| 牛人 |
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| 開(kāi)發(fā)商的自信心："我死銀行先死!" |
和開(kāi)發(fā)商談?wù)劇罢l(shuí)先死”問(wèn)題，看起來(lái)似乎“專業(yè)不對(duì)口”，不過(guò)，首先把它們扯到一起的是著名開(kāi)發(fā)商而不是我。前幾天，著名開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)放出狠話：政策有拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)無(wú)拐點(diǎn)。“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”
一個(gè)80%和一個(gè)90%決定了銀行不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商死：開(kāi)發(fā)商狠話的潛臺(tái)詞是，銀行肯定死不了，開(kāi)發(fā)商相應(yīng)也肯定死不了
一語(yǔ)道破銀行被開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)業(yè)綁架的現(xiàn)狀。我國(guó)銀行業(yè)被房地產(chǎn)綁架體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，從拿地到項(xiàng)目建設(shè)，自有資金少的開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重依賴銀行貸款。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款。二是體現(xiàn)在房屋銷(xiāo)售方面。數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，在全部購(gòu)房總數(shù)中所占比例高達(dá)90%。
既然開(kāi)發(fā)與消費(fèi)兩個(gè)環(huán)節(jié)的資金都嚴(yán)重依賴銀行貸款，就意味著風(fēng)險(xiǎn)高度集中在銀行身上。由此，開(kāi)發(fā)商放出“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死”的狠話。不過(guò)這句話如果換一個(gè)角度來(lái)理解，就是：銀行肯定死不了，開(kāi)發(fā)商相應(yīng)也肯定死不了。由此，一個(gè)很復(fù)雜的生死問(wèn)題似乎一下子變得非常簡(jiǎn)單。但事實(shí)告訴我們，問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有這樣明了。房地產(chǎn)調(diào)控觸動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的利益，但是，他們又不能公開(kāi)對(duì)抗，只能順便提醒政府：別調(diào)控太過(guò)度，會(huì)傷害到銀行。
最近，某媒體披露了上海樓盤(pán)“熱賣(mài)”的真相：上海“10大期待樓盤(pán)”共簽約3237次，合同撤銷(xiāo)1201次，撤銷(xiāo)率達(dá)37%；7個(gè)“房?jī)r(jià)翻番樓盤(pán)”共簽約5592次，合同撤銷(xiāo)2306次，撤銷(xiāo)率為41%。按照上述信息，17個(gè)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率平均達(dá)到39.7%。有的樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率高達(dá)100%。
一般而言，合同撤銷(xiāo)率高有兩個(gè)因素導(dǎo)致：第一，簽約是假的。一般情況下，撤銷(xiāo)合同要付違約金，通常是“退一賠一”，這種情況高比例出現(xiàn)，最大可能是簽約的人根本不必為毀約買(mǎi)單，屬于假簽約造勢(shì)，忽悠消費(fèi)者的做法。第二，簽約是真的，但簽約者認(rèn)為房?jī)r(jià)將大幅度下降，且跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其違約金損失，迫使其主動(dòng)放棄簽約。在現(xiàn)階段，前者的可能性更大。
顯然，開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的不是“誰(shuí)先死”的問(wèn)題，而是繼續(xù)營(yíng)造供不應(yīng)求假象，誘導(dǎo)消費(fèi)者入市，確保房?jī)r(jià)不跌，把日子過(guò)得更好的問(wèn)題。《上海證券報(bào)》引用業(yè)內(nèi)人士的分析指出：部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率畸高，實(shí)際摻雜了人為操縱的假象，部分開(kāi)發(fā)商試圖“鉆空子”對(duì)抗政策。
一個(gè)30%和兩個(gè)5%顯示市場(chǎng)和利潤(rùn)不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商死：縱觀當(dāng)今世界各國(guó)，還有比中國(guó)開(kāi)發(fā)商更幸運(yùn)的群體嗎？
商人談及生存或生死問(wèn)題，總是難逃作秀的嫌疑。去年年底，北京一位著名開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“最近三年政府開(kāi)始明白，解決住宅房?jī)r(jià)過(guò)高，最重要的是中央政府和地方政府共同的責(zé)任。經(jīng)過(guò)博弈，現(xiàn)在基本上達(dá)成了政策的走向，70%的城市資源和財(cái)政的資源，會(huì)集中在保障性住宅這方面，而30%留給市場(chǎng)。三年后當(dāng)市場(chǎng)就剩下30%的問(wèn)題時(shí)，多數(shù)企業(yè)將被迫賣(mài)兒賣(mài)女。這是一個(gè)非常殘酷的現(xiàn)實(shí)。”
猛一看，開(kāi)發(fā)商似乎面臨著艱難的生存問(wèn)題。可是，如果看看新加坡，只有5%的市場(chǎng)是給開(kāi)發(fā)商做的，絕大部分屬于保障性住房，就知道我們的開(kāi)發(fā)商是多么的幸運(yùn)了。莫說(shuō)“70%的城市資源和財(cái)政資源，集中在保障性住宅這方面”并沒(méi)有實(shí)施，甚至沒(méi)有一個(gè)模糊的計(jì)劃，即使真的付諸實(shí)施了，在中國(guó)目前這種機(jī)制下，還不得交給開(kāi)發(fā)商去做嗎？在這種情況下，開(kāi)發(fā)商即使微利，也不會(huì)低于美國(guó)等西方國(guó)家房產(chǎn)商的平均利潤(rùn)。要知道，在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)在5%以下是非常正常的。
因此，開(kāi)發(fā)商夸大自己所面臨的危險(xiǎn)，無(wú)非是一種情緒的發(fā)泄而已。作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)家，應(yīng)該有悲憫之心，在政府勇于承擔(dān)住房保障責(zé)任的情況下，應(yīng)該予以支持而不是抵觸。縱觀當(dāng)今世界各國(guó)，還有比中國(guó)開(kāi)發(fā)商更幸運(yùn)的群體嗎？?jī)H從利潤(rùn)率而言，就已經(jīng)令其他國(guó)家的開(kāi)發(fā)商羨慕不已了。
中國(guó)既有龐大的保障性住房需求，也有更龐大的對(duì)商品房的需求，這本身就決定著，開(kāi)發(fā)商不僅不會(huì)死，還會(huì)過(guò)得非常好。看看富豪排行榜，哪一年不是房產(chǎn)商占據(jù)絕對(duì)多數(shù)？看看每年推出的十大暴利排行榜，哪一年沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的身影？
次貸危機(jī)表明泡沫多了大了這個(gè)行業(yè)就會(huì)重新洗牌：能讓開(kāi)發(fā)商“死”的只能是他們自己，只能是貪婪和固執(zhí)的性格缺陷，以及缺乏社會(huì)責(zé)任感的狹隘心態(tài)
當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商不會(huì)死，并不意味著這個(gè)行業(yè)不會(huì)重新洗牌。在次貸危機(jī)爆發(fā)的美國(guó)，短短的一年間，美國(guó)房?jī)r(jià)就已經(jīng)下跌了一成。但美國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)在4月14日指出，加州等21個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)被高估達(dá)五成，仍有下降空間。與美國(guó)相比，中國(guó)房?jī)r(jià)中的泡沫更多更大。美國(guó)商務(wù)部2月27日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份美國(guó)新房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套21.6萬(wàn)美元。即使從絕對(duì)值上來(lái)看，中國(guó)北京、深圳、上海等地的房?jī)r(jià)也與之相差無(wú)幾。
在緊縮政策下，許多開(kāi)發(fā)商面臨著資金緊張的難題，審時(shí)度勢(shì)，降低房?jī)r(jià)，加快資金回收，成為理性開(kāi)發(fā)商的最佳選擇。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在發(fā)出著名的拐點(diǎn)論之后，陸續(xù)把旗下的相關(guān)樓盤(pán)降價(jià)，及時(shí)回收資金，不僅把利潤(rùn)抓到了手里，也盤(pán)活了資金流，使自己不至于因資金鏈斷裂而發(fā)生問(wèn)題。這遠(yuǎn)比那些逆勢(shì)硬撐，寧肯房屋砸在手中也不降價(jià)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商要理智得多。如果一些開(kāi)發(fā)商因此發(fā)生資金鏈斷裂，把自己的企業(yè)送上死亡之路，一定是自找的。
中國(guó)龐大的市場(chǎng)需求不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商“死”，能讓開(kāi)發(fā)商“死”的只能是他們自己，只能是貪婪和固執(zhí)的性格缺陷，以及缺乏社會(huì)責(zé)任感的狹隘心態(tài)。
(陳軍華)據(jù)新華社《上海證券報(bào)》
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