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| 任志強PK社科院：誰在忽悠北京房價 |
“科學(xué)研究不像拉抬房價造勢，不能忽悠人。”面對房地產(chǎn)商任志強的質(zhì)疑，北京市社科院迅速作出了回應(yīng)。
3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京藍(lán)皮書》系列四個發(fā)展報告，認(rèn)為北京市目前的房價仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場才會出現(xiàn)真正的降價(本報4月2日財經(jīng)頭版有相關(guān)報道)。
就在《北京藍(lán)皮書》發(fā)布之后兩天，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強就在其博客發(fā)表一篇近5000字的文章，從四個方面質(zhì)疑了《北京藍(lán)皮書》的觀點。文章寫道，“頗讓人懷疑北京市社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會矛盾，更有損于‘專家’的稱號。”
之后，作為回應(yīng)，《北京藍(lán)皮書》系列之一、《北京社會發(fā)展報告(2008-2009)》的主編、北京市社科院社會學(xué)研究所副所長戴建中也迅速撰寫了一篇文章，反擊任志強的質(zhì)疑。
任志強的四點質(zhì)疑
住房是否是剛性需求?怎么計算房價的可支付能力?依據(jù)什么來計算房價收入比?能否僅用一手房價平均值來代替房價平均值?在任志強的博客文章中，對《北京藍(lán)皮書》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容做出了上述四點質(zhì)疑。任志強的理由如下：
住房是天然的剛性需求，不然國家不需要建設(shè)保障性住房。
考察購房的可支付能力，國際上通用的數(shù)據(jù)是家庭收入中位數(shù)(中位數(shù)是指處在最中間的數(shù)值)。家庭收入與可支配收入之間并不一致，職工的住房公積金就沒有計入可支配收入部分。
應(yīng)該用國際慣用的住房面積中位數(shù)來計算房價收入比。2007年，中國住房面積中位數(shù)只有68平方米/戶，而《北京藍(lán)皮書》卻用了100平方米/戶來計算房價收入比。
不能僅用一手房市場的房價平均值來取代房價平均值，而應(yīng)該用所有可交易的住房的價格中位數(shù)作為計算依據(jù)，包括二手房。
“房價是由供求關(guān)系決定的，而這個供求關(guān)系并非只計算北京市的戶籍人口。供求關(guān)系的支付能力也要加上外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。”任志強說，而這些外來家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計數(shù)。這樣市場所面對的消費群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京房價的重要原因。
任志強認(rèn)為，北京、上海等城市外來人口的收入形成了特殊的無法計算的購買力。房子不僅僅是為北京的供求對象準(zhǔn)備的，也完全不受北京戶籍家庭收入購買能力的約束。
“中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件。”任志強說，否則二三月份的住宅銷量為什么會暴漲呢?
任志強表示，不要將政府政策調(diào)控的錯誤推給市場，更不要都推給開發(fā)商，剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的，開發(fā)商也不會買那么多的房子結(jié)婚用或改善居住用。住房市場銷售的增長已經(jīng)用事實給了《北京藍(lán)皮書》一個嘴巴，這些所謂的“專家”該清醒清醒了。
住房算不算剛性需求
“我連續(xù)兩年在《社會發(fā)展報告》中指出，在買房問題上不存在‘剛性需求’”。戴建中表示，如果需求是在一段時間里可滿足也可不滿足的，那還叫什么“剛性”?
從戴建中提供的數(shù)字看，2008年北京有近12萬對新人，但一共只賣出94200套住宅，賣出的這些住宅也并不是全部賣給新婚夫婦。
“住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子”。戴建中說，去年以來很多消費者對樓市觀望，但沒有誰不買食品。
戴建中認(rèn)為，在住房問題上，每個人都需要住房，這是住房消費需要，但需求是相對價格而言，并且一定是有限的，面對高價商品房，中低收入者的需求受到極大限制。
在戶均住宅面積上，任志強的數(shù)字與《北京藍(lán)皮書》差距很大。任志強提供的數(shù)據(jù)顯示，中國的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米/戶。戴建中對這個數(shù)據(jù)表示了懷疑。
按照《中國統(tǒng)計年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數(shù)據(jù)尚未公布)、農(nóng)村人均住房面積30.7平方米，2007年每個家庭戶平均3.17人。這么算來，2006年我國城市住宅建筑面積約為85.907平方米/戶，農(nóng)村住房面積為97.319平方米/戶。
“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90/70政策了嗎?”戴建中說，2007年連竣工的經(jīng)濟(jì)適用房平均每套都有106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套?
在戴建中看來，房價收入比反映的是當(dāng)下市場供給的有效性，拿100平方米為標(biāo)準(zhǔn)比任志強說的68平方米更有代表性。
北京的房價收入比真是23∶1嗎？
“房價收入比是有關(guān)住房市場和住房購買能力最全面的指標(biāo)。”戴建中說，按照聯(lián)合國人居署的有關(guān)文件，在房價收入比定義中使用的是“中位數(shù)”。但人居署也指出，在得不到中等價格的時候，解決方法就是使用平均價格。
由于中國統(tǒng)計部門一般不使用“中位數(shù)”而使用“平均數(shù)”的概念，因此聯(lián)合國人居署在中國項目中，是用“平均數(shù)”來定義房價收入比的。
《北京藍(lán)皮書》顯示，2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元，當(dāng)年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平方米計算，則房價與收入之比為23∶1。
戴建中表示，幾年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位數(shù)”來做房價收入比的分母，由于中國貧富收入的極大差異，“中位數(shù)”會遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于“平均數(shù)”，得出的房價收入比將更高。
對于任志強質(zhì)疑的“可支配收入”，戴建中認(rèn)為，一戶人家在沒有買房時，計算可支配收入要從總收入中減去每月繳納的住房公積金;在這戶人家買房時個人與單位的住房公積金又要發(fā)還給他，成為他可支配收入的一部分。
在《北京藍(lán)皮書》的文章里，戴建中認(rèn)為作者的計算既包括了第一種情況，也已包括了第二種情況中的住房公積金，而不是任志強所說“每個職工還有24%的住房公積金等收入未計入可支配收入部分”。
數(shù)據(jù)顯示，2007年北京城鎮(zhèn)從業(yè)人員745.4萬人，而截至2008年年底，北京地區(qū)建立住房公積金單位的職工為429.24萬人，沒有住房公積金的至少占從業(yè)人員的40%。“即便按任先生的說法，房價收入比由此從23：1降到18.5：1，離‘人人買得起住房’也是相差太遠(yuǎn)了。”戴建中說。
“任志強先生‘只為富人蓋房’，但幾年下來，北京的富人市場也逐步飽和了。”戴建中說，北京市統(tǒng)計局2007年9月底的抽樣調(diào)查中，被調(diào)查戶未來五年有購房需求的為18.3%，僅有2.1%戶擬購房價在100萬元以上。
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