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        主題:德國(guó)房?jī)r(jià)十年不漲 中國(guó)該從中學(xué)習(xí)什么? 2010/2/13 14:32:36  
         牛人
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      德國(guó)房?jī)r(jià)十年不漲 中國(guó)該從中學(xué)習(xí)什么?
           【德國(guó)房?jī)r(jià)十年不漲,其住房保障制度正好是我們學(xué)習(xí)的最佳對(duì)象,放棄房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位,把住房保障作為房地產(chǎn)政策制定的最重要目標(biāo)之一,以民生為導(dǎo)向,才能真正實(shí)現(xiàn)平抑高房?jī)r(jià)】。
          
          
           網(wǎng)易房產(chǎn)2月10日訊 最近一段時(shí)間,關(guān)于保障房的新聞絡(luò)繹不絕,在1月中出臺(tái)的“國(guó)11條”中,加大各類保障房供應(yīng)量再次成為政府平抑房?jī)r(jià)的重要措施,最近更傳出住房保障法起草工作于近日啟動(dòng),各級(jí)政府如對(duì)住房保障不力,將被追究法律責(zé)任。一時(shí)間,保障房再度成為老百姓熱議的話題。
          
           回顧過(guò)往幾年,“加大保障房建設(shè)”的類似字眼幾乎每年都出現(xiàn)在政府的工作報(bào)告里, 2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,便強(qiáng)調(diào)加大廉租房建設(shè)力度與完善經(jīng)適房住房制度,2008年末的9000億元保障房安居工程投資更是引來(lái)市場(chǎng)的高度關(guān)注,有專家更預(yù)計(jì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成嚴(yán)重沖擊。
          
           但實(shí)際上,從2000年開(kāi)始,保障房建設(shè)日益被邊緣化。有數(shù)據(jù)顯示,自從1998年房改后,除了1998年與1999年經(jīng)適房投資占住宅投資總額的比重呈上升外,從2000年開(kāi)始經(jīng)適房投資比例便一路下挫。更具諷刺意義的是,在9000億元保障房安居工程出臺(tái),2009年截至8月底,地方保障性住房建設(shè)投資完成率僅為23.6%,與之相對(duì),2009年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高,但是保障房建設(shè)不力,地方政府消極怠工,使得中央意圖通過(guò)加大保障房建設(shè)平抑房?jī)r(jià)再次成了一紙空話。
          
           【德國(guó)房?jī)r(jià)十年不漲之謎】
          
           為何國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)陷入了“越喊越消極”的怪圈?與世界上住房保障做得出色的國(guó)家相比,我國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)作為國(guó)家“支柱產(chǎn)業(yè)”正是最大弊端。以德國(guó)為例,德國(guó)憲法明確規(guī)定德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家,與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一,不把住宅建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的"支柱產(chǎn)業(yè)"。
          
           正因如此,德國(guó)政府住房保障制度向低收入家庭傾斜,如在柏林,單身居民年收入低于1.7萬(wàn)歐元(約16萬(wàn)元人民幣)、兩口之家年收入低于2.5萬(wàn)歐元(約23.5萬(wàn)元人民幣)的德國(guó)公民,都可以申請(qǐng)“福利住房”,德國(guó)政府是以低于成本的租金供應(yīng)給低收入居民的。據(jù)悉,德國(guó)政府目前已建成使用的“福利住房”已超過(guò)1000萬(wàn)套,占到全德家庭總數(shù)的41%以上。
          
           除此之外,德國(guó)還規(guī)定自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買賣獲得盈利,還要交15%的差價(jià)盈利稅。德國(guó)法律還規(guī)定,對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任。
          
           正是得益于強(qiáng)大的住房保障體系以及民生為導(dǎo)向的房地產(chǎn)政策,德國(guó)各級(jí)政府都不敢通過(guò)抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)來(lái)增加稅收,德國(guó)民眾購(gòu)房意欲也不強(qiáng),德國(guó)房?jī)r(jià)十年來(lái)幾乎沒(méi)有漲過(guò).
          
           【放棄房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”是關(guān)鍵】
          
           隨著2003年國(guó)務(wù)院“18號(hào)文”的頒布,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)做了肯定,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也正式開(kāi)進(jìn)了“快車道”,房地產(chǎn)也被視為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心支柱產(chǎn)業(yè)。
          
           但與此同時(shí),在房?jī)r(jià)飆升的背后,老百姓居住問(wèn)題日益惡化,富裕階層通過(guò)炒房獲取暴利,大部分中低收入階層要么為房子“背負(fù)”二三十年的債務(wù),要么只能對(duì)高房?jī)r(jià)望而輕嘆。對(duì)此,知名評(píng)論人葉檀的觀點(diǎn)可謂一針見(jiàn)血,“只有一個(gè)辦法能夠讓你住上房子,就是迅速地讓自己變成赤貧階層,申請(qǐng)保障性住房。”
          
           正因如此,房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位到了需要改變的時(shí)候,高房?jī)r(jià)不僅透支了老百姓幾十年的消費(fèi)力,造成內(nèi)需一直不振,同時(shí)也削弱了中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力,阻礙了科技創(chuàng)新、制度創(chuàng)新。從歷史經(jīng)驗(yàn)看,沒(méi)有一個(gè)國(guó)家依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)獲得好下場(chǎng),上世紀(jì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅、本世界美國(guó)次貸危機(jī)正好給我們上了生動(dòng)的一課。
          
           德國(guó)的住房保障制度,正好是我們學(xué)習(xí)的最佳對(duì)象,放棄房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位,把住房保障作為房地產(chǎn)政策制定的最重要目標(biāo)之一,以民生為導(dǎo)向,才能真正實(shí)現(xiàn)平抑高房?jī)r(jià)。(記者:區(qū)家彥)
          
          
      2010/2/13 14:32:36
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      德國(guó)房?jī)r(jià)
           新華網(wǎng)柏林3月17日電(記者 郇公弟)前些天,記者與一名在德國(guó)某房地產(chǎn)銀行工作的華人朋友聊天,他提出一個(gè)問(wèn)題:“德國(guó)房?jī)r(jià)為什么10年不漲?”為此,我專門請(qǐng)教了在德國(guó)普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所工作的德國(guó)朋友艾佛納先生。
          
           艾佛納以德國(guó)人獨(dú)有的嚴(yán)謹(jǐn)邏輯和分析師的專業(yè)眼光,回答說(shuō):“對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)
           的判斷影響了人們的購(gòu)房決策。無(wú)論是從長(zhǎng)期、中期還是短期來(lái)看,我認(rèn)為德國(guó)的房?jī)r(jià)都不會(huì)大漲。我近期不會(huì)買房,大多數(shù)人可能像我一樣,覺(jué)得還沒(méi)必要買房。”
          
           1977年至今,德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲60%,而同期個(gè)人收入已增長(zhǎng)3倍;過(guò)去10年里,德國(guó)物價(jià)平均每年漲幅2%,而房?jī)r(jià)每年上漲1%,扣除物價(jià)因素,德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。
          
           德國(guó)普通住宅每平方米均價(jià)在1000歐元到2000歐元(如柏林為1700歐元左右)之間,目前德國(guó)家庭的住房自有率僅有42%,德國(guó)人為什么不搶著買房呢?
          
           今年38歲的艾佛納已是公司中層經(jīng)理,收入不菲,但他仍租住著柏林市區(qū)的房子。他分析說(shuō),“長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)上漲潛力有限,德國(guó)房屋已供需平衡,人口老齡化、人口減少等因素更降低了對(duì)住房的需求。中期來(lái)看,德國(guó)的儲(chǔ)蓄房貸和商業(yè)房貸都實(shí)行固定利率制,基本消除了金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)房?jī)r(jià)的影響,德國(guó)房?jī)r(jià)一般不會(huì)大漲大跌。短期來(lái)看,德國(guó)租房市場(chǎng)發(fā)達(dá),有穩(wěn)定的房子可以租住,何必著急買房子呢?40歲前不買房在德國(guó)很正常。”
          
           他的話確實(shí)點(diǎn)出了德國(guó)房?jī)r(jià)不漲反跌的內(nèi)在原因。第一,供求平衡仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的硬道理。德國(guó)目前有8200萬(wàn)人口,而住房總數(shù)約4000萬(wàn)套,完全滿足了每個(gè)家庭一套住房。另外,德國(guó)每年有25萬(wàn)套新公寓竣工,聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬(wàn)套,都在很大程度上平抑了房?jī)r(jià)。德國(guó)人口出生率連年下降,預(yù)計(jì)到2050年德國(guó)人口將比目前減少10%,80歲以上老齡人群也將大大增加,這都為德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展蒙上了陰影。
          
           第二,德國(guó)特有的住房金融模式和房貸固定利率機(jī)制,為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了制度保障。德國(guó)實(shí)行獨(dú)特的“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式。這約占房貸總額一半左右,另外30%的住房貸款來(lái)自于商業(yè)貸款,其余則來(lái)自家庭儲(chǔ)蓄。德國(guó)所有房貸都實(shí)行固定利率制,儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變,抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng),對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。
          
           第三,德國(guó)發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng),也成為房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國(guó)自有住房率為42%,租賃住房率卻達(dá)到58%,特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價(jià)格一樣,德國(guó)政府對(duì)房租水平也進(jìn)行了嚴(yán)格限定,由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu),共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價(jià)格表”。如房東的房租超過(guò)“合理房租”20%,就構(gòu)成違法行為;超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪行為,如不及時(shí)更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。
          
           對(duì)于艾佛納的回答,我的那名華人朋友也深表贊同。艾佛納表示,德國(guó)憲法明確規(guī)定“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”,與醫(yī)療、教育一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要政策目標(biāo)之一,這也是德國(guó)所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此,地方政府不敢通過(guò)抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)來(lái)增加稅收。
          
           【我估計(jì),德國(guó)沒(méi)有戶口規(guī)定吧?沒(méi)有房子就落不下戶口,孩子就上不了學(xué)……】
      2010/2/13 15:04:43
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