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开发商的自信心："我死银行先死!"

發(fā)帖：牛人 | 2008/4/18 11:13:21 | 第 1 樓

开发商的自信心："我死银行先死!"

     和開(kāi)發(fā)商談?wù)劇罢l(shuí)先死”問(wèn)題，看起來(lái)似乎“專業(yè)不對(duì)口”，不過(guò)，首先把它們扯到一起的是著名開(kāi)發(fā)商而不是我。前幾天，著名開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)放出狠話：政策有拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)無(wú)拐點(diǎn)。“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”

     　　一個(gè)80%和一個(gè)90%決定了銀行不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商死：開(kāi)發(fā)商狠話的潛臺(tái)詞是，銀行肯定死不了，開(kāi)發(fā)商相應(yīng)也肯定死不了

     一語(yǔ)道破銀行被開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)業(yè)綁架的現(xiàn)狀。我國(guó)銀行業(yè)被房地產(chǎn)綁架體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，從拿地到項(xiàng)目建設(shè)，自有資金少的開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重依賴銀行貸款。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款。二是體現(xiàn)在房屋銷售方面。數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，在全部購(gòu)房總數(shù)中所占比例高達(dá)90%。

     既然開(kāi)發(fā)與消費(fèi)兩個(gè)環(huán)節(jié)的資金都嚴(yán)重依賴銀行貸款，就意味著風(fēng)險(xiǎn)高度集中在銀行身上。由此，開(kāi)發(fā)商放出“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死”的狠話。不過(guò)這句話如果換一個(gè)角度來(lái)理解，就是：銀行肯定死不了，開(kāi)發(fā)商相應(yīng)也肯定死不了。由此，一個(gè)很復(fù)雜的生死問(wèn)題似乎一下子變得非常簡(jiǎn)單。但事實(shí)告訴我們，問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有這樣明了。房地產(chǎn)調(diào)控觸動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的利益，但是，他們又不能公開(kāi)對(duì)抗，只能順便提醒政府：別調(diào)控太過(guò)度，會(huì)傷害到銀行。

     最近，某媒體披露了上海樓盤(pán)“熱賣”的真相：上海“10大期待樓盤(pán)”共簽約3237次，合同撤銷1201次，撤銷率達(dá)37%；7個(gè)“房?jī)r(jià)翻番樓盤(pán)”共簽約5592次，合同撤銷2306次，撤銷率為41%。按照上述信息，17個(gè)樓盤(pán)合同撤銷率平均達(dá)到39.7%。有的樓盤(pán)合同撤銷率高達(dá)100%。

     一般而言，合同撤銷率高有兩個(gè)因素導(dǎo)致：第一，簽約是假的。一般情況下，撤銷合同要付違約金，通常是“退一賠一”，這種情況高比例出現(xiàn)，最大可能是簽約的人根本不必為毀約買(mǎi)單，屬于假簽約造勢(shì)，忽悠消費(fèi)者的做法。第二，簽約是真的，但簽約者認(rèn)為房?jī)r(jià)將大幅度下降，且跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其違約金損失，迫使其主動(dòng)放棄簽約。在現(xiàn)階段，前者的可能性更大。

     顯然，開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的不是“誰(shuí)先死”的問(wèn)題，而是繼續(xù)營(yíng)造供不應(yīng)求假象，誘導(dǎo)消費(fèi)者入市，確保房?jī)r(jià)不跌，把日子過(guò)得更好的問(wèn)題。《上海證券報(bào)》引用業(yè)內(nèi)人士的分析指出：部分熱銷樓盤(pán)合同撤銷率畸高，實(shí)際摻雜了人為操縱的假象，部分開(kāi)發(fā)商試圖“鉆空子”對(duì)抗政策。

     一個(gè)30%和兩個(gè)5%顯示市場(chǎng)和利潤(rùn)不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商死：縱觀當(dāng)今世界各國(guó)，還有比中國(guó)開(kāi)發(fā)商更幸運(yùn)的群體嗎？

     商人談及生存或生死問(wèn)題，總是難逃作秀的嫌疑。去年年底，北京一位著名開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“最近三年政府開(kāi)始明白，解決住宅房?jī)r(jià)過(guò)高，最重要的是中央政府和地方政府共同的責(zé)任。經(jīng)過(guò)博弈，現(xiàn)在基本上達(dá)成了政策的走向，70%的城市資源和財(cái)政的資源，會(huì)集中在保障性住宅這方面，而30%留給市場(chǎng)。三年后當(dāng)市場(chǎng)就剩下30%的問(wèn)題時(shí)，多數(shù)企業(yè)將被迫賣兒賣女。這是一個(gè)非常殘酷的現(xiàn)實(shí)。”

     猛一看，開(kāi)發(fā)商似乎面臨著艱難的生存問(wèn)題。可是，如果看看新加坡，只有5%的市場(chǎng)是給開(kāi)發(fā)商做的，絕大部分屬于保障性住房，就知道我們的開(kāi)發(fā)商是多么的幸運(yùn)了。莫說(shuō)“70%的城市資源和財(cái)政資源，集中在保障性住宅這方面”并沒(méi)有實(shí)施，甚至沒(méi)有一個(gè)模糊的計(jì)劃，即使真的付諸實(shí)施了，在中國(guó)目前這種機(jī)制下，還不得交給開(kāi)發(fā)商去做嗎？在這種情況下，開(kāi)發(fā)商即使微利，也不會(huì)低于美國(guó)等西方國(guó)家房產(chǎn)商的平均利潤(rùn)。要知道，在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)在5%以下是非常正常的。

     因此，開(kāi)發(fā)商夸大自己所面臨的危險(xiǎn)，無(wú)非是一種情緒的發(fā)泄而已。作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)家，應(yīng)該有悲憫之心，在政府勇于承擔(dān)住房保障責(zé)任的情況下，應(yīng)該予以支持而不是抵觸。縱觀當(dāng)今世界各國(guó)，還有比中國(guó)開(kāi)發(fā)商更幸運(yùn)的群體嗎？?jī)H從利潤(rùn)率而言，就已經(jīng)令其他國(guó)家的開(kāi)發(fā)商羨慕不已了。

     中國(guó)既有龐大的保障性住房需求，也有更龐大的對(duì)商品房的需求，這本身就決定著，開(kāi)發(fā)商不僅不會(huì)死，還會(huì)過(guò)得非常好。看看富豪排行榜，哪一年不是房產(chǎn)商占據(jù)絕對(duì)多數(shù)？看看每年推出的十大暴利排行榜，哪一年沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的身影？

     次貸危機(jī)表明泡沫多了大了這個(gè)行業(yè)就會(huì)重新洗牌：能讓開(kāi)發(fā)商“死”的只能是他們自己，只能是貪婪和固執(zhí)的性格缺陷，以及缺乏社會(huì)責(zé)任感的狹隘心態(tài)

     當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商不會(huì)死，并不意味著這個(gè)行業(yè)不會(huì)重新洗牌。在次貸危機(jī)爆發(fā)的美國(guó)，短短的一年間，美國(guó)房?jī)r(jià)就已經(jīng)下跌了一成。但美國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)在4月14日指出，加州等21個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)被高估達(dá)五成，仍有下降空間。與美國(guó)相比，中國(guó)房?jī)r(jià)中的泡沫更多更大。美國(guó)商務(wù)部2月27日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份美國(guó)新房銷售中間價(jià)為每套21.6萬(wàn)美元。即使從絕對(duì)值上來(lái)看，中國(guó)北京、深圳、上海等地的房?jī)r(jià)也與之相差無(wú)幾。

     在緊縮政策下，許多開(kāi)發(fā)商面臨著資金緊張的難題，審時(shí)度勢(shì)，降低房?jī)r(jià)，加快資金回收，成為理性開(kāi)發(fā)商的最佳選擇。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在發(fā)出著名的拐點(diǎn)論之后，陸續(xù)把旗下的相關(guān)樓盤(pán)降價(jià)，及時(shí)回收資金，不僅把利潤(rùn)抓到了手里，也盤(pán)活了資金流，使自己不至于因資金鏈斷裂而發(fā)生問(wèn)題。這遠(yuǎn)比那些逆勢(shì)硬撐，寧肯房屋砸在手中也不降價(jià)銷售的開(kāi)發(fā)商要理智得多。如果一些開(kāi)發(fā)商因此發(fā)生資金鏈斷裂，把自己的企業(yè)送上死亡之路，一定是自找的。

     中國(guó)龐大的市場(chǎng)需求不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商“死”，能讓開(kāi)發(fā)商“死”的只能是他們自己，只能是貪婪和固執(zhí)的性格缺陷，以及缺乏社會(huì)責(zé)任感的狹隘心態(tài)。


     (陳軍華)據(jù)新華社《上海證券報(bào)》

第 2 樓 | 發(fā)帖：牛人 | 時(shí)間：2008/4/18 11:14:09

开发商“止渴”银行“饮鸩”

     分期首付积累金融风险

     开发商“止渴”银行“饮鸩”

     近期广州、深圳等城市的楼市成交量出现了萎缩迹象。同时，严格的信贷政策也让一些开发商患上了“资金饥渴症”，于是一些开发商祭出了“分期首付”的旗帜，期望通过促销加速资金回笼。

     然而专家却认为，在楼市低迷的情况下，分期首付就是银行代替开发商“饮鸩”。因为这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起相关部门警惕。

     开发商促销“止渴”，让调控政策成为“空调”

     2008年1月份广州新建商品住宅均价跌破万元，同时成交量也萎缩至上年同期的一半左右，2月份楼市继续“量价齐跌”。在楼市低迷的情况下，由广州富力地产股份有限公司开发建设的富力桃园打出了“首期免息月供计划，11万即可轻松入住”的促销广告。

     富力桃园销售人员告诉记者，以一套建筑面积为90多平方米售价约在110万元的房子为例，市民可以首付两成，其余一成由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。

     广州花都区的楼盘星缘美居为了完成销售任务，也进行了“首付两成”的促销。据销售人员介绍，为减轻购房者首期支付的压力，购房者首付只需要两成，其余由开发商垫付，然后再免息向购房者分期收回。

     然而，根据2007年发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》精神，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已经利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。

     广州大学商学院房地产研究所所长陈琳认为，这是一种打擦边球的做法，开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行获得住房贷款，降低了楼市投机者的投资门槛。开发商的这一行为规避了国家的宏观调控政策，进而会使得对楼市的调控效果大打折扣，使调控政策成为“空调”，同时也增加了购房者违约的可能性。因为购房者在前10个月不但每个月要还银行贷款，还要归还开发商贷款，还款压力非常大。

     银行代为“饮鸩”，开发商行为构成非法金融业务活动

     记者从广发行、工行等银行了解到，为了控制贷款风险，银行不会降低首付比例，但是在实际操作过程中，银行对于这些被开发商垫付首付的客户比较难以辨别。

     但开发商的垫付行为却增加了银行的风险。假如购买一套100万元的房子，业主首付三成向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。若业主只是首付了两成，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而一旦购房者断供，银行就要为贷出去的巨额贷款承担风险。

     广州房地产专家韩世同认为，开发商为购房者垫付部分首付，实际上就是变相地降低了银行对贷款者的资格审核门槛，让银行把钱贷给了那些不够条件向银行贷款的客户，从而把一些按揭还款能力较弱的人吸引入市。这跟美国的次贷是相似的，一旦危机爆发会给开发商和银行带来双重风险。

     广州中泽律师事务所周玉忠律师则认为，开发商承诺购房人可以不付首期或少付首期房款即可从银行取得住房按揭贷款，是开发商在楼市低迷条件下单方面的促销行为。开发商承诺购房者在数十个月内分期偿还首期房款，其实质属于发放中短期住房贷款的行为。作为商品房的出卖人，开发商无权经营商业银行业务，其行为构成非法金融业务活动。

     目前，广州究竟有多少开发商进行类似的促销活动仍无确切统计，但可以肯定的是，如果任由这种情况蔓延下去，后果不堪设想。因为一个楼盘涉及的首付款总金额可能达数千万元甚至上亿元，这种“虚假首付”累积了大量的金融风险，危及经济发展。因此专家建议，管理层要采取措施制止和防范直接或间接违反按揭规定的行为。

     (记者陈先锋)

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