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中国难以将房价保持在合理价位！

發(fā)帖：牛人 | 2010/3/9 19:30:47 | 第 1 樓

中国难以将房价保持在合理价位！

     2月27日，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶在做客新華網(wǎng)與網(wǎng)友在線交流時(shí)表示，運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)的手段，本屆政府在任期內(nèi)能使房?jī)r(jià)保持在一個(gè)合理的價(jià)位。記得去年12月27日，溫家寶總理在接受新華社專訪時(shí)也曾表示，只要政府有決心，使中國(guó)的房地產(chǎn)有一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的局面，是可以做到的。

     2006年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控一直以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)，即使在2009年底使用了“遏制“的表述，但也是要遏制部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。相比而言，這次溫家寶總理提出的要使房?jī)r(jià)保持在合理價(jià)位的目標(biāo)無(wú)疑是一種進(jìn)步。特別是兩個(gè)月的時(shí)間，溫家寶總理表了兩次決心，公眾似乎有理由為之一振。但是，導(dǎo)致過(guò)往房地產(chǎn)調(diào)控“屢調(diào)屢敗”的因素在短時(shí)間內(nèi)還很難徹底根除，即使2010年貨幣政策會(huì)出現(xiàn)適度緊縮，中國(guó)政府也難以使房?jī)r(jià)保持在合理價(jià)位。

     * 開征物業(yè)稅核心及終極目的，物業(yè)稅問(wèn)題...

     * 住建部副部長(zhǎng)稱調(diào)控房?jī)r(jià)毫無(wú)手段遭質(zhì)疑...

     * 平抑高房?jī)r(jià)：說(shuō)得好不如做得好！

     首先，究竟什么是房?jī)r(jià)的合理價(jià)位？即使學(xué)術(shù)界通常用房?jī)r(jià)收入比和租售比等指標(biāo)來(lái)評(píng)估房?jī)r(jià)是否正常，但由于數(shù)據(jù)采集和計(jì)算方法等差異，不同研究機(jī)構(gòu)計(jì)算出來(lái)的結(jié)果是千差萬(wàn)別，難以進(jìn)行國(guó)際比較，這導(dǎo)致僅從定量的角度很難判斷房?jī)r(jià)是否合理，或者說(shuō)房?jī)r(jià)是否合理存在很大的自由解釋空間。

     以房?jī)r(jià)收入比為例，其通過(guò)計(jì)算住房?jī)r(jià)格與居民年收入之比來(lái)衡量居民購(gòu)買住房的能力。雖然定義很簡(jiǎn)單，但如何計(jì)算涉及到很多問(wèn)題。比如，計(jì)算住房?jī)r(jià)格時(shí)要確定以何種類型的住宅作為標(biāo)的物，是別墅還是兩居室或三居室？是新房還是二手房？而且，在計(jì)算時(shí)是用容易受異常數(shù)據(jù)影響的平均值，還是用相對(duì)精確但統(tǒng)計(jì)成本較高的中位值。對(duì)于居民年收入的計(jì)算也是如此，是用個(gè)人收入還是用家庭收入？是工資收入還是全部收入？是本地居民收入還是要考慮到居住外地但卻在本地購(gòu)房的人的收入？

     按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比似乎在3-6之間比較合理，但由于不同的數(shù)據(jù)采集和計(jì)算方法導(dǎo)致結(jié)果大相徑庭，這時(shí)橫向的國(guó)際比較其意義并不大。如果采用統(tǒng)一的方法，縱向的比較還有些意義，例如，如果房?jī)r(jià)收入比加速上升，則可能意味著房?jī)r(jià)正在偏離合理的價(jià)位，但具體偏離多少仍然很難確定。

     其次，房地產(chǎn)作為一種投資品，同股票一樣，市場(chǎng)并不總是有效的，非理性行為的存在使其價(jià)格很難保持在所謂合理價(jià)位，很容易出現(xiàn)暴漲暴跌的輪回。

     目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)類似于剛剛起步時(shí)的中國(guó)股市，是有政府隱性擔(dān)保的“政策市”，只許上漲不許暴跌。雖然房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲背后有經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程作為支撐，但長(zhǎng)期上漲并不意味著短期不進(jìn)行正常調(diào)整，而政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)分溺愛(ài)無(wú)疑加劇了人們的非理性行為，把房?jī)r(jià)上漲當(dāng)成了不可破滅的神話。

     這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲過(guò)快，導(dǎo)致未來(lái)出現(xiàn)劇烈的調(diào)整，雖然政府通過(guò)救市可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的崩潰，但無(wú)疑會(huì)讓部分投機(jī)者和高位入市的自住購(gòu)房者遭到重創(chuàng)，對(duì)于銀行體系也將是一次考驗(yàn)。

     最后，市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，存在就是合理，即使中央政府有良好的主觀愿望，即使建立了房?jī)r(jià)是否正常的評(píng)估體系，也很難將房?jī)r(jià)保持在所謂合理價(jià)位。對(duì)于政府而言，與其關(guān)注價(jià)格是否合理，不如關(guān)注影響價(jià)格的制度土壤是否合理。

     一方面，中央和地方財(cái)政的關(guān)系短期內(nèi)很難理順，地方政府在收入有限的情況下還會(huì)依賴土地財(cái)政，特別是在2010年信貸將逐步緊縮的背景下，地方政府的融資渠道受到很大的限制，為了補(bǔ)充財(cái)源還會(huì)扶持房地產(chǎn)，或者通過(guò)區(qū)域性的金融和稅收等優(yōu)惠政策直接扶持，或者通過(guò)游說(shuō)中央政府間接扶持。

     另一方面，雖然對(duì)于中低收入群體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其購(gòu)買力，但對(duì)于高收入階層來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)似乎還不夠高，這背后是收入分配的不合理。如果收入分配難以在短期內(nèi)解決，那么這種“朱門酒肉臭，路有凍死骨”的現(xiàn)象就還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。在本屆政府任期內(nèi)，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了暫時(shí)性調(diào)整，也可能只是曇花一現(xiàn)。

     本文作者崔宇

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