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住房保障的另类推动者

發(fā)帖：牛人 | 2008/3/31 13:59:50 | 第 1 樓

住房保障的另类推动者

     住房保障的另類推動者

     　　列傳者，概列人臣事跡，令可傳于后世。在地產(chǎn)江湖中有這樣一群人，他們或身居公司、集團高位，或引潮流于樓市前沿，其一言一行莫不牽動樓市神經(jīng)。地產(chǎn)列傳，即遍訪地產(chǎn)江湖中的影響人物，列其精彩事跡，傳其獨到見解，看其如何推動樓市發(fā)展，影響地產(chǎn)走勢。

     　　先從一條新聞?wù)f起，自從“貧富論”廣為宣傳后，任志強就被某媒體票選為“全國人民最想揍的十人”之一，網(wǎng)民則對他冠以“人民公敵”的尊稱。以至于在一次北京市政協(xié)會議上，就當前房地產(chǎn)問題發(fā)言時，任志強開宗明義：“我是‘人民公敵’，但我還是要說……”從話語里可以看出任志強的無奈與不甘，說了幾句實話（沒錢的人確實買不起房）怎么就成了“人民公敵”了呢？

     　　從1998年批評經(jīng)濟適用房制度，到強調(diào)中低收入人群的住房保障問題應(yīng)該由政府承擔，再到2007年向北京市政府提交建立長期租賃性住房保障制度的提案，任志強一直在為完善住房保障制度而不斷呼告。雖然他過于直接的言論，刺痛了我們的神經(jīng)，但在今年政府工作報告中確立政府的住房保障職責后，我們應(yīng)該承認，他是住房保障制度的另類推動者。

     　　當前，建立住房保障體系的趨勢已經(jīng)明朗，但如何貫徹落實，還需要進一步探討與完善。帶著這一問題，本報記者獨家專訪了最早向政府提議建立住房保障制度的華遠集團總裁任志強。

     　　“公敵”其實在為百姓說話

     　　在任志強看來，自己更多時候是在為平民百姓說話。用他自己的話說：“我是在1998年23號房改文件出臺后最早向政府建議建立住房社會保障體系的，也是最先向政府建議立法用土地收益金的15%資金建設(shè)廉租房等社會保障用房的，同時也是最先要求建立市場與保障各自分設(shè)承擔責任的，也是最先投入資金連續(xù)組織了多年對低收入群體解決保障問題做研究報告的。”

     　　此話不假，在23號文件提出大力推進經(jīng)濟適用房建設(shè)時，任志強就認為這并不能解決中低收入者的住房問題，反而會對正常運行的市場造成沖擊。有感于經(jīng)濟適用房可能會淪為部分人牟利的工具，任志強在《再論房改和經(jīng)濟適用房》一文中指出，當政府以低于市場價格把經(jīng)濟適用房售出后，當房屋再次入市時，售房人應(yīng)補足當初優(yōu)惠的折讓部分，再交由政府轉(zhuǎn)入下一個享受經(jīng)濟適用房政策的購房者手中，否則會有人將當初購買的經(jīng)濟適用房按照市場價格出售獲利。

     　　事情的發(fā)展證明了任志強的擔憂，“開著奔馳住經(jīng)濟適用房”的報道屢見不鮮。于是政府不得不規(guī)定，經(jīng)濟適用房在5年內(nèi)出售的必須繳納5%的所得稅。直到去年七部委頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》所提出的政府回購政策才有效地解決了這一問題。

     　　租的人多　房價也就穩(wěn)了

     　　任志強認為，自己還是北京市政協(xié)會上最早提出建立廉租房制度提案的人。在2007年1月末，北京市在政府工作報告中，提出要建設(shè)保障性住房。這時任志強已經(jīng)為此呼吁了八年。

     　　那一屆北京市“兩會”上，任志強建議政府借鑒英國模式，建立長期租賃性保障住房制度，讓廉租房居住者享受局部產(chǎn)權(quán)。“二戰(zhàn)之后，英國幾乎成為一片廢墟。當時的情況是，英國民眾很難依靠自身實力購房，于是英國建立長期的租賃性保障住房制度，簡單概括就是由政府推出大量免除出讓金的土地，建設(shè)廉租房，通過長期租賃讓租賃者擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)，直至擁有全部產(chǎn)權(quán)。”

     　　任志強認為，該制度的作用在于能給民眾一個穩(wěn)定的預(yù)期：“在長期租房成為現(xiàn)實后，是買是租可以根據(jù)自身經(jīng)濟狀況決定，而不必急于買房。當買的人少了，租的人多了，房價也就穩(wěn)了。”

     　　要實現(xiàn)該制度，首先要求政府提供租賃性土地，不收或少收出讓金，以降低首次建設(shè)與投入的資本。自1991年開始試行55號令以來，有償出讓在招拍掛的政策約束下已使土地的成本不斷急速上漲，甚至到了面粉高于面包價格的地步。如果沒有租賃性的土地，就很難提供中低收入者的租賃選擇。其次，要成批量地提供土地。當租賃性住房不能成批量提供時，就必然會出現(xiàn)奇貨可居的短租行為和不斷的漲價行為。即使有租金的補貼也無法保證租房的相對穩(wěn)定，讓租戶不停地奔波于不斷改變生活位置的搬家之中。

     　　這一辦法在任志強看來，是解決中低收入家庭住房問題的有效途徑，但對于一直秉持著“買房置地”傳統(tǒng)觀念的國人卻很難接受，“憑什么我就只能租房子？”“不過是貧富論的升級版！”這也是很多網(wǎng)友抨擊任志強的原因所在。

     　　賣便宜了　政府給補償嗎？

     　　任志強還自認是對政府房地產(chǎn)政策提出批評與建議最多的人。遠的不說，當政府出臺提高第二套住房首付，并對二手房買賣征收個人所得稅和營業(yè)稅時，任志強就認為，這一政策將切斷分階段住房消費的合理過程。任志強認為，深圳等一些發(fā)達地區(qū)之所以受第二套住房政策影響較大，因為“在之前大家沒錢，所以先買小房子，到現(xiàn)在有錢了，想換大點的，卻恰恰被政策給限制了。”

     　　“從無到租、從租到擁有、從舊到新、從小到大是一個合理的消費與提高的現(xiàn)實。”提高第二套住房首付比例和征收二手房交易個人所得稅、營業(yè)稅的做法，“切斷了從舊到新、從小到大的消費過程，逼得大家不得不一步到位。”

     　　不得不佩服任志強的批判精神，連政府寄予厚望的限價房政策，任志強也認為有不合理之處。由于政府對限價房已經(jīng)收取了土地出讓金，沒有理由在購房人轉(zhuǎn)讓的時候再收取35%的土地收益等價款。“就像我買了一臺電腦，等我轉(zhuǎn)手時，政府怎么能再從差價里收稅呢？”反過來思考，如果到時候轉(zhuǎn)手賣便宜了，政府是否應(yīng)該給補償損失呢？

     　　政府終于想明白了

     　　其實任志強之所以獲得“人民公敵”的稱號，是由于他認為，解決中低收入人群住房問題的責任，不應(yīng)該由市場承擔的觀點引發(fā)的。他一直強調(diào)這應(yīng)該是政府的責任，而政府卻把它推給了開發(fā)商，成了開發(fā)商的“社會責任”，說白了就是開發(fā)商替政府背了“黑鍋”。

     　　讓任志強欣喜的是，今年的政府工作報告中指出，“堅持正確發(fā)揮政府和市場的作用”，將兩者的責任用政府工作報告的方式加以明確。任志強反復(fù)論證的政府保障責任和市場的責任被還原。試圖用市場中的商品房承擔低收入家庭的社會保障責任的政策最終被專門由政府承擔和建立住房社會保障體系所替代。

     　　人物檔案

     　　任志強先生現(xiàn)為北京市華遠集團總裁、華遠集團公司總經(jīng)理、黨委副書記、北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長，并在華遠集團持有股權(quán)的合資公司或下屬公司擔任董事長、總經(jīng)理等職。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長、輪職主席。任志強先生曾當選為西城區(qū)人大代表，現(xiàn)任北京市政協(xié)委員。在他的帶領(lǐng)下，華遠集團從20萬元借款起家，集團資產(chǎn)最高峰時達130億元。房地產(chǎn)從1984年開始完成約900萬平方米建筑，累計納稅近20億元，吸引外資6億多美元。

     　　鏈接任志強的“奇談怪論”

     　　暴利論：“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。”

     　　貧富論：“我沒有責任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房。”

     　　“過去中國都是‘窮人區(qū)’，現(xiàn)在出現(xiàn)‘窮人區(qū)’和‘富人區(qū)’是很正常的，就像讓一部分人先富起來一樣，也要讓一部分人先住進‘富人區(qū)’，以后才能都變成‘富人區(qū)’。”

     　　丫環(huán)論： “國有企業(yè)家、國有資本，政府讓干什么就干什么，不讓我們干房地產(chǎn)我就不干房地產(chǎn)。我們只是當丫環(huán)的，都是政府說了算。”

     　　上漲論：“不用預(yù)測，歷史證明，房價永遠都是上漲的，因為收入越來越高，而且材料也在漲，房子就不可能跌價。”

     　　“全世界范圍內(nèi)都沒有一個國家房價是跌的。當然，短期內(nèi)的房價走勢我們沒法去評價，短期內(nèi)應(yīng)該是有升有降。”

     　　腐敗論：“以前土地賣便宜了，說是有腐敗。招拍掛之后，沒有腐敗了，土地才恢復(fù)到應(yīng)有的市場價格。按照這個邏輯推論，房價也恢復(fù)到合理的市場價。”

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