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| 理财经理：2010年继续投资住宅房将具有大的风险 |
目前繼續(xù)投資于住宅房屋將具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)
在2010年，京城的房價(jià)究竟還能漲多少？到底什么樣的房子更值錢？京城還有沒有“低估”的房產(chǎn)？房產(chǎn)價(jià)格的上漲是否會(huì)長期背離其內(nèi)在投資邏輯？
每一個(gè)人都可以列出房價(jià)上漲或者下跌的理由。不過，僅從投資角度來看，你手中的房產(chǎn)究竟還有無持有的價(jià)值？本周《財(cái)?shù)馈放c北京財(cái)商人生高級(jí)理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理龍飛一起，篩選了京城一些地段的房產(chǎn)，在剝離了學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)院、交通等外在附加價(jià)值之后，為您客觀地估算住宅房產(chǎn)背后的投資價(jià)值。
我的租售比高不高？
理財(cái)經(jīng)理提示：在過去這一年中，人們身邊的資產(chǎn)變化極大。尤其是房價(jià)，從年初的持續(xù)低迷，到最近的集體上漲，其間地王不斷出現(xiàn)，使得目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)被推至歷史高位。而與之相對(duì)的是租房市場的疲弱，一直處于一種不溫不火的狀態(tài)。這二者的反差也完全體現(xiàn)在房屋租售比這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上。
“到處都在說租售比，我們小區(qū)2.7萬元的售價(jià)到底算不算高？”家住海淀區(qū)稻香園小區(qū)的劉先生向理財(cái)經(jīng)理提出了疑問。
理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理龍飛解釋說，所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1比300，意味著房地產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
來自京城二手房經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，北京2009年底二手房租售比均超過1比500。另據(jù)2009年12月本報(bào)報(bào)道，北京市目前的房屋租售比已經(jīng)高達(dá)1比525，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1比200至1比300的國際通用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過1比400，意味著出租一套商品房至少需40至50年才能收回購房款，遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)。
目前是應(yīng)該繼續(xù)對(duì)京城樓市投資進(jìn)行關(guān)注，還是應(yīng)該高位獲利呢？與“房價(jià)還要漲”的預(yù)期不同，一些業(yè)內(nèi)人士的看法是，大城市商品房的投資價(jià)值已經(jīng)基本喪失，不適合投資。這種看法到底有無道理，理財(cái)經(jīng)理龍飛將在下面的分析中為您解讀。
理財(cái)經(jīng)理首先展示了不同地區(qū)不同類型的房產(chǎn)租售比情況：
這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類型的房屋來進(jìn)行對(duì)比。針對(duì)不同類型，再選取相應(yīng)比較具有代表性的社區(qū)或者房地產(chǎn)。分別是位于北四環(huán)中關(guān)村(6.42,0.22,3.55%)附近的稻香園社區(qū)(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用)，同樣位于CBD商圈的中環(huán)世貿(mào)中心(商用)以及位于北三環(huán)以內(nèi)的公寓住宅韋伯豪社區(qū)(公寓)。
經(jīng)過理財(cái)經(jīng)理的詳細(xì)調(diào)查，這四處房產(chǎn)的數(shù)據(jù)如表1所示。
由表1可以看出，目前住宅的租售比指標(biāo)明顯偏離正常值，該數(shù)值為1比559，即如果只是依靠房租的話，需要46年半才能收回投資成本，偏離正常值的幅度較大。另外比起住宅和公寓，相對(duì)來說商用的中環(huán)世貿(mào)中心和商住兩用的建外SOHO的房屋租售比這項(xiàng)指標(biāo)還較為合理。由此產(chǎn)生了商用住房比住宅更具有投資價(jià)值的結(jié)論，抑或是說目前商用房屋與住宅相比出現(xiàn)了倒掛的現(xiàn)象，這在一定程度上也反映了目前繼續(xù)投資于住宅房屋將具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)實(shí)回報(bào)比不上存款？
理財(cái)經(jīng)理提示：目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，投資于住宅還要冒著房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，而一年期定期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由此來看，目前投資住宅的投資收益率相對(duì)偏低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較大。
理財(cái)經(jīng)理龍飛接著以稻香園社區(qū)住宅為例，合理估算對(duì)這一資產(chǎn)的投資回報(bào)，看看其年內(nèi)投資收益率為多少。
“所謂年內(nèi)投資收益率，是指當(dāng)年不考慮房屋價(jià)格上漲或者下跌所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，只考慮房屋出租所帶來的投資收益率。”龍飛說。
龍飛選取了稻香園社區(qū)一套100平方米的住房，按照每平方米出售報(bào)價(jià)2.7萬元計(jì)算，購買這套住房所需270萬元。按照目前市價(jià)，該套房屋可以租到每個(gè)月5000元。
“但是出租房屋是有一定成本的，首先就要考慮到物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等房主的必要支出。在目前的市場上這些往往都不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客。”龍飛指出。
同時(shí)，理財(cái)經(jīng)理建議，還應(yīng)將租房的個(gè)人所得稅考慮進(jìn)去，畢竟依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。再次，還需要考慮必要的中介費(fèi)用的支出，目前的地產(chǎn)中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介費(fèi)用，因此也應(yīng)該考慮到租房的成本中。
最后需要考慮的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合適的房客，則這段時(shí)間是不會(huì)為房主帶來現(xiàn)金收益的，因此在此需要提一些成本費(fèi)用。綜合以上的成本，在此計(jì)提一個(gè)月房租作為成本，即5000元。
隨后，龍飛進(jìn)行了簡單的計(jì)算：出租房屋一年可以為房主帶來5000×(12-1)=55000元，由此計(jì)算當(dāng)年的內(nèi)在投資收益率為55000/2700000=2.04%。即在不考慮房價(jià)上漲或者下跌的情況下，房主當(dāng)年可以獲得的收益率為2.04%。
龍飛接著又將收益率列表與目前市場上較為流行的投資工具進(jìn)行比較，分別選取銀行一年期定期存款，一年期國債以及滬深300(3480.130,8.67,0.25%)綜合指數(shù)。
龍飛點(diǎn)評(píng)說，由表2可以看出，目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，投資于住宅還要冒著房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，而一年期定期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由此來看，目前投資住宅的投資收益率相對(duì)偏低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較大。
未來預(yù)期能否跑贏CPI？
理財(cái)經(jīng)理提示：如果要考慮跑贏通脹，則需要當(dāng)前房價(jià)上漲的幅度為7.45%，由此來看，目前住宅房屋投資的贏面風(fēng)險(xiǎn)巨大。只有預(yù)期未來一年房價(jià)上漲7.45%，才能夠達(dá)成一般投資水平，并跑贏CPI。
長期而言，北京的房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)上漲，這是一個(gè)不爭的事實(shí)。
問題是，考慮未來一年內(nèi)的房屋價(jià)格上漲或者下降的變化，假定預(yù)期投資收益率在5%，那么房價(jià)應(yīng)該上漲到何種程度才能實(shí)現(xiàn)？
對(duì)此，理財(cái)經(jīng)理龍飛繼續(xù)以稻香園的房產(chǎn)個(gè)案進(jìn)行分析。
由于目前的一年期國債的收益率為2.60%，考慮到投資于房地產(chǎn)和股票都會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，因此在無風(fēng)險(xiǎn)利率的基礎(chǔ)上增加了相應(yīng)的收益。另外為了保險(xiǎn)起見，這個(gè)投資收益率不應(yīng)定得過高，因此選取5%這個(gè)數(shù)額來進(jìn)行假定。
計(jì)算的結(jié)論是，即未來一年房主需要獲得270萬×5%=13.5萬才能達(dá)到預(yù)期收益率。而目前房租的價(jià)格為每年5.5萬，假定保持不變，那么缺口還有8萬元。
考慮到出售房屋需要繳納財(cái)產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅等一系列稅費(fèi)以及房屋中介的中介費(fèi)用，暫時(shí)將這部分成本費(fèi)用定為房價(jià)增值的20%。
由此可以預(yù)期，當(dāng)總房價(jià)上漲10萬元時(shí)(8萬元/(1-20%))，才能夠達(dá)到5%的預(yù)期收益目標(biāo)。或者說，房價(jià)在未來一年內(nèi)的上漲率應(yīng)為3.70%(10萬/270萬)。
如果假定不依靠出售房屋賺取預(yù)期收益率，即只依據(jù)房租上漲來計(jì)算。那么依舊考慮出租房屋的成本問題，那么需要扣除1個(gè)月的房租來抵扣成本。那么實(shí)際需要增加的房租數(shù)額將為87272.73元，房租上漲率為145.56%。從目前的形勢來看，這種可能性不大。
由此可以看出，如果要得到5%的預(yù)期收益率，那么需要在未來一年內(nèi)有3.70%的房屋上漲率，或者145.56%的房租上漲率。
龍飛說，以上的結(jié)論并沒有考慮通貨膨脹率對(duì)收益的影響，如果考慮進(jìn)去通貨膨脹率，從而想要得到一個(gè)實(shí)際5%的預(yù)期收益率，房價(jià)需要上漲多少才能夠達(dá)成目標(biāo)呢？
國家統(tǒng)計(jì)局近期公布了對(duì)2010年我國CPI指數(shù)的預(yù)測與調(diào)控目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)為3%至3.5%。如果就選取3%作為未來一年的通貨膨脹率來進(jìn)行計(jì)算，實(shí)際收益為5%，那么名義收益率則需要大致達(dá)到8%的水平，由此計(jì)算，房價(jià)需要上漲7.45%，或者房租上漲392.73%才能夠達(dá)到實(shí)際5%的預(yù)期收益率。
這個(gè)結(jié)論就是，如果要考慮跑贏通脹，則需要房價(jià)上漲的幅度為7.45%，比達(dá)到最低通脹標(biāo)準(zhǔn)高一倍還要多。由此來看，目前做住宅房價(jià)投資的贏面是相當(dāng)小的，需要賭未來一年房價(jià)上漲7.45%，才能夠達(dá)成一般投資水平，并跑贏通脹。
投資點(diǎn)評(píng)
回到本文的開頭，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上沒有人能夠確切回答京城的房價(jià)究竟還能漲多少。但我們能夠通過一些簡單的原理判斷出，到底什么樣的房子更值錢、京城還有沒有“低估”的房產(chǎn)？很顯然，商業(yè)房產(chǎn)遠(yuǎn)比住宅房產(chǎn)更有投資價(jià)值。
“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。”理財(cái)經(jīng)理龍飛最后提醒說，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不會(huì)長期背離其內(nèi)在投資邏輯。上述分析并沒有考慮房屋的變現(xiàn)能力以及房產(chǎn)投資會(huì)涉及到的其他風(fēng)險(xiǎn)。國家調(diào)控房地產(chǎn)也是對(duì)投資者的一個(gè)警告，近期有投資住宅計(jì)劃的朋友在目前這個(gè)價(jià)位入市一定要慎而又慎。 本報(bào)記者 丁文亞 J145
表1
房屋類型 選取社區(qū) 每平方米售價(jià) 每平方米月租價(jià)格 房屋租售比
住宅 稻香園 27000元 48.33元 1比559
商住兩用 建外SOHO 26500元 100元 1比265
商用 中環(huán)世貿(mào)中心 40000元 180元 1比222
公寓 韋伯豪 26200元 55.34元 1比473
注：以上均為100平方米面積的房屋價(jià)格
表2
投資工具 投資收益率 市盈率
住宅 1.98% 50.51
一年期定期存款 2.25% 44.44
一年期國債 2.60% 38.46
滬深300 3.89% 25.31▲
注▲：該數(shù)據(jù)為2009年12月31日收盤價(jià)進(jìn)行計(jì)算的結(jié)果
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