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| 任志強(qiáng)PK社科院：誰(shuí)在忽悠北京房?jī)r(jià) |
“科學(xué)研究不像拉抬房?jī)r(jià)造勢(shì)，不能忽悠人。”面對(duì)房地產(chǎn)商任志強(qiáng)的質(zhì)疑，北京市社科院迅速作出了回應(yīng)。
3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京藍(lán)皮書(shū)》系列四個(gè)發(fā)展報(bào)告，認(rèn)為北京市目前的房?jī)r(jià)仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)(本報(bào)4月2日財(cái)經(jīng)頭版有相關(guān)報(bào)道)。
就在《北京藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布之后兩天，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客發(fā)表一篇近5000字的文章，從四個(gè)方面質(zhì)疑了《北京藍(lán)皮書(shū)》的觀(guān)點(diǎn)。文章寫(xiě)道，“頗讓人懷疑北京市社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報(bào)告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會(huì)矛盾，更有損于‘專(zhuān)家’的稱(chēng)號(hào)。”
之后，作為回應(yīng)，《北京藍(lán)皮書(shū)》系列之一、《北京社會(huì)發(fā)展報(bào)告(2008-2009)》的主編、北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)戴建中也迅速撰寫(xiě)了一篇文章，反擊任志強(qiáng)的質(zhì)疑。
任志強(qiáng)的四點(diǎn)質(zhì)疑
住房是否是剛性需求?怎么計(jì)算房?jī)r(jià)的可支付能力?依據(jù)什么來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比?能否僅用一手房?jī)r(jià)平均值來(lái)代替房?jī)r(jià)平均值?在任志強(qiáng)的博客文章中，對(duì)《北京藍(lán)皮書(shū)》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容做出了上述四點(diǎn)質(zhì)疑。任志強(qiáng)的理由如下：
住房是天然的剛性需求，不然國(guó)家不需要建設(shè)保障性住房。
考察購(gòu)房的可支付能力，國(guó)際上通用的數(shù)據(jù)是家庭收入中位數(shù)(中位數(shù)是指處在最中間的數(shù)值)。家庭收入與可支配收入之間并不一致，職工的住房公積金就沒(méi)有計(jì)入可支配收入部分。
應(yīng)該用國(guó)際慣用的住房面積中位數(shù)來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。2007年，中國(guó)住房面積中位數(shù)只有68平方米/戶(hù)，而《北京藍(lán)皮書(shū)》卻用了100平方米/戶(hù)來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。
不能僅用一手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)平均值來(lái)取代房?jī)r(jià)平均值，而應(yīng)該用所有可交易的住房的價(jià)格中位數(shù)作為計(jì)算依據(jù)，包括二手房。
“房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，而這個(gè)供求關(guān)系并非只計(jì)算北京市的戶(hù)籍人口。供求關(guān)系的支付能力也要加上外來(lái)需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。”任志強(qiáng)說(shuō)，而這些外來(lái)家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶(hù)籍家庭的收入統(tǒng)計(jì)數(shù)。這樣市場(chǎng)所面對(duì)的消費(fèi)群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來(lái)購(gòu)買(mǎi)能力等等就都成為了房?jī)r(jià)收入比中的一部分，也成為推高北京房?jī)r(jià)的重要原因。
任志強(qiáng)認(rèn)為，北京、上海等城市外來(lái)人口的收入形成了特殊的無(wú)法計(jì)算的購(gòu)買(mǎi)力。房子不僅僅是為北京的供求對(duì)象準(zhǔn)備的，也完全不受北京戶(hù)籍家庭收入購(gòu)買(mǎi)能力的約束。
“中國(guó)剛性需求不但存在且購(gòu)買(mǎi)能力也具備條件。”任志強(qiáng)說(shuō)，否則二三月份的住宅銷(xiāo)量為什么會(huì)暴漲呢?
任志強(qiáng)表示，不要將政府政策調(diào)控的錯(cuò)誤推給市場(chǎng)，更不要都推給開(kāi)發(fā)商，剛性需求靠開(kāi)發(fā)商去吹是吹不出來(lái)的，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)買(mǎi)那么多的房子結(jié)婚用或改善居住用。住房市場(chǎng)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)已經(jīng)用事實(shí)給了《北京藍(lán)皮書(shū)》一個(gè)嘴巴，這些所謂的“專(zhuān)家”該清醒清醒了。
住房算不算剛性需求
“我連續(xù)兩年在《社會(huì)發(fā)展報(bào)告》中指出，在買(mǎi)房問(wèn)題上不存在‘剛性需求’”。戴建中表示，如果需求是在一段時(shí)間里可滿(mǎn)足也可不滿(mǎn)足的，那還叫什么“剛性”?
從戴建中提供的數(shù)字看，2008年北京有近12萬(wàn)對(duì)新人，但一共只賣(mài)出94200套住宅，賣(mài)出的這些住宅也并不是全部賣(mài)給新婚夫婦。
“住房需求相對(duì)而言是彈性的。買(mǎi)不起大房子可以買(mǎi)小房子，買(mǎi)不起房子可以租房子”。戴建中說(shuō)，去年以來(lái)很多消費(fèi)者對(duì)樓市觀(guān)望，但沒(méi)有誰(shuí)不買(mǎi)食品。
戴建中認(rèn)為，在住房問(wèn)題上，每個(gè)人都需要住房，這是住房消費(fèi)需要，但需求是相對(duì)價(jià)格而言，并且一定是有限的，面對(duì)高價(jià)商品房，中低收入者的需求受到極大限制。
在戶(hù)均住宅面積上，任志強(qiáng)的數(shù)字與《北京藍(lán)皮書(shū)》差距很大。任志強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米/戶(hù)。戴建中對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)表示了懷疑。
按照《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數(shù)據(jù)尚未公布)、農(nóng)村人均住房面積30.7平方米，2007年每個(gè)家庭戶(hù)平均3.17人。這么算來(lái)，2006年我國(guó)城市住宅建筑面積約為85.907平方米/戶(hù)，農(nóng)村住房面積為97.319平方米/戶(hù)。
“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90/70政策了嗎?”戴建中說(shuō)，2007年連竣工的經(jīng)濟(jì)適用房平均每套都有106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套?
在戴建中看來(lái)，房?jī)r(jià)收入比反映的是當(dāng)下市場(chǎng)供給的有效性，拿100平方米為標(biāo)準(zhǔn)比任志強(qiáng)說(shuō)的68平方米更有代表性。
北京的房?jī)r(jià)收入比真是23∶1嗎？
“房?jī)r(jià)收入比是有關(guān)住房市場(chǎng)和住房購(gòu)買(mǎi)能力最全面的指標(biāo)。”戴建中說(shuō)，按照聯(lián)合國(guó)人居署的有關(guān)文件，在房?jī)r(jià)收入比定義中使用的是“中位數(shù)”。但人居署也指出，在得不到中等價(jià)格的時(shí)候，解決方法就是使用平均價(jià)格。
由于中國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)一般不使用“中位數(shù)”而使用“平均數(shù)”的概念，因此聯(lián)合國(guó)人居署在中國(guó)項(xiàng)目中，是用“平均數(shù)”來(lái)定義房?jī)r(jià)收入比的。
《北京藍(lán)皮書(shū)》顯示，2007年北京市城鎮(zhèn)戶(hù)均年可支配收入為65967元，當(dāng)年底平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，按照戶(hù)均100平方米計(jì)算，則房?jī)r(jià)與收入之比為23∶1。
戴建中表示，幾年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位數(shù)”來(lái)做房?jī)r(jià)收入比的分母，由于中國(guó)貧富收入的極大差異，“中位數(shù)”會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于“平均數(shù)”，得出的房?jī)r(jià)收入比將更高。
對(duì)于任志強(qiáng)質(zhì)疑的“可支配收入”，戴建中認(rèn)為，一戶(hù)人家在沒(méi)有買(mǎi)房時(shí)，計(jì)算可支配收入要從總收入中減去每月繳納的住房公積金;在這戶(hù)人家買(mǎi)房時(shí)個(gè)人與單位的住房公積金又要發(fā)還給他，成為他可支配收入的一部分。
在《北京藍(lán)皮書(shū)》的文章里，戴建中認(rèn)為作者的計(jì)算既包括了第一種情況，也已包括了第二種情況中的住房公積金，而不是任志強(qiáng)所說(shuō)“每個(gè)職工還有24%的住房公積金等收入未計(jì)入可支配收入部分”。
數(shù)據(jù)顯示，2007年北京城鎮(zhèn)從業(yè)人員745.4萬(wàn)人，而截至2008年年底，北京地區(qū)建立住房公積金單位的職工為429.24萬(wàn)人，沒(méi)有住房公積金的至少占從業(yè)人員的40%。“即便按任先生的說(shuō)法，房?jī)r(jià)收入比由此從23：1降到18.5：1，離‘人人買(mǎi)得起住房’也是相差太遠(yuǎn)了。”戴建中說(shuō)。
“任志強(qiáng)先生‘只為富人蓋房’，但幾年下來(lái)，北京的富人市場(chǎng)也逐步飽和了。”戴建中說(shuō)，北京市統(tǒng)計(jì)局2007年9月底的抽樣調(diào)查中，被調(diào)查戶(hù)未來(lái)五年有購(gòu)房需求的為18.3%，僅有2.1%戶(hù)擬購(gòu)房?jī)r(jià)在100萬(wàn)元以上。
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