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万科活不下去？小心开发商的谎话！

發(fā)帖：zgzx1 | 2018/9/30 15:34:06 | 第 1 樓

万科活不下去？小心开发商的谎话！

     中國房地產(chǎn)市場中，存在著天然信息差。這讓本來對樓市信息判斷能力差的購房者，只能成為任其宰割的韭菜。

     大部分人喜歡把希望寄托于房企的高管嘴邊，認(rèn)為某些大品牌房企的管理者的口風(fēng)一定是市場的風(fēng)向標(biāo)。但是哪些是真的，哪些是假的，購房者應(yīng)該如何判斷，又成了一門技術(shù)活兒。

     在9月中旬萬科內(nèi)部會(huì)議上，萬科董事長郁亮一籌莫展，語重心長地說，今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，在政治、經(jīng)濟(jì)、國際等方方面面。社會(huì)全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，所有行業(yè)無一幸免。

     接下來三年事業(yè)計(jì)劃書的制定，所有行為都要“收斂聚焦”，我們要保證“活下去”！而在今年，如果6300億的回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停了。”

     隨后，此段對話迅速在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議，“活下去”成為了2018年開發(fā)商們制定戰(zhàn)略規(guī)劃的主題。

     在地產(chǎn)界，萬科一直是公認(rèn)的龍頭老大，這個(gè)頭銜并不在于賣的房子有多么好，而是在于企業(yè)在保證超大規(guī)模的基礎(chǔ)上是否擁有良好的現(xiàn)金流，強(qiáng)大的現(xiàn)金儲備和超低的資產(chǎn)負(fù)債率。

     而這次連萬科都要以保命為主的話，其他中小型房企豈不是可以直接宣告倒閉了嗎。

     于是網(wǎng)上就有媒體據(jù)此力爭，大唱中國樓市將一去不復(fù)返，房價(jià)將會(huì)進(jìn)入不可逆的下行渠道。著急改善的購房者像是熱鍋上的螞蟻，現(xiàn)在要不要賣房？晚賣是不是就沒這個(gè)價(jià)了。

     那么這段話是肺腑之言還是煙霧彈，我們又怎么得知他們的真正想法呢？其實(shí)也不難，我們不需要關(guān)心他說了什么，我們只關(guān)心他做了什么就可以了，行動(dòng)說明一切。

     對于預(yù)期的判斷主要表現(xiàn)在拿地上。

     根據(jù)全國前19強(qiáng)房企的上市公司年報(bào)分析，其合計(jì)土地儲備面積折合成規(guī)劃可建面積大約相當(dāng)于19億平方米，它們?nèi)ツ耆旰嫌?jì)銷售面積為3.2億平方米，以此推算，未來兩年，這19家房企不用再拿一宗地，也可以銷售5.9年。

     這證明大房企儲備的土地是完全夠用的。

     而在此基礎(chǔ)上，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2018年1-8月，從拿地金額來看，碧桂園以1134億元拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以1067億元穩(wěn)居第二位，保利以821億元穩(wěn)居第三位，3家房企的拿地金額平均超1000億。

     既然如此不看好房地產(chǎn)市場，甚至都要“活不下去”了，又何必儲備這么多土地呢？況且今年上半年的地價(jià)水平還處于歷史高位，土地金貴的狠，這對追求凈收益的萬科好像并不符合道理。

     這讓我想起了「禿鷲理論」

     “在食物短缺的季節(jié)，禿鷲會(huì)一直尾隨在羸弱的獵物身邊，向獵物施加精神壓力，加速獵物死亡，然后啄食尸體，讓自己繼續(xù)活下去。”
     這是20世紀(jì)90年代，美國財(cái)經(jīng)作家希拉里·羅森伯格在所著的暢銷書《禿鷲投資者》中提出來的理論。

     如果樓市交易低迷，房價(jià)進(jìn)入下行通道，那么跟著大基調(diào)繼續(xù)加大力度唱衰房地產(chǎn)，比悲觀更悲觀，比極端更極端，這樣就會(huì)讓市場預(yù)期加速下滑。

     最后導(dǎo)致的結(jié)果就是看不明白的同行業(yè)競爭者不敢拿地，購房者會(huì)根據(jù)“買漲不買跌”的心理慣性更加觀望，市場成交量加速下滑，中小型開發(fā)商賣不出去房子資金無法回流，最終被債務(wù)壓至破產(chǎn)，淪為老禿鷲的食物。

     等到樓市蕭條，地方政府扛不住經(jīng)濟(jì)壓力，主動(dòng)降了地價(jià)后，強(qiáng)者入場抄底拿地，繼續(xù)做大做強(qiáng)。

     其實(shí)在10年前，萬科的王石就已經(jīng)悟到了禿鷲理論的精髓。

     記得2008年王石在拋出“拐點(diǎn)論”時(shí)，在博客連補(bǔ)八篇大作補(bǔ)充觀點(diǎn)，一時(shí)在市場掀起巨浪。隨后在9月首次對開發(fā)的房產(chǎn)進(jìn)行了大幅降價(jià)銷售的處理，這年萬科創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績，市場份額同比上升了50％，從而一舉成為了中國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭老大。

     然后就是2009年金融危機(jī)后，四萬億計(jì)劃出臺，房地產(chǎn)市場迎來井噴，而萬科曾說過自己不囤地、不捂房、不做利潤在25%以上的項(xiàng)目，結(jié)果全被自己的行為證明成了假話。

     上面用大量的文字去闡述萬科的「禿鷲理論」，其實(shí)一是想告訴大家，開發(fā)商的話只能信一半，有些話并不是說給購房者聽的，不要被市場情緒極端化；二是開發(fā)商的拿地行為證明了他們對市場的「長預(yù)期」，而銷售行為決定了他們的「短預(yù)期」。

     那么這時(shí)候就有人想問了，前段時(shí)間網(wǎng)上曝光上半年土地市場流拍嚴(yán)重，光是1～7月份，就流拍了近800宗土地，達(dá)到歷史巔峰，這不正是地產(chǎn)商對「長預(yù)期」的看冷嗎？

     并不是，分析這個(gè)問題還要考慮三個(gè)因素。

     第一是之前房地產(chǎn)融資太容易了，屬于高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，現(xiàn)在監(jiān)管部門為了防風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)令禁止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，這就意味著房地產(chǎn)商融資成本極速上升，尤其是中小型企業(yè)，拿地稍有不慎就折在上面了；

     第二限價(jià)政策當(dāng)頭，面粉價(jià)格比面包貴，有的地方地價(jià)6000，建筑成本4000，結(jié)果政府限價(jià)10000，拿地就賠錢，有幾個(gè)人愿意做賠本兒賺吆喝的買賣？（但是未來預(yù)期受影響很大）。

     第三是2015年和2016年發(fā)的公司債，多數(shù)為3+2、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu)，也就意味著2018年開始進(jìn)入集中到期。既然是債，到期就要還。而現(xiàn)在融資難，拿不到錢，債都還不上，更別說拿新地。

     但從今年以萬科為代表的大型企業(yè)在一二線城市集中拿地的節(jié)奏來看，在長預(yù)期上，他們還會(huì)堅(jiān)定地等到一二線城市的下一個(gè)周期。而從今年三四線城市流拍的土地占比78%來看，大多數(shù)房企對三四線的樓市已經(jīng)是用腳投票了。

     再來看「短預(yù)期」。

     房價(jià)這東西并不是說拐就拐的，懂點(diǎn)兒經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都能按照貨幣政策，調(diào)控政策推算出現(xiàn)在的結(jié)果。

     限購政策壓著需求，房貸利率壓著杠桿，限價(jià)調(diào)控壓著供給，供需雙方鎖死，房價(jià)能漲才怪。

     市場橫盤后，最怕開發(fā)商繃不住，我在《金九銀十不再》里也說過，一旦開發(fā)商為了回籠資金開始做“以價(jià)換量”的游戲，房價(jià)便會(huì)如洪水般加速下跌，從而傳導(dǎo)至二手房市場。

     一般來說，開發(fā)商不到萬不得已是不會(huì)主動(dòng)降價(jià)的，因?yàn)榻祪r(jià)利潤削了不說，最主要還會(huì)引發(fā)房鬧，維權(quán)事件成為籠罩在銷售處上方的陰霾。

     事實(shí)證明，現(xiàn)在的結(jié)果比我預(yù)想的還要慘一些，萬科早看透了這一切，選擇這個(gè)時(shí)候講“拐點(diǎn)論”是怕中小型開發(fā)商繃不住，提前泄了氣。這樣還不如自己提前搶跑，和08年一樣，跑在前面永遠(yuǎn)比后面的強(qiáng)。

     9月26日，廈門萬科的白鷺郡別墅對外宣布開始5折拋售，原價(jià)500萬，現(xiàn)價(jià)278萬，雖然精裝變?yōu)槊鳎娞莺蛙囄慌俪阡N售上玩了個(gè)心機(jī)，但是以價(jià)換量的意圖已經(jīng)非常明顯。

     與此同時(shí)，上海開始買房送寶馬，寶馬可直接兌現(xiàn)40多萬；四個(gè)月前因?yàn)閾尫窟€有人暈倒的杭州，現(xiàn)在大部分樓盤直降2000元；西安新開盤項(xiàng)目出現(xiàn)0人購買現(xiàn)象，創(chuàng)下新的歷史記錄；碧桂園在安徽全省全線降價(jià)，蚌埠等城市6-7折拋售……

     按現(xiàn)在這個(gè)局勢，銀十戰(zhàn)場會(huì)被眾開發(fā)商的以價(jià)換量的降價(jià)潮所淹沒，與此同時(shí)，大家還會(huì)看到在全國各地的售樓處翻涌的維權(quán)潮。

     金九歇菜，銀十好不熱鬧。

     2018年十月局勢已定，聲音嘈雜。

     這時(shí)候的購房者應(yīng)該學(xué)會(huì)仔細(xì)聆聽，不要被信息誤導(dǎo)。首先主動(dòng)去查自己所在城市的土地流拍情況，如果土地市場依舊火熱，說明長預(yù)期還在。這個(gè)城市屬于大漲小跌的后者。

     然后去判斷開發(fā)商降價(jià)潮里面的聲音。如果一個(gè)樓盤破天荒地給了你超大折扣，不要因?yàn)榇鬁p價(jià)去上車，而是要求證周邊二手房和這個(gè)樓盤的價(jià)差是多少，如果打折后的新房比二手房價(jià)格還高，那就證明是之前房價(jià)定的太高，還有空間，可以繼續(xù)等待。

     這個(gè)時(shí)候開發(fā)商的降價(jià)促銷廣告會(huì)滿天飛，你要認(rèn)真判斷是真心誠意還是虛情假意，因?yàn)榇蟛糠质谴蛑祪r(jià)促銷的幌子拉客的，要么之前承諾贈(zèng)送的車庫不送，面積不送了，要么是裝修質(zhì)量下降了，到頭來依舊沒買到便宜，如果能買到因資金流轉(zhuǎn)不開而放棄價(jià)格的盤最好。

     多去跑盤，觀察各個(gè)地段的開發(fā)商打折情況，房價(jià)堅(jiān)挺絕不降價(jià)的地段，說明這個(gè)區(qū)位價(jià)值好，這個(gè)時(shí)候去找此地段的次新二手房，因?yàn)闃鞘邢滦卸址繕I(yè)主往往比開發(fā)商更容易被說動(dòng)，可以淘到筍盤。

     這個(gè)時(shí)期對期房謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，歷史上每到房價(jià)下行周期，卷著預(yù)售款逃跑的開發(fā)商比比皆是，這時(shí)候一定要選對有保障的品牌開發(fā)商，不然兩年之后你就是那個(gè)穿著白體恤，扛著維權(quán)大旗在售樓處門口從早喊到晚的苦逼業(yè)主了。


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