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| 開發(fā)商的自信心："我死銀行先死!" |
和開發(fā)商談?wù)劇罢l先死”問題，看起來似乎“專業(yè)不對口”，不過，首先把它們扯到一起的是著名開發(fā)商而不是我。前幾天，著名開發(fā)商任志強在接受媒體采訪時放出狠話：政策有拐點，房價無拐點。“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”
一個80%和一個90%決定了銀行不會讓開發(fā)商死：開發(fā)商狠話的潛臺詞是，銀行肯定死不了，開發(fā)商相應(yīng)也肯定死不了
一語道破銀行被開發(fā)商或房地產(chǎn)業(yè)綁架的現(xiàn)狀。我國銀行業(yè)被房地產(chǎn)綁架體現(xiàn)在兩個方面：一是體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，從拿地到項目建設(shè)，自有資金少的開發(fā)商嚴重依賴銀行貸款。數(shù)據(jù)顯示，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款。二是體現(xiàn)在房屋銷售方面。數(shù)據(jù)顯示，個人通過按揭貸款買房的人，在全部購房總數(shù)中所占比例高達90%。
既然開發(fā)與消費兩個環(huán)節(jié)的資金都嚴重依賴銀行貸款，就意味著風(fēng)險高度集中在銀行身上。由此，開發(fā)商放出“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死”的狠話。不過這句話如果換一個角度來理解，就是：銀行肯定死不了，開發(fā)商相應(yīng)也肯定死不了。由此，一個很復(fù)雜的生死問題似乎一下子變得非常簡單。但事實告訴我們，問題遠沒有這樣明了。房地產(chǎn)調(diào)控觸動了開發(fā)商的利益，但是，他們又不能公開對抗，只能順便提醒政府：別調(diào)控太過度，會傷害到銀行。
最近，某媒體披露了上海樓盤“熱賣”的真相：上海“10大期待樓盤”共簽約3237次，合同撤銷1201次，撤銷率達37%；7個“房價翻番樓盤”共簽約5592次，合同撤銷2306次，撤銷率為41%。按照上述信息，17個樓盤合同撤銷率平均達到39.7%。有的樓盤合同撤銷率高達100%。
一般而言，合同撤銷率高有兩個因素導(dǎo)致：第一，簽約是假的。一般情況下，撤銷合同要付違約金，通常是“退一賠一”，這種情況高比例出現(xiàn)，最大可能是簽約的人根本不必為毀約買單，屬于假簽約造勢，忽悠消費者的做法。第二，簽約是真的，但簽約者認為房價將大幅度下降，且跌幅遠遠超過其違約金損失，迫使其主動放棄簽約。在現(xiàn)階段，前者的可能性更大。
顯然，開發(fā)商所面對的不是“誰先死”的問題，而是繼續(xù)營造供不應(yīng)求假象，誘導(dǎo)消費者入市，確保房價不跌，把日子過得更好的問題。《上海證券報》引用業(yè)內(nèi)人士的分析指出：部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高，實際摻雜了人為操縱的假象，部分開發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策。
一個30%和兩個5%顯示市場和利潤不會讓開發(fā)商死：縱觀當今世界各國，還有比中國開發(fā)商更幸運的群體嗎？
商人談及生存或生死問題，總是難逃作秀的嫌疑。去年年底，北京一位著名開發(fā)商說：“最近三年政府開始明白，解決住宅房價過高，最重要的是中央政府和地方政府共同的責(zé)任。經(jīng)過博弈，現(xiàn)在基本上達成了政策的走向，70%的城市資源和財政的資源，會集中在保障性住宅這方面，而30%留給市場。三年后當市場就剩下30%的問題時，多數(shù)企業(yè)將被迫賣兒賣女。這是一個非常殘酷的現(xiàn)實。”
猛一看，開發(fā)商似乎面臨著艱難的生存問題。可是，如果看看新加坡，只有5%的市場是給開發(fā)商做的，絕大部分屬于保障性住房，就知道我們的開發(fā)商是多么的幸運了。莫說“70%的城市資源和財政資源，集中在保障性住宅這方面”并沒有實施，甚至沒有一個模糊的計劃，即使真的付諸實施了，在中國目前這種機制下，還不得交給開發(fā)商去做嗎？在這種情況下，開發(fā)商即使微利，也不會低于美國等西方國家房產(chǎn)商的平均利潤。要知道，在美國，開發(fā)商的平均利潤在5%以下是非常正常的。
因此，開發(fā)商夸大自己所面臨的危險，無非是一種情緒的發(fā)泄而已。作為一個有社會責(zé)任感的企業(yè)家，應(yīng)該有悲憫之心，在政府勇于承擔(dān)住房保障責(zé)任的情況下，應(yīng)該予以支持而不是抵觸。縱觀當今世界各國，還有比中國開發(fā)商更幸運的群體嗎？僅從利潤率而言，就已經(jīng)令其他國家的開發(fā)商羨慕不已了。
中國既有龐大的保障性住房需求，也有更龐大的對商品房的需求，這本身就決定著，開發(fā)商不僅不會死，還會過得非常好。看看富豪排行榜，哪一年不是房產(chǎn)商占據(jù)絕對多數(shù)？看看每年推出的十大暴利排行榜，哪一年沒有房地產(chǎn)開發(fā)的身影？
次貸危機表明泡沫多了大了這個行業(yè)就會重新洗牌：能讓開發(fā)商“死”的只能是他們自己，只能是貪婪和固執(zhí)的性格缺陷，以及缺乏社會責(zé)任感的狹隘心態(tài)
當然，開發(fā)商不會死，并不意味著這個行業(yè)不會重新洗牌。在次貸危機爆發(fā)的美國，短短的一年間，美國房價就已經(jīng)下跌了一成。但美國房地產(chǎn)研究機構(gòu)在4月14日指出，加州等21個地區(qū)的房價被高估達五成，仍有下降空間。與美國相比，中國房價中的泡沫更多更大。美國商務(wù)部2月27日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份美國新房銷售中間價為每套21.6萬美元。即使從絕對值上來看，中國北京、深圳、上海等地的房價也與之相差無幾。
在緊縮政策下，許多開發(fā)商面臨著資金緊張的難題，審時度勢，降低房價，加快資金回收，成為理性開發(fā)商的最佳選擇。萬科董事會主席王石在發(fā)出著名的拐點論之后，陸續(xù)把旗下的相關(guān)樓盤降價，及時回收資金，不僅把利潤抓到了手里，也盤活了資金流，使自己不至于因資金鏈斷裂而發(fā)生問題。這遠比那些逆勢硬撐，寧肯房屋砸在手中也不降價銷售的開發(fā)商要理智得多。如果一些開發(fā)商因此發(fā)生資金鏈斷裂，把自己的企業(yè)送上死亡之路，一定是自找的。
中國龐大的市場需求不會讓開發(fā)商“死”，能讓開發(fā)商“死”的只能是他們自己，只能是貪婪和固執(zhí)的性格缺陷，以及缺乏社會責(zé)任感的狹隘心態(tài)。
(陳軍華)據(jù)新華社《上海證券報》
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