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        主題:業(yè)內(nèi)揭開房價(jià)多項(xiàng)奧秘:手段對頭可省首付錢 2009/5/18 10:00:01  
         牛人
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      業(yè)內(nèi)揭開房價(jià)多項(xiàng)奧秘:手段對頭可省首付錢
           “我可以用三點(diǎn)幾的利率,也就是五年期基準(zhǔn)利率打六三折拿到房貸。等我辦成了,將方法傳授給你。”在某房產(chǎn)中介公司任職、30歲出頭的方圓(化名)很樂于幫朋友的忙。他說,“由于信息極不對稱,沒有比房產(chǎn)買賣更講究‘手段’的了。做法對頭的話,一筆首付的錢就‘省’出來了!”
          
          
             方圓2004年來到上海,一直在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打,現(xiàn)在是一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理。幾年下來,方圓摸清了房產(chǎn)交易各個(gè)環(huán)節(jié)的“門道”。今年以來,他注意到兩個(gè)特殊的現(xiàn)象:開發(fā)商“假銷售”現(xiàn)象越來越多;銀行為了拼搶客戶,不斷降低利率,而且開始嘗試擺脫中介,開展“直客式”服務(wù)。“這些現(xiàn)象讓我發(fā)現(xiàn)了商機(jī)。”方圓說。
          
          
             先從房產(chǎn)商的“假銷售”說起。為了試探購房者的購買力以及制造銷售火爆的假象,開發(fā)商會冒用購房者的名義支付定金,虛假銷售,之后再撤銷購房意向,退房。可以說“假銷售”情況一直存在。今年以來,“假銷售”又發(fā)生了新的變化:以前只是少數(shù)開發(fā)商對少量房子,通常是不超過整個(gè)樓盤的5%的房子進(jìn)行“假銷售”。現(xiàn)在,不少房產(chǎn)商的大量房產(chǎn)都是“假銷售”,這些被銷售的房子又回到了開發(fā)商或中介的手里重新出售。除了制造銷售假象、試探購買力兩大功能之外,如今的“假銷售”還能起到套現(xiàn)的作用。
          
          
             方圓舉了個(gè)例子。某樓盤一期的售價(jià)是8000元/平方米,二期是1萬,那么三期開盤的時(shí)候,開發(fā)商絕對不會以1萬元以下的價(jià)格出售。否則,不但可能引起先前購房者的抗議,而且很可能賣不出去——購房者基本上都是買漲不買跌的。最重要的是房產(chǎn)商不愿放棄暴利。但在市場環(huán)境已經(jīng)客觀上不允許房價(jià)再漲的情況下,怎樣才能讓價(jià)格逆勢上漲呢?開發(fā)商想出了“先買后賣”的營銷策略。
          
          
             方圓曾經(jīng)遇到過這樣的情況,開發(fā)商開盤銷售三期100套房源,開盤價(jià)1.2萬元/平方米。開發(fā)商會制造出其中80套開盤不久就賣出的假象。
          
          
             這80套房產(chǎn)中,有的是只付定金,一個(gè)星期之內(nèi)就撤銷購房意向;有的則是冒用他人的身份證辦理售房合同,合同價(jià)1.2萬元/平方米,并真正辦理按揭貸款。辦理按揭貸款的好處是,開發(fā)商可以及時(shí)回籠資金,而且利率能打七折。
          
          
             有真實(shí)住房需求的普通購房者,并不知道某套房子的合理價(jià)格應(yīng)該是多少——沒有客觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)字可供參考,整個(gè)房產(chǎn)交易過程也是不透明的。他們只清楚自己能承受的價(jià)格是多少以及附近樓盤的大概價(jià)位。當(dāng)看到新開盤的房子一下子就幾乎賣光的時(shí)候,就會有不明就里的購房者以1.2萬元甚至更高的價(jià)格買入。結(jié)果,剩余的20套房子實(shí)現(xiàn)了高價(jià)賣出去的目的。而購房者不會知道80套房子又退給了開發(fā)商重新銷售。
          
          
             退回的80套房產(chǎn),只支付定金的則由開發(fā)商重新銷售。已經(jīng)辦理按揭貸款的房子,房產(chǎn)商會把他們掛牌到中介,以比合同價(jià)更高價(jià)格出售,其中的差價(jià)足夠支付中介的傭金以及“假銷售”期間的貸款利息。
          
          
             房產(chǎn)交易活躍、房價(jià)穩(wěn)中有升,是銀行、房產(chǎn)中介、炒房者等都樂意看到的。而在這番繁華景象中,不會有人公開真實(shí)的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)以及銷售的具體操作細(xì)節(jié),因?yàn)橹挥行畔⒉粚ΨQ才能實(shí)現(xiàn)暴利。
          
          
             方圓介紹,“整個(gè)‘假銷售’過程很復(fù)雜,時(shí)間跨度也不一樣。而且,每個(gè)樓盤的情況都不一樣。連一些房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司都不掌握‘假銷售’的確切數(shù)字。但有一點(diǎn)可以肯定,只要有利潤空間,開發(fā)商就會冒險(xiǎn)使用一切手段。據(jù)我了解,今年以來‘假銷售’增加了很多。”
          
          
             當(dāng)然,“假銷售”對于開發(fā)商而言也是雙刃劍:造假的范圍越大、牽涉的中間環(huán)節(jié)越多,開發(fā)商的成本越高,也越容易被人發(fā)現(xiàn)。
          
          
             正是由于發(fā)現(xiàn)了房價(jià)里的奧秘,方圓盯上了那些表面上交易活躍的樓盤。“交易量活躍說明投資客多,風(fēng)險(xiǎn)也大,投資客資金出問題、急于套現(xiàn)的概率就大。”職業(yè)上的便利讓方圓更容易找到急于拋售房產(chǎn)的賣家,這些人的售價(jià)至少會比市場價(jià)低一成。
          
          
             此外,方圓還掌握了讓商業(yè)貸款利息比公積金貸款利息還低的“絕招”。原來,如果是通過房產(chǎn)中介辦成的按揭貸款,銀行會給中介“返點(diǎn)”,去年是購房貸款總額的1%,今年因?yàn)楦偁幖ち遥迭c(diǎn)提高到了1.2%。如果房產(chǎn)買賣雙方直接到銀行辦理按揭貸款的話,銀行就可以把給中介的傭金以及銀行的部分利潤讓給貸款人。這也是銀行最近提出的“直客式”服務(wù)思路。
          
          
             方圓就是這樣“吃”進(jìn)了他在上海的第一套房子。他在交易量活躍的樓盤找到了一個(gè)因?yàn)橐x開上海而急于拋售房子的賣家。一套市價(jià)約120萬元的房子,方圓把價(jià)格砍到了105萬元左右。但他把房產(chǎn)的評估價(jià)做到了130萬元。這樣,就能從銀行貸款104萬元,利率是3.74%(5.94%×0.7×0.9),比公積金貸款利率還低。基本上不用掏錢,方圓就有了一套房子。
          
          
             方圓由此也發(fā)現(xiàn)了新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn):房地產(chǎn)市場火爆的這幾年,有需求又有購買力的人已經(jīng)基本上買了房子。現(xiàn)在開發(fā)的是有需求但是購買力不足的購房者。他們年紀(jì)輕,積蓄不多,但收入尚可。“低首付、低利率和高負(fù)債”正是這部分購房者的理想模式。“我專門為這樣的客戶服務(wù)。”方圓說。
          
          
             從開發(fā)商“假銷售”到中介發(fā)掘新客戶,目前的房產(chǎn)市場熱鬧非凡。“但我知道,表面熱鬧的市場是在傳達(dá)各方對后市的悲觀與迷茫。如果大家覺得今年的市場好,明年的市場比今年更好,他們還用得著花這么大力氣營銷嗎?”方圓說,“但你也不要以為被忽悠進(jìn)去買房的人就吃虧了,不買房的人可能更吃虧,因?yàn)榉績r(jià)上漲的速度比你收入增長的速度快得多。盡管存量房的消化需要好幾年時(shí)間,盡管后市不容樂觀,盡管已經(jīng)隱藏了不少風(fēng)險(xiǎn),但只要房價(jià)上漲,這些問題就都不是問題。我從來不擔(dān)心房價(jià)下跌,因?yàn)槲铱吹搅烁鞣降臎Q心。” 
          
      2009/5/18 10:00:01
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