的鄂爾多斯人手頭擁有大量現(xiàn)金，他們不會讓這筆錢閑著，但又對股票債券這樣的資本產(chǎn)品缺乏信任，于是要么投入他們認為實在可靠的房地產(chǎn)行業(yè)搞開發(fā)或買房，要么就是繼續(xù)放款子。”
2009年年初，盡管金融危機魅影尚未散去，萬力卻似乎早早嗅到了復蘇的氣味，開始同步籌劃多個大手筆的開發(fā)項目，并且在“根據(jù)地”伊金霍洛旗和一度被稱為“鬼城”的康巴什新區(qū)大規(guī)模拿地。這其中僅是位于康巴什新區(qū)的萬力國際商業(yè)城項目，建筑面積即達43萬平方米，幾乎是萬力此前全部開發(fā)項目建筑面積之和的4倍。
如此雄心勃勃的開發(fā)計劃，顯然不是萬力原有盈利以及小貸公司融資所能支撐起的，在幾乎沒有銀行貸款的局面下，萬力飲下大規(guī)模高利貸這杯苦酒，也算別無選擇。
出于所謂“行規(guī)”限制，曾經(jīng)參與過萬力民間信貸事務(wù)的陸一至今不愿過多吐露當年“借錢”的細節(jié)，不過他坦承，萬力這樣規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商，所找的民間信貸中間人，基本都具有煤炭資金背景。
“鄂爾多斯人放貸，如果不是自己辦小貸公司，那么就會把錢放到中間人那里，而只有有煤炭背景的中間人才能滿足萬力巨大的借款需求，畢竟單筆金額不少都是上億的，那種吸收一般老百姓的錢的中間人也沒有這樣的實力。”于是，煤炭資金經(jīng)由股東注資和民間信貸，這兩條迥異的軌道，在萬力的發(fā)展過程中“殊途同歸”。
然而，2009年至今的2年多時間里，究竟有多少高利貸資金流向了萬力，這恐怕只有邱燕林夫婦二人心里清楚。“集團借高利貸的情況一直是機密，邱總就讓自己的老婆管這塊，就算是財務(wù)負責人也不清楚，萬力到底和多少個中間人有聯(lián)系，更不知道到底借了多少錢。”不過，古蘭表示，“萬力所有這些未完工項目，目前用于拆遷以及材料采購等方面的前期款項，已經(jīng)在百億之巨。這其中來自高利貸業(yè)者的資金至少占到七成。”照此計算，萬力前后舉借的高利貸規(guī)模應(yīng)在70億元左右。
而在鄂爾多斯，2009年至2010年三季度，民間信貸資金的利率基本是兩分五（即每月2.5%），而在2010年第四季度開始，普遍的民間借貸利率上漲為三分。照這一行情推算，假使萬力在一定時期最高舉債規(guī)模為70億的一半，即35億，那么萬力每月付出的利息至少在8000萬元以上。
趙海也回憶稱，在2010年一次中高管人員的集體會議上，“老板娘”劉芳霞公開表示：“現(xiàn)在萬力已經(jīng)沒有自己的錢，用的全是高利貸的錢。”由此，人們或可管窺萬力對高利貸依賴程度的冰山一角。
有意思的是，即便已經(jīng)到了需要靠大量民間高利貸實現(xiàn)擴張欲望的境地，萬力卻依然在2009年承攬了由政府出資開發(fā)的西山農(nóng)牧民移民工程。由于該工程幾乎是零利潤項目，鄂爾多斯的不少開發(fā)商都對萬力此舉大感意外。不過趙海卻點出了萬力的真正意圖；“真不是為了什么社會責任，而是為了獲得更多的拿地資格，那時候只要能多拿地，公司什么項目都干。”
擠奶找錢
高利貸在萬力資金鏈條上異常活躍，卻鮮見銀行信貸的影子。
提到萬力，鄂爾多斯一家國有商業(yè)銀行信貸部門的負責人余函顯然有些無奈：“市里的大銀行，工行、建行、中信銀行還有農(nóng)行都和萬力接觸過，但據(jù)我所知，除了吉祥苑項目，萬力好像沒有任何一個項目拿到銀行貸款，倒不是我們不愿貸，那時國家也沒出臺限制政策，主要是萬力的搞法太不合規(guī)矩。”
余函所說的“不合規(guī)矩”，指的主要是萬力開發(fā)項目所存在的資質(zhì)不全問題，“相關(guān)的行政許可手續(xù)都沒辦完，就開始動工甚至發(fā)生交易行為”。這一說法也得到了萬力前銷售部門員工孟然的佐證。“經(jīng)常是必備的五證還沒一證時，邱總就下命令開始收定金乃至首付。”而他全程參與的麗景嘉園項目便是一個典型例子。
“那是2009年7月，我去看了，那塊地連拆遷都沒怎么做，萬力就開始收每戶十萬的排號費，后來國家不讓收排號費了，萬力又把這個錢的名目換成了麗景嘉苑VIP會員卡認購費，把原來的收據(jù)也換了。”
對于當時的情景，麗景嘉苑業(yè)主孫濤至今記憶猶新，“當時房子火，你不交就買不上了。”孫濤表示，當時和他一樣交了排號費的業(yè)主有800到1000戶。對此說法，孟然認為“1000戶的說法是多了點，但至少有700戶”。
更大規(guī)模的“提前”收款發(fā)生在康巴什新區(qū)的萬力國際商業(yè)城項目上。由于該項目屬于商業(yè)地產(chǎn)，單個商鋪的售價普遍在300萬元上下。萬力便向業(yè)主承諾，首付50%后就為業(yè)主辦理“代貸款”。可是在2009年夏天業(yè)主支付首付款時，萬力卻連該項目的預(yù)售許可證都沒辦好。
但孟然也坦言，手續(xù)不完備、證照不全是鄂爾多斯大多數(shù)房地產(chǎn)項目的通病，這也是銀行資金較少介入當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一大原因，只是萬力作為一家大型開發(fā)商，“幾乎沒有一個項目是五證齊全的情況下才開始賣房，實在有點說不過去”。
頗具諷刺意味的是，萬力著急售房的目的正是為盡快獲得資金，以緩解資金鏈的緊張，卻恰恰因此失去了來自銀行的貸款支持。而古蘭直言，如此“搶售搶賣”的做法，事實上令萬力陷入違規(guī)融資的“死循環(huán)”之中—“越拿不到銀行貸款，萬力就越依賴高利貸，越依賴高利貸，就越需要拼命找錢來填利息，越著急找錢就越有動力去違規(guī)，到最后就越拿不到銀行貸款。”
孟然也證實，想辦法從業(yè)主那里“擠奶”的確在邱燕林的主導下，成為萬力2009年以來的一大工作重心，“各個部門都會想著怎么讓業(yè)主越快越多地交錢”。而除上述違規(guī)收取預(yù)付款以及無證賣房外，強制售后包租并一房多賣、更改房產(chǎn)證姓名并以此套取抵押貸款、不開發(fā)票以及直接壓縮合理的房屋建設(shè)成本，也成為萬力向業(yè)主“擠奶找錢”的主要手段。
在萬力商貿(mào)城、康巴什國際商業(yè)城CD區(qū)以及華聯(lián)商廈項目上，萬力均采取了售后包租的模式進行運營，具體而言就是萬力與購房業(yè)主簽訂協(xié)議，每月向業(yè)主支付約定的租金，同時萬力再將整個商廈整體對外招租，不過這種包租卻是強制性的—假使業(yè)主不愿包租，那么萬力便會強制要求業(yè)主退房。而萬力在強制包租的同時，又將部分商鋪“一戶多賣”。
如此一來，售后包租就徹底成為了一種變相的高息融資：萬力收到的房款便是融到的資金，而向業(yè)主支付的租金便成為一種事實上的利息，只不過這樣的融資是不需要還本的。而“一房多賣”更讓萬力在不需要增加抵押品的情況下多支付幾份利息便可融到更多資金。只不過為了規(guī)避政策禁令，萬力在與業(yè)主簽訂售后包租協(xié)議，是以所謂“委托投資經(jīng)營協(xié)議”加以掩飾。
盡管一處房產(chǎn)已是“一房多賣”，但該處房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明卻可能登記的不是其中任何一位買主，而寫著萬力董事長邱燕林夫婦或是其部分親信財務(wù)人員的名字，個中緣由正是以此為抵押獲取銀行貸款。
孟然透露，萬力開發(fā)的眾多項目都因為手續(xù)不完備辦不了房產(chǎn)證，即便有少數(shù)項目能夠辦下房產(chǎn)證，房主卻也不一定能拿到，“因為房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)所有者已經(jīng)變更為邱總或劉總，并被拿到銀行或者別的民間信貸公司辦理了貸款”。而由于被變更所有者的房產(chǎn)大多是投資性的商業(yè)地產(chǎn)，因此萬力便會通過所謂“調(diào)房子”的做法搪塞業(yè)主。“我們就會跟業(yè)主說，把這個房屋總價折算成另一處項目上的房產(chǎn)面積，然后把那間房換給他，這樣先應(yīng)付過去。”
而對大多數(shù)萬力業(yè)主，即便他們掏出了數(shù)十萬乃至上百萬的購房款，但他們卻從未見到過萬力公司開具的發(fā)票，拿到手的只有收據(jù)乃至于借據(jù)。對此，趙海表示，“不開發(fā)票幾乎是鄂爾多斯房地產(chǎn)界通用的避稅手法，只是萬力做的有點徹底。”
據(jù)他解釋，這種“徹底”主要體現(xiàn)在兩處，其一就是麗景嘉苑等項目的預(yù)收款問題上，萬力不僅曾將收據(jù)換成了所謂的“VIP會員卡認購協(xié)議”，亦曾把收據(jù)換成了借據(jù)和所謂借款協(xié)議，可謂是對借款協(xié)議的“創(chuàng)造性運用”。其二則是在湖濱別墅和洋房項目上，干脆直接將實際房屋售價按9:1的比例劃分為名義上的房款和所謂會員費，或按8：2的比例劃分為名義上的房款和所謂“裝修費”，以此減少營業(yè)稅和企業(yè)所得稅支出。
萬力從業(yè)主方面“找錢”的諸多方式中，最令孟然、趙海及部分萬力在職員工感到不安就是對建筑成本的過分壓縮乃至公然的偷工減料。劉宇便曾聽一位萬力的朋友提起，在華聯(lián)商廈項目上，萬力為降低成本，選用了一些品質(zhì)欠佳的石材，安裝后發(fā)現(xiàn)外墻石材的顏色完全不一樣，萬力一位高管干脆下令用化學藥劑將石材“洗成”同一顏色。曾供職萬力工程部門的吳雨則表示，萬力的建材采購也是由邱的夫人劉芳霞負責，“劉總選擇水泥、鋼筋大體還是堅持按國標走，但石材、防盜門、窗框這些輔料上卻是拼命壓價，買過來的產(chǎn)品質(zhì)量可想而知。”
不過外墻石材的問題多少還算外觀問題，在西山移民工程項目上，萬力壓縮成本所帶來的后果，則已經(jīng)有房屋質(zhì)量和消防安全問題之嫌。出于成本考慮，萬力一度未給西山項目購置足量的滅火器。吳雨就在進行消防安全驗收時見到驚人一幕：萬力工作人員在消防部門檢驗完一棟樓后，將該樓的滅火器直接挪到其他樓以應(yīng)付檢查。而西山項目中鋼筋穿出墻壁以及樓宇傾斜的問題，更已成為萬力內(nèi)部人所共知的事情。“有人也寫報告，向上級反映過這些事情，但都沒有回應(yīng)，或許和錢比，這些都算小事，何況還是本來就沒錢賺的政府安置工程。”
股東退出
萬力的資金鏈是怎樣被收緊的？關(guān)于這個問題，答案極其簡單卻又異常復雜。對于這家嚴重依賴民間信貸實現(xiàn)擴張戰(zhàn)略的房企而言，樓市調(diào)控引發(fā)的民間信貸緊縮，自然是其資金面陷入困境的原因。但在眾多復雜內(nèi)外因素的作用下，這一緊縮過程，又絕非“債主要錢”那樣簡單直接。
盡管萬力資金鏈的全面緊張，是在2011年4月開始才逐漸表露出來，但此前半年萬力在股權(quán)結(jié)構(gòu)上發(fā)生的劇變以及所遭遇的一個群體性事件，卻已經(jīng)為后來的資金困局埋下伏筆。憑借高利貸和來自業(yè)主的“輸血”，一路膨脹的萬力集團2009年以來在鄂爾多斯地產(chǎn)業(yè)界在的地位和影響力也是不斷躍升。可是2010年8月，萬力的股東構(gòu)成卻經(jīng)歷了一次前所未有的大洗牌。
“說實話，萬力到底有哪些股東，我們這些老員工也搞不清楚，更別說持股比例。我只知道，萬力在初期大概有七八位股東，其中有煤老板、國資委的干部，還有邱總的弟弟和鐵哥們。后來股東據(jù)說最多時有十幾位。”趙海表示，這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)事實上對公司治理沒有發(fā)揮任何作用，“一直都是邱總說了算，除了邱總的幾個鐵哥們，也沒見別的股東參與公司管理”。
不過2010年8月的洗牌，卻讓萬力的股東構(gòu)成驟然明晰—除邱燕林外，股東只剩下一位煤炭礦業(yè)商人。
“股東們將萬力當時還在建的幾個項目分了一下，就散伙了，比如華聯(lián)商廈以中庭為界，一半給了一位股東，剩下一半才是萬力的。”孟然表示，關(guān)于此次分家的原因，外界也是猜測頗多，“我在公司內(nèi)就至少聽到過兩種說法，一種是當時房地產(chǎn)利潤太高，這些股東們也想自己出去單干；另一種說法則是邱總管理太專斷，和別的股東產(chǎn)生矛盾，于是大家散伙。”一位萬力前股東被問及分家原因時卻聲言：“現(xiàn)在還不是說話的時候。”
對萬力而言，拿去一部分項目財產(chǎn)，并非是股東分家對萬力的最大沖擊，真正要命的是股東融資能力和人脈資源的大幅削弱，而這也成為日后萬力資金問題的直接誘因。
“走掉的股東有做煤炭的，原來都是向萬力注資的大戶，如今一走，就相當于萬力少了一大塊關(guān)鍵時刻可以動用的資金來源。”不過，趙海認為更關(guān)鍵的是原有股東中下海官員的離去：“創(chuàng)始股東中有一位國資委出來的官員，雖然自己沒出什么錢，但是人脈深，很多高利貸都是靠她的面子借下來的。項目辦不下貸款，不少業(yè)主們也是因為信任她，所以也就接受了萬力的替代方案。甚至許多項目也是靠她才能手續(xù)不全便開工。這樣的人走了，你說影響有多大。所以后來我們再借高利貸，很多中間人就不放心而不給貸了。”
而在分家之后兩個月的一次大規(guī)模業(yè)主維權(quán)行動，更是徹底動搖了萬力在民間信貸業(yè)者中的信譽。是年10月，上百名萬力麗景嘉苑的業(yè)主，因不滿項目建設(shè)進度緩慢，竣工遙遙無期，一度包圍萬力總部，要求萬力方面做出解釋。孰料個性火爆的邱燕林卻在與業(yè)主對話時，直接與業(yè)主對罵起來。一時間被激怒的業(yè)主轉(zhuǎn)而前往伊金霍洛旗政府外示威，最終釀成了一次規(guī)模不小的群體性事件。而邱燕林卻命令員工在現(xiàn)場套取示威業(yè)主信息，并強硬表示業(yè)主可能拿不到房子。
雖然在政府調(diào)解下，萬力表示會在兩月后交房，但示威事件本身以及萬力秋后算賬的舉動，也讓民間信貸業(yè)者對萬力的信任大受影響。對此，趙海強調(diào)“鄂爾多斯是個熟人社會，很多人原來就是一個村一起長大的，萬力粗暴對待業(yè)主的事情很容易就傳開了，做高利貸的也怕萬力耍無賴啊。”
“開源節(jié)流”
在今年4月鄂爾多斯市政府調(diào)控本地房地產(chǎn)市場的政策出臺后，一場更嚴峻的挑戰(zhàn)向仍舊一路狂飆的萬力迎面襲來。劉宇表示，早在去年十一月前后，他的部分開辦小貸公司的朋友就已經(jīng)對樓市產(chǎn)生擔憂，并著手收回流向開發(fā)商以及購房者的資金。而4月政策出臺后，這種擔憂“在民間信貸圈贏得了更多的共鳴”。在這一局面下，萬力從民間借貸的大環(huán)境已經(jīng)嚴重惡化。
2011年第一季度煤炭價格的暴跌，更給了與“黑金”勾連頗深的萬力以近乎致命的打擊。“煤價一跌，萬力搞煤炭的股東拿不出更多的錢，而那些從煤老板那里拿到資金的高利貸也拿不出更多的錢，這就相當于在節(jié)骨眼上，一下斷了萬力兩條主要的融資途徑。”陸一表示，盡管后來煤炭價格又從五月后開始回升，“但高利貸就像輸血，掐了一會，你后面再補上，人可能已經(jīng)不行了”。
“五月份以后，想借到新的款子簡直是難上加難，甚至有的債主不僅不給新款，連原來的款子都要收回去。有些關(guān)系很深的高利貸中間人也跟公司說，不是不愿借，而是他們也拿不到更多的款子。”古蘭表示，“原來萬力借錢，上億都不是問題，現(xiàn)在借個幾千萬都費勁得很，有次為了一筆幾千萬的錢，劉總都親自出面。原來這樣的借款，她是不怎么管的。”
雪上加霜的是，業(yè)已鋪開的巨大攤子，使得萬力難以有效壓縮對資金的絕大部分需求。趙海就表示，到今年5、6月間，萬力的部分工程項目由于進入建設(shè)高峰期，往往兩三天內(nèi)便需要投入上億資金，“有一次，四天內(nèi)光材料款就劃出去幾個億”。
在此局面下，暫時中止部分項目的開發(fā)，也幾乎成為萬力斷腕求生的唯一選擇。而事實上，直到2011年5月，按當時萬力的財務(wù)狀況，如果迅速減少部分支出，那么避免今天的資金困局，也并非難事。古蘭就表示：“雖然融資上有問題，但是按當時的資金回收速度，只要控制住部分樓盤的開發(fā)進度，萬力也能夠補上高利貸的資金缺口。”
然而后來的局勢卻證明，萬力最終舍棄了“斷腕求生”的“保守療法”，而是選擇了一條令人瞠目結(jié)舌的“開源節(jié)流”之路。
“邱總的思路就是全力搶工期，盡快達到要求客戶進一步付款的工程進度，然后和業(yè)主改合同，提高首付比例和代貸款利率，最后就是扣押全部員工工資。”回憶起當時萬力的決策過程，趙海仍連稱不妥。不過這一思路最終還是被付諸執(zhí)行。
2011年8月，康巴什新區(qū)萬力國際商業(yè)城業(yè)主金立被萬力方面告知，原來由萬力旗下小貸公司提供比照銀行利率“代貸款”的協(xié)議將停止執(zhí)行。隨后，萬力又在九月出臺方案，向業(yè)主提供兩種選項：要么享受萬力降價10%的“優(yōu)惠”，在50%首付的基礎(chǔ)上再支付40%的房款獲得房屋所有權(quán)；要么接受利率為三分五的新代貸款協(xié)議；如果業(yè)主兩個方案均不接受，那么萬力便會強制退房，并只退還首付本金。
對此，金立和其他業(yè)主均大為不滿：“原來辦不下銀行貸款也就算了，現(xiàn)在又單方面更改合約，這個行為本身就不合法。何況一個鋪子都要300萬，要一下拿出40%也根本不現(xiàn)實。”
同樣感到不滿的還有萬力太陽城東區(qū)項目的業(yè)主，按照初始協(xié)議，業(yè)主首付10%房款，爾后根據(jù)工程進度，分別在地下二層完工、建筑至零水平線以及主體封頂時，分別交付10%、10%和20%的房款，其余由萬力代為辦理按揭貸款。然而今年九月，太陽城項目鋼架結(jié)構(gòu)剛剛搭建至第二層時，萬力便通知業(yè)主封頂完成，要求業(yè)主交付相應(yīng)款項，否則也是給業(yè)主強制退房。
根據(jù)孟然從昔日同事那里得到的信息，盡管遭遇強烈反對，但萬力的“開源”政策仍舊效果顯著，七八兩月，萬力集團每月回收房款數(shù)量都在9000萬元以上，在全面更改合約條款的九月，萬力回款數(shù)量更達到2.1億元，如此回款效率在整個鄂爾多斯再也找不出第二家。
而截至2011年10月23日，萬力員工在過去三個月中也未拿到一分錢的薪水。趙海表示，據(jù)他所知，萬力的財務(wù)人員做工資表都做了五六次之多，但每次都被邱燕林退回來要求重做，“因為邱總覺得給大家扣的工資不夠，工資太高了”。
鏈式反應(yīng)
雖然“開源節(jié)流”效果顯著，但這些回款與扣發(fā)的工資卻根本無法填補加緊施工的巨大開支，甚至使得資金缺口進一步擴大。
“邱總為了搶萬力太陽城東區(qū)項目的工期，干脆把上灣別墅項目的工程隊也全部拉到太陽城，還下令采購部門兩天內(nèi)不惜代價調(diào)進去700噸鋼筋，這簡直就是玩命。” 吳雨頗為無奈地表示。
對于這種外人看來的瘋狂之舉，趙海卻表示完全能夠理解：“萬力現(xiàn)在不敢把太陽城這樣的大型項目停掉，在鄂爾多斯買房的人往往都是成群結(jié)隊一起來，一個人看上一套房，他的親戚朋友也都會來買。這導致的一個結(jié)果就是，一旦一個項目停工，業(yè)主萬一要退房，也是集體都來退。那樣的結(jié)果就是項目的全面崩盤。這就是連鎖反應(yīng)。”
除此以外，對于政治因素的考量，則是萬力對太陽城項目欲罷不能的一個難以言說的原因。
2011年8月19日，由中共伊金霍洛旗委員會、伊金霍洛旗人民政府主辦，康巴什新區(qū)管委會協(xié)辦，鄂爾多斯市萬力投資集團有限責任公司和內(nèi)蒙古大方投資集團有限公司承辦的“鄂爾多斯城市商業(yè)發(fā)展論壇暨萬力太陽城招商啟動盛典”在創(chuàng)業(yè)大廈多功能廳召開。包括住建部政策研究中心副主任在內(nèi)的一批中央和自治區(qū)官員都參加了這次論壇。
這也使得萬力太陽城項目，成為了鄂爾多斯市市政府頗為看重的形象工程和政治工程。這樣的待遇，令已經(jīng)如履薄冰的邱燕林及萬力獲得了更多來自政府層面的信用保證和政策支持，但也讓太陽城項目成為了一個任何時候都“不能停工、不能放棄”的項目，尤其在政府信用不能帶來現(xiàn)實資金的情況下，個中得失，似乎不言自明。
然而一個更為致命的鏈式反應(yīng)卻在于，萬力、萬力的建筑商和供應(yīng)商、業(yè)主以及高利貸業(yè)者也被錯綜復雜的債務(wù)關(guān)系緊緊綁在一起，這使得萬力的資金問題，已經(jīng)從一個單一企業(yè)的違約風險，在某種程度上擴散為波及面甚廣的社會信貸風險。
“萬力建房子是借了高利貸，不少業(yè)主從交排號費開始也是一路借的高利貸，買賣雙方都成了高利貸業(yè)者的債務(wù)人。可是萬力又通過小貸公司向業(yè)主放款，而部分業(yè)主自己之前又曾把資金委托給萬力的小貸公司，這下子雙方又都互為債主。更復雜的是，許多萬力的包工頭和建材供應(yīng)商，也把錢放在萬力的小貸公司或是在萬力這邊買了房。于是所有人都被債務(wù)關(guān)系緊緊綁在一起，萬力出了事，大家都會被拖下水。”古蘭道出了萬力信貸鏈式反應(yīng)的實質(zhì)。
這一分析也得到吳雨的認同：“我就遇到過一個包工頭，公司一直沒給他結(jié)工錢，但他還是干著。我就問你為啥不給錢都干，他說不是他愿意，而是他也在萬力買了房子，假如萬力這項目倒了，他之前交的錢也拿不回來了。”
萬力康巴什國際商業(yè)城業(yè)主衛(wèi)剛的經(jīng)歷則更能體現(xiàn)這種債務(wù)鏈條的復雜和風險。在衛(wèi)剛購買萬力商鋪前，他便在一個朋友的介紹下，將一筆上百萬的款項放在了萬力下屬的小額信貸公司。隨著衛(wèi)剛成為萬力的業(yè)主，并與萬力簽署代貸款協(xié)議，衛(wèi)剛自己又成為了萬力小貸公司的客戶。但債務(wù)鏈條并未就此終結(jié)。由于萬力要求加快支付房款，但放在萬力小貸公司的錢又未到期，因此，衛(wèi)剛又借了一筆高利貸暫解燃眉之急。于是又一名新的債權(quán)人被拉入了萬力的信貸迷局中。
望“煤”止渴
對于資金鏈越發(fā)難以為繼的萬力而言，一則關(guān)于股東的傳聞，則似乎是近來少有的好消息。“據(jù)說剩下的那位做礦產(chǎn)的股東最近可能會把手里的一個礦賣掉，能收回來20多個億的資金，其中有一部分就會注入萬力。”盡管對這一說法半信半疑，但吳雨和絕大多數(shù)萬力員工也認為，這部分仍舊來自于煤炭礦產(chǎn)的資金，已經(jīng)是能夠拯救萬力于崩潰邊緣的唯一希望。
而這種望“煤”止渴的想法，已然成為了鄂爾多斯地產(chǎn)業(yè)界的共同心愿。事實上，萬力以煤炭股東出資為基礎(chǔ)、高度依賴民間借貸的資金運作模式，正是鄂爾多斯絕大多數(shù)本地開發(fā)商采用的典型模式，因此在四月房市調(diào)控措施出臺后，出于規(guī)避調(diào)控風險的考慮，既有的民間資金不愿再進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，“只要開發(fā)商不是伊泰、興泰這種大型煤炭企業(yè)自己開辦的，就幾乎都陷入難以借到錢的境地”。趙海表示。
與此同時，同樣是出于避險考慮，房地產(chǎn)市場的需求也急劇萎縮，甚至對于一些單純出于使用目的而購房的業(yè)主，民間信貸資金也不愿為其提供支持。孟然就提到：“九月份鄂爾多斯房展會，一百多家企業(yè)參會，銷售人員現(xiàn)場數(shù)千人，可是就是沒有一筆成交的。”
融資艱難，新的賣房收入又難以實現(xiàn)，鄂爾多斯開發(fā)商陷入行業(yè)性的資金饑渴自然無可避免，而只要調(diào)控政策不出現(xiàn)大的松動，民間信貸資金也不可能迅速扭轉(zhuǎn)觀望和避險的整體氛圍。但開發(fā)商普遍認為，只要煤炭價格能夠繼續(xù)保持企穩(wěn)回升的態(tài)勢，新的煤炭資金進入民間信貸市場，那么現(xiàn)有的市場僵局便會得以扭轉(zhuǎn)。
“現(xiàn)在的民間資金雖然可以流入銀行避險。但隨著新進入市場的煤炭資金越來越多，他們肯定會要求比銀行利率高得多的回報率。而對鄂爾多斯人來說，除了沒多少人感興趣的證券基金，回報率最高的還是房地產(chǎn)。”趙海表示：“冬天是煤炭銷售的旺季，只要鄂爾多斯的煤炭商人，能夠在冬天大賺一筆。那么來年開春，這些新的資金定會尋求放貸門路。所以開發(fā)商只要撐過冬天，就應(yīng)該能盼到房市回暖。”
也正因為如此，萬力和不少開發(fā)商也都采取了勉力維持的做法，即不惜一切代價先把每月的高利貸利息補上，使原有的借款能夠繼續(xù)維持下去，甚至不惜為此借下利息更高的高利貸，形成利滾利的局面。
或許正像開發(fā)商們所認為的那樣，只要這座城市還有煤，只要這座城市的民間信貸資金依舊保持對高收益的追逐，那么鄂爾多斯的樓市回暖就必定會在明年年初如期而至，而他們無證賣房、不開發(fā)票等行業(yè)潛規(guī)則也依舊可以大行其道。
可是這些開發(fā)商不應(yīng)忘記的一點隱憂在于，一旦國家整體宏觀調(diào)控繼續(xù)堅持下去，隨著宏觀經(jīng)濟的減速，煤炭需求量勢必逐漸下滑并導致價格的下降，而到那時，新增的煤炭資金也會變得更為有限，再想支撐起依靠大規(guī)模資金流入而繁榮火爆的樓市，也幾無可能。
當然在未來隱憂之外，眼下的困局則更值得重視。盡管萬力似乎已到了資金鏈一觸即斷的危險境地，趙海卻表示，萬力最危險的時刻還未到來。“按照鄂爾多斯的規(guī)矩，所有的工程隊都要在11月初，最慢也是11月中旬前結(jié)清工錢，否則農(nóng)民工肯定會追債討薪。一旦引發(fā)大規(guī)模群體性事件，開發(fā)商就徹底完蛋了。所以，接下來的半個月，才是萬力最艱難的時刻。”
然而，層層信貸鏈條的包裹之下，艱難的又何止是萬力，對于鏈式反應(yīng)上所有的利益攸關(guān)者，冬天或許才剛要來臨。
海市蜃樓
“預(yù)言我們鄂爾多斯房市會崩盤的人很多，但等到他們死掉時，鄂爾多斯的房市也不會垮。”當被問及鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫問題時，一位“骨灰級”的本地開發(fā)商給出了如此斬釘截鐵的回答。不過，在他信心滿滿的話語背后，卻是鄂爾多斯大小開發(fā)商第二季度以來連續(xù)數(shù)月門庭冷落、坐困愁城的尷尬現(xiàn)實。
面對慘淡的市場，鄂爾多斯的房地產(chǎn)開發(fā)商們幾乎是不惜砸下血本，希望能夠喚回客戶們昔日一擲千金的購買欲望。于是，一出出光怪陸離、匪夷所思的話劇也圍繞房地產(chǎn)項目銷售而輪番上演：只要組織起百人以上的看房團，開發(fā)商就會設(shè)下盛宴加以款待；只要客戶能夠簽署不必交付任何押金的意向購房協(xié)議，開發(fā)商就會包團送客戶前往北京免費旅游。
可無論是美食還是美景，最終結(jié)果幾乎都是“賠了夫人又折兵，竹籃打水一場空”。個中緣由，正是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場上大規(guī)模民間信貸行為的戛然而止—“建房的人借不著錢，只好希望賣房子回籠資金，可是買房的人也因為借不著錢而買不起，市場就停轉(zhuǎn)了”。
事實上，在過去數(shù)年間，以煤炭資金為基礎(chǔ)的民間信貸，成全了鄂爾多斯房地產(chǎn)行業(yè)高速增長。而這種高速也掩蓋了鄂爾多斯房地產(chǎn)在施工安全和房屋質(zhì)量問題上觸目驚心的不堪事實。
10月24日上午九點，在萬力集團華聯(lián)商廈項目的工地上，一位挖掘坑道的農(nóng)民工被坍塌的土方擊中，當場死亡。這已經(jīng)是兩年來萬力集團施工過程中發(fā)生的至少第四起死亡事故。但和往常一樣，巨額的封口費讓這一切悄無聲息。一位包工頭甚至頗為淡定地表示，在鄂爾多斯房地產(chǎn)界，“施工出人命的項目多了去，但都被錢平掉了”。
另一方面，為了早建好早收錢，一個又一個建筑速度和建筑規(guī)劃上的“奇跡”，也在鄂爾多斯被創(chuàng)造出來。“北京正常工期要兩年半的項目，這邊一年半就建好。為了增加收益或者為了領(lǐng)導的一句指示，已經(jīng)蓋好的樓也可以拋開原來的設(shè)計，直接在樓頂上加層。六層的樓建好后被加到十二層，這在鄂爾多斯地產(chǎn)圈也不稀罕。可質(zhì)量，唉……”一位老建工無奈感嘆。
然而，資金鏈條的驟然繃緊，卻可能讓上述問題對整個房地產(chǎn)行業(yè)所形成的沖擊，在短時間內(nèi)迅速釋放，并令鄂爾多斯的樓市神話走向幻滅，正如一位無名作者寫下的那樣：“你所見諸的宏偉與繁華似乎都是海市蜃樓，待明日第一縷陽光出現(xiàn)時，這一切都將無影無蹤，只留下永恒的茫茫荒野和失路的孤獨羔羊。”
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