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      房地产成保八重要支柱 百姓购房难进一步加剧

      發(fā)帖:zgzx1 | 2009/12/19 12:19:18 | 第 1

      房地产成保八重要支柱 百姓购房难进一步加剧
           房地產(chǎn)成保八重要支柱 百姓購(gòu)房難進(jìn)一步加劇
           文/瞭望新聞周刊 唐敏
          
           《瞭望》文章:增長(zhǎng)能否擺脫房地產(chǎn)依賴
          
           房地產(chǎn)中期調(diào)整被強(qiáng)制中斷,在未形成合理時(shí)間、合理空間的調(diào)整后,房地產(chǎn)再次步入新的繁榮,風(fēng)險(xiǎn)明顯后移
          
           文/《瞭望》新聞周刊記者唐敏
          
           占GDP的6.6%和投資的四分之一,直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60個(gè),房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)這一輪應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的遭遇戰(zhàn)中,是GDP增長(zhǎng)保八的重要支柱之一。但是,另一方面,在部分城市,房?jī)r(jià)迅速攀升,房?jī)r(jià)收入比大大超出國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),普通老百姓購(gòu)房難的矛盾在這一年進(jìn)一步加劇。
          
           正因?yàn)榇耍?009年的房地產(chǎn)業(yè),無(wú)論是從國(guó)家走出金融危機(jī)還是個(gè)人解決居住需求來(lái)看,都是關(guān)注的焦點(diǎn)。具體來(lái)看,主要聚焦于三大方面。
          
           一問(wèn)房?jī)r(jià)為何看不懂?
          
           在政府保增長(zhǎng)政策的帶動(dòng)下,今年以來(lái),房?jī)r(jià)出現(xiàn)了很戲劇性的變化。年初,觀望等待情緒濃厚、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、悲觀。三四月份政策刺激效應(yīng)顯現(xiàn),房?jī)r(jià)試探性回升進(jìn)而迅速上揚(yáng),成交量也從穩(wěn)步回升到受高價(jià)打壓再到年底受優(yōu)惠政策到期影響瘋狂搶購(gòu)。國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣形容這次房地產(chǎn)的回升為“超出了絕大多數(shù)人的意料,不少激進(jìn)的房地產(chǎn)商也驚呼看不懂”。
          
           房?jī)r(jià)不僅與項(xiàng)目的成本、企業(yè)的利潤(rùn)有關(guān),還與市場(chǎng)的供求狀況和市場(chǎng)預(yù)期有關(guān);不僅與住房制度有關(guān),還與土地的供應(yīng)與管理制度、房地產(chǎn)的稅收制度、金融制度及社會(huì)的分配制度有關(guān);外來(lái)人口購(gòu)房比例的高低也是影響本地區(qū)房?jī)r(jià)的重要因素。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一認(rèn)為,我們既要看到解決這一問(wèn)題的復(fù)雜性,又不希望房?jī)r(jià)大起大落。無(wú)論是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展,還是為了防止房地產(chǎn)泡沫的形成與積累,都需要對(duì)房?jī)r(jià)的合理性逐步量化,這有待有關(guān)方面進(jìn)一步研究并提出相應(yīng)的辦法。
          
           二問(wèn)調(diào)控的目標(biāo)為何難以實(shí)現(xiàn)?
          
           從近幾年房?jī)r(jià)的發(fā)展來(lái)看,除了2008年冬與2009年初春受全球金融危機(jī)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所放緩,房?jī)r(jià)有所下降外,1998年住房制度改革以來(lái),房?jī)r(jià)一直處于穩(wěn)步甚至有時(shí)是快速上升的狀態(tài)。而政府的調(diào)控往往是越調(diào)越漲,而2009年的刺激更是直接將房?jī)r(jià)拉升到新高。
          
           這里面不容忽視的現(xiàn)實(shí)是,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及在地方發(fā)展中日益處于重要的位置。
          
           統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)消費(fèi)與全國(guó)商品零售總額之比,已基本達(dá)到4:10;房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),能帶動(dòng)建筑、鋼材、建材、家電、家具等60個(gè)行業(yè)的發(fā)展;房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重在2007年時(shí)就達(dá)到了4.8%,從稅收來(lái)看,與房地產(chǎn)有關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等7項(xiàng)稅收在2008年合計(jì)5434億元,接近2008年全國(guó)和地方稅收收入的10%和20%。2008年全國(guó)土地出讓金收入約為9600億元。
          
           受此影響,一些地方對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控往往投鼠忌器,“中央政策說(shuō)調(diào)整,土地供應(yīng)等政策相應(yīng)受到影響,形成供應(yīng)緊張的市場(chǎng)預(yù)期,自然越調(diào)越高”,市場(chǎng)人士指出,“關(guān)鍵是中央關(guān)于加大普通商品房、保障性住房建設(shè)的要求在地方并未真正得以實(shí)施。”
          
           對(duì)今年以來(lái)的房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)形勢(shì),王小廣認(rèn)為,本來(lái)2009年房地產(chǎn)中期調(diào)整將全面展開(kāi),也正好是解決我國(guó)多年房?jī)r(jià)頑癥的好機(jī)會(huì)。遺憾的是這一過(guò)程被強(qiáng)制中斷,房地產(chǎn)在未形成合理時(shí)間、合理空間的調(diào)整后,再次步入新的繁榮,風(fēng)險(xiǎn)明顯后移。
          
           三問(wèn)房地產(chǎn)將向何處去?
          
           從我國(guó)國(guó)情來(lái)看,仍處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期。近十年中,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非沒(méi)有波動(dòng),每次波動(dòng)也與金融政策、土地政策有關(guān),但每次影響時(shí)間不長(zhǎng),每次房?jī)r(jià)下跌的幅度也非常有限。究其原因,主要是我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期,帶動(dòng)了城市住房需求總量的增長(zhǎng),而不像西方發(fā)達(dá)國(guó)家那樣已處于城鎮(zhèn)化的飽和期。朱中一認(rèn)為,今后10年左右,我國(guó)的城鎮(zhèn)化仍處于快速發(fā)展時(shí)期,城市建設(shè)的質(zhì)量也將進(jìn)一步提高,這為房地產(chǎn)的發(fā)展繼續(xù)提供了機(jī)遇。
          
           12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí),加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。會(huì)議明確列出了四條舉措:增加普通商品住房的有效供給;繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房;加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管;繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。并明確指出,力爭(zhēng)到2012年末,基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。
          
           如果地方政府真正明確普通商品房的“有效供給”到底該供應(yīng)多少,大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的“規(guī)模”到底該有多大,把舉措落到數(shù)字上,銀行信貸具體操作不為投資投機(jī)性購(gòu)房創(chuàng)造空間,相信2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像今年這般“戲劇”。
          
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      2 | 發(fā)帖:zgzx1 | 時(shí)間:2009/12/19 12:21:23
      瞭望:2010房地产能否支柱
           《瞭望》文章:2010房地产能否“支柱”
          
           文/包宗华
          
           为应对国际金融危机,国家在这一年间采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资发挥了重要作用。但是,随着房地产市场的回升,一些城市出现了房价上涨过快等问题,而中国经济是否倚重房地产业过深也成为关注焦点。那么,2010年中国的房地产业的发展势头将如何?是否依然是国民经济稳定增长的重要支撑呢?
          
           近年来,房地产业每年为GDP贡献2个百分点左右。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”有人认为,以保房地产来保增长,可以较迅速地取得短期保增长的一切效果,但将不利于经济的长期稳定增长。房地产业不应该成为国民经济的支柱产业。
          
           房地产业能否成为支柱产业,首先要明确支柱产业的标准。支柱产业具有产业关联度大、具有扩大效应等特征,对国民经济的发展,能比其他行业发挥更大的作用。其二,国民经济总是不断地发展,产业结构和支柱产业也会不断变化,支柱产业不是“终身制”,在不同的时间段,会出现不同的支柱产业。再有,在一个国家的一定时间段里,也有可能同时出现两三个支柱产业。在上世纪里,就有的国家或地区宣布拥有两个支柱产业。
          
           具体从行业关联度和带动力来看,开发建设一项房地产项目,按投资额计算,有一半以上来自十几个行业提供的材料设备,因而具有很高的行业关联度。2007年房地产投资额预计接近2万亿元,就可以带动相关行业的产品销售额在1万亿元左右。如果计算间接带动,涉及的行业数量和带动额也很大。例如一家人买了新房,往往是家用电器和家具大多数要换新的,就能间接地带动家用电器业和家具业。房地产业还有一项基础性作用,也可以称为特殊的“带动作用”,就是各行业的发展,都要率先建没本行业的房地产。
          
           关于行业增加值。随着经济发展,社会分工越来越细,行业越来越多,许多行业的增加值在国内生产总值中所占比重会越来越小。房地产业却不同。由于每个行业的发展都要建设本行业的房地产,因而房地产增加值在国内生产总值中占的比重一般不会递减,有的阶段还会略有增加。这些年来,房地产的增加值占国内生产总值的比重一直保持在4%左右,这是其他多数行业达不到的。由于房地产属于建设范畴,还应从固定资产投资额的角度来观察。房地产业的投资额,要占全国固定资产投资额的20%左右,比重很大。此外,也应从增加社会财富的角度来观察。据一些西方国家的统计,在全国拥有的社会财富中,房地产要占20%以上。
          
           对国民经济持续发展的贡献。这些年来,我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上,高于国民经济的平均增长率。近十几年,我国国内生产总值每年增加8~11个百分点,其中有1~2个百分点是房地产业作的贡献。
          
           对城市政府财政收入的贡献。城市政府的财政收入,是发展经济和城市建设、改造的主要经济来源。这些年来,在各城市政府的财政收入中,来自房地产业的至少要在20%以上,许多城市达到40%以上。
          
           对提高就业率的贡献。全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构等迅速发展,有利于大量接纳就业人员。
          
           对提高人民居住水平和促进消费的贡献。1978年我国城镇居民人均住房建筑面积为7.2平方米,经过这些年住房建设的快速发展,到2008年末超过人均28平方米。过去实行公房低租金制度时期,居民平均住房消费占居民收入的1%~3%,而今许多居民已超过20%。住房消费的显著提高,会对国民经济的发展产生推动作用。
          
           对改变城市面貌的贡献。改革开放30多年来,各城市新建的房地产(含住宅)总量,比此前城市原有的房地产(含住宅)总量要高出好几倍。如果你到几个十几年前去过的城市调查参观,肯定会有“不曾相识”的感觉,因为这些城市实现了“旧貌换新颜”。
          
           由上可见,房地产业无论对国民经济的发展,还是居民的生活都具有重要作用。房地产业在2010年仍将在中国经济增长中发挥重要作用。
          
           (作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长)
          
          
       
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      3 | 發(fā)帖:zgzx1 | 時(shí)間:2009/12/19 12:32:08
      热门评论
           【热门评论】
          
           最近媒体不是说:国务院要遏制高房价吗?我就说3点办法:
           1、一人有两套房的交百分百的税,家庭人均30平以上的收物业税,在中国商品房定性应该是民生物资不是奢侈品。
           2、购买房子5年以内出售的,收百分百的税,彻底遏制炒房!
           3、房地产开发项目,价格公示,杜绝官商勾结的腐败。
          
          
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           虽然不愿意相信,但是这篇文章真的是非常客观的事实。我们老百姓若想买的起房应该再过20年左右。其实guo家出台的政策不是非常管用,应该加大中小城镇的投资力度,努力建设中小城镇的基础设施(科教文卫就业.....),这样就不会有大量的外地人涌入城市,大城市的供求比例也会降下来。但是这里面有很多利益关系(也就是所谓的“黑幕”“潜规则”),这些关系可不是你我小屁民能够洞悉的!
          
           -----------------
          
           一句话完蛋了,泡沫越来越大,试想一下,就算几年之后这个泡沫破了,亏的是谁?那时候房地产抄手,都已经拿钱离开了,亏的是银行,而国家是不会让银行倒闭的,到了最后亏的还是我们这些老百姓,不是吗?让我们来给他们买单!所以怎么折腾,死的都是我们,而我们只有任人宰割!可悲哦我的眼前是一片黑暗的,看不到任何希望。。。。。
          
           -----------------
          
           全球经济低迷,还保什么8,国家应该切实关心老百姓,这比什么GDP保八更重要
          
           ----------------
          
           你们不如把大米涨到20块钱一斤,这样大米也变成了支柱产业,比房地产来钱快!
          
           -----------------
          
           保障性住房的楼下停的全是奔驰宝马以及二十万以上的车辆!俺看不懂!
          
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