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理財(cái)經(jīng)理:2010年繼續(xù)投資住宅房將具有大的風(fēng)險(xiǎn) |
目前繼續(xù)投資于住宅房屋將具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)
在2010年,京城的房?jī)r(jià)究竟還能漲多少?到底什么樣的房子更值錢?京城還有沒有“低估”的房產(chǎn)?房產(chǎn)價(jià)格的上漲是否會(huì)長(zhǎng)期背離其內(nèi)在投資邏輯?
每一個(gè)人都可以列出房?jī)r(jià)上漲或者下跌的理由。不過,僅從投資角度來看,你手中的房產(chǎn)究竟還有無持有的價(jià)值?本周《財(cái)?shù)馈放c北京財(cái)商人生高級(jí)理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理龍飛一起,篩選了京城一些地段的房產(chǎn),在剝離了學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)院、交通等外在附加價(jià)值之后,為您客觀地估算住宅房產(chǎn)背后的投資價(jià)值。
我的租售比高不高?
理財(cái)經(jīng)理提示:在過去這一年中,人們身邊的資產(chǎn)變化極大。尤其是房?jī)r(jià),從年初的持續(xù)低迷,到最近的集體上漲,其間地王不斷出現(xiàn),使得目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)被推至歷史高位。而與之相對(duì)的是租房市場(chǎng)的疲弱,一直處于一種不溫不火的狀態(tài)。這二者的反差也完全體現(xiàn)在房屋租售比這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上。
“到處都在說租售比,我們小區(qū)2.7萬元的售價(jià)到底算不算高?”家住海淀區(qū)稻香園小區(qū)的劉先生向理財(cái)經(jīng)理提出了疑問。
理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理龍飛解釋說,所謂“租售比”,是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為,合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租,200個(gè)至300個(gè)月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款,買房就是劃算的。如果租售比低于1比300,意味著房地產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
來自京城二手房經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示,北京2009年底二手房租售比均超過1比500。另據(jù)2009年12月本報(bào)報(bào)道,北京市目前的房屋租售比已經(jīng)高達(dá)1比525,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1比200至1比300的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過1比400,意味著出租一套商品房至少需40至50年才能收回購(gòu)房款,遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。
目前是應(yīng)該繼續(xù)對(duì)京城樓市投資進(jìn)行關(guān)注,還是應(yīng)該高位獲利呢?與“房?jī)r(jià)還要漲”的預(yù)期不同,一些業(yè)內(nèi)人士的看法是,大城市商品房的投資價(jià)值已經(jīng)基本喪失,不適合投資。這種看法到底有無道理,理財(cái)經(jīng)理龍飛將在下面的分析中為您解讀。
理財(cái)經(jīng)理首先展示了不同地區(qū)不同類型的房產(chǎn)租售比情況:
這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類型的房屋來進(jìn)行對(duì)比。針對(duì)不同類型,再選取相應(yīng)比較具有代表性的社區(qū)或者房地產(chǎn)。分別是位于北四環(huán)中關(guān)村(6.42,0.22,3.55%)附近的稻香園社區(qū)(住宅),位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用),同樣位于CBD商圈的中環(huán)世貿(mào)中心(商用)以及位于北三環(huán)以內(nèi)的公寓住宅韋伯豪社區(qū)(公寓)。
經(jīng)過理財(cái)經(jīng)理的詳細(xì)調(diào)查,這四處房產(chǎn)的數(shù)據(jù)如表1所示。
由表1可以看出,目前住宅的租售比指標(biāo)明顯偏離正常值,該數(shù)值為1比559,即如果只是依靠房租的話,需要46年半才能收回投資成本,偏離正常值的幅度較大。另外比起住宅和公寓,相對(duì)來說商用的中環(huán)世貿(mào)中心和商住兩用的建外SOHO的房屋租售比這項(xiàng)指標(biāo)還較為合理。由此產(chǎn)生了商用住房比住宅更具有投資價(jià)值的結(jié)論,抑或是說目前商用房屋與住宅相比出現(xiàn)了倒掛的現(xiàn)象,這在一定程度上也反映了目前繼續(xù)投資于住宅房屋將具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)實(shí)回報(bào)比不上存款?
理財(cái)經(jīng)理提示:目前投資住宅不僅低于除國(guó)債外的其他投資工具,重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看,投資于住宅還要冒著房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),而一年期定期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由此來看,目前投資住宅的投資收益率相對(duì)偏低,同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較大。
理財(cái)經(jīng)理龍飛接著以稻香園社區(qū)住宅為例,合理估算對(duì)這一資產(chǎn)的投資回報(bào),看看其年內(nèi)投資收益率為多少。
“所謂年內(nèi)投資收益率,是指當(dāng)年不考慮房屋價(jià)格上漲或者下跌所帶來的風(fēng)險(xiǎn),只考慮房屋出租所帶來的投資收益率。”龍飛說。
龍飛選取了稻香園社區(qū)一套100平方米的住房,按照每平方米出售報(bào)價(jià)2.7萬元計(jì)算,購(gòu)買這套住房所需270萬元。按照目前市價(jià),該套房屋可以租到每個(gè)月5000元。
“但是出租房屋是有一定成本的,首先就要考慮到物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等房主的必要支出。在目前的市場(chǎng)上這些往往都不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客。”龍飛指出。
同時(shí),理財(cái)經(jīng)理建議,還應(yīng)將租房的個(gè)人所得稅考慮進(jìn)去,畢竟依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。再次,還需要考慮必要的中介費(fèi)用的支出,目前的地產(chǎn)中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介費(fèi)用,因此也應(yīng)該考慮到租房的成本中。
最后需要考慮的是,出租房屋的空置率,一旦找不到合適的房客,則這段時(shí)間是不會(huì)為房主帶來現(xiàn)金收益的,因此在此需要提一些成本費(fèi)用。綜合以上的成本,在此計(jì)提一個(gè)月房租作為成本,即5000元。
隨后,龍飛進(jìn)行了簡(jiǎn)單的計(jì)算:出租房屋一年可以為房主帶來5000×(12-1)=55000元,由此計(jì)算當(dāng)年的內(nèi)在投資收益率為55000/2700000=2.04%。即在不考慮房?jī)r(jià)上漲或者下跌的情況下,房主當(dāng)年可以獲得的收益率為2.04%。
龍飛接著又將收益率列表與目前市場(chǎng)上較為流行的投資工具進(jìn)行比較,分別選取銀行一年期定期存款,一年期國(guó)債以及滬深300(3480.130,8.67,0.25%)綜合指數(shù)。
龍飛點(diǎn)評(píng)說,由表2可以看出,目前投資住宅不僅低于除國(guó)債外的其他投資工具,重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看,投資于住宅還要冒著房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),而一年期定期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由此來看,目前投資住宅的投資收益率相對(duì)偏低,同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較大。
未來預(yù)期能否跑贏CPI?
理財(cái)經(jīng)理提示:如果要考慮跑贏通脹,則需要當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的幅度為7.45%,由此來看,目前住宅房屋投資的贏面風(fēng)險(xiǎn)巨大。只有預(yù)期未來一年房?jī)r(jià)上漲7.45%,才能夠達(dá)成一般投資水平,并跑贏CPI。
長(zhǎng)期而言,北京的房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)上漲,這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
問題是,考慮未來一年內(nèi)的房屋價(jià)格上漲或者下降的變化,假定預(yù)期投資收益率在5%,那么房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲到何種程度才能實(shí)現(xiàn)?
對(duì)此,理財(cái)經(jīng)理龍飛繼續(xù)以稻香園的房產(chǎn)個(gè)案進(jìn)行分析。
由于目前的一年期國(guó)債的收益率為2.60%,考慮到投資于房地產(chǎn)和股票都會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià),因此在無風(fēng)險(xiǎn)利率的基礎(chǔ)上增加了相應(yīng)的收益。另外為了保險(xiǎn)起見,這個(gè)投資收益率不應(yīng)定得過高,因此選取5%這個(gè)數(shù)額來進(jìn)行假定。
計(jì)算的結(jié)論是,即未來一年房主需要獲得270萬×5%=13.5萬才能達(dá)到預(yù)期收益率。而目前房租的價(jià)格為每年5.5萬,假定保持不變,那么缺口還有8萬元。
考慮到出售房屋需要繳納財(cái)產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅等一系列稅費(fèi)以及房屋中介的中介費(fèi)用,暫時(shí)將這部分成本費(fèi)用定為房?jī)r(jià)增值的20%。
由此可以預(yù)期,當(dāng)總房?jī)r(jià)上漲10萬元時(shí)(8萬元/(1-20%)),才能夠達(dá)到5%的預(yù)期收益目標(biāo)。或者說,房?jī)r(jià)在未來一年內(nèi)的上漲率應(yīng)為3.70%(10萬/270萬)。
如果假定不依靠出售房屋賺取預(yù)期收益率,即只依據(jù)房租上漲來計(jì)算。那么依舊考慮出租房屋的成本問題,那么需要扣除1個(gè)月的房租來抵扣成本。那么實(shí)際需要增加的房租數(shù)額將為87272.73元,房租上漲率為145.56%。從目前的形勢(shì)來看,這種可能性不大。
由此可以看出,如果要得到5%的預(yù)期收益率,那么需要在未來一年內(nèi)有3.70%的房屋上漲率,或者145.56%的房租上漲率。
龍飛說,以上的結(jié)論并沒有考慮通貨膨脹率對(duì)收益的影響,如果考慮進(jìn)去通貨膨脹率,從而想要得到一個(gè)實(shí)際5%的預(yù)期收益率,房?jī)r(jià)需要上漲多少才能夠達(dá)成目標(biāo)呢?
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布了對(duì)2010年我國(guó)CPI指數(shù)的預(yù)測(cè)與調(diào)控目標(biāo),這個(gè)目標(biāo)為3%至3.5%。如果就選取3%作為未來一年的通貨膨脹率來進(jìn)行計(jì)算,實(shí)際收益為5%,那么名義收益率則需要大致達(dá)到8%的水平,由此計(jì)算,房?jī)r(jià)需要上漲7.45%,或者房租上漲392.73%才能夠達(dá)到實(shí)際5%的預(yù)期收益率。
這個(gè)結(jié)論就是,如果要考慮跑贏通脹,則需要房?jī)r(jià)上漲的幅度為7.45%,比達(dá)到最低通脹標(biāo)準(zhǔn)高一倍還要多。由此來看,目前做住宅房?jī)r(jià)投資的贏面是相當(dāng)小的,需要賭未來一年房?jī)r(jià)上漲7.45%,才能夠達(dá)成一般投資水平,并跑贏通脹。
投資點(diǎn)評(píng)
回到本文的開頭,我們會(huì)發(fā)現(xiàn),事實(shí)上沒有人能夠確切回答京城的房?jī)r(jià)究竟還能漲多少。但我們能夠通過一些簡(jiǎn)單的原理判斷出,到底什么樣的房子更值錢、京城還有沒有“低估”的房產(chǎn)?很顯然,商業(yè)房產(chǎn)遠(yuǎn)比住宅房產(chǎn)更有投資價(jià)值。
“樓市有風(fēng)險(xiǎn),入市需謹(jǐn)慎。”理財(cái)經(jīng)理龍飛最后提醒說,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不會(huì)長(zhǎng)期背離其內(nèi)在投資邏輯。上述分析并沒有考慮房屋的變現(xiàn)能力以及房產(chǎn)投資會(huì)涉及到的其他風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)也是對(duì)投資者的一個(gè)警告,近期有投資住宅計(jì)劃的朋友在目前這個(gè)價(jià)位入市一定要慎而又慎。 本報(bào)記者 丁文亞 J145
表1
房屋類型 選取社區(qū) 每平方米售價(jià) 每平方米月租價(jià)格 房屋租售比
住宅 稻香園 27000元 48.33元 1比559
商住兩用 建外SOHO 26500元 100元 1比265
商用 中環(huán)世貿(mào)中心 40000元 180元 1比222
公寓 韋伯豪 26200元 55.34元 1比473
注:以上均為100平方米面積的房屋價(jià)格
表2
投資工具 投資收益率 市盈率
住宅 1.98% 50.51
一年期定期存款 2.25% 44.44
一年期國(guó)債 2.60% 38.46
滬深300 3.89% 25.31▲
注▲:該數(shù)據(jù)為2009年12月31日收盤價(jià)進(jìn)行計(jì)算的結(jié)果
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