| 牛人 |
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| 平抑高房價：說得好不如做得好 |
今年全國兩會，“蟻?zhàn)濉眰兊奈伨泳骄吃俅螌⒐娨暰�聚焦到高房價問題上。代表委員們?yōu)釡I，施同情；管住房建設(shè)的部長信誓旦旦，說房價一定要穩(wěn)住，“不行也得行”；總理更不含糊，強(qiáng)調(diào)要堅決遏制房價過快上漲。
* 青春驛站唐家?guī)X——北京“蟻?zhàn)濉奔o(jì)事
參政議政施政者權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀的姿態(tài)令我感到溫暖。作為一個有著真實改善型住房需求的媒體工作者，這幾年我一直徘徊于樓市邊緣，打著理性的算盤，猶猶豫豫之間，錯失N多買房良機(jī)。眼看著深圳房價逐年拔地而起，去年更是漲幅翻倍，創(chuàng)下歷史新高，我只有表面坐懷不亂，內(nèi)心追悔莫及，寄希望總理來送溫暖，請他把房價拗下一點(diǎn)來，好讓我也夠得著。
坦白交代一下，跟“蟻?zhàn)濉毕啾龋易约耗玫乃闶歉吖べY，工作也有十多年。買房唯一的目的就是改善居住條件，從未考慮過“丈母娘需求”、“離婚需求”、“投資投機(jī)需求”以及其他種種只有中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財經(jīng)官員們才能發(fā)明出來的需求。我自認(rèn)為消費(fèi)理性，邊際儲蓄率較高，有合理的購買力，能夠為中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。但事與愿違，蹉跎幾年下來，我發(fā)現(xiàn)，儲蓄與房價之間的缺口非但不見縮小，反而有所擴(kuò)大。買房壓力真的與時俱進(jìn)了。
反省之余，我也深感困惑：美國房地產(chǎn)泡沫破滅，誘發(fā)了華爾街金融海嘯。金融海嘯沖擊，復(fù)令美國等眾多國家的房地產(chǎn)市場雪上加霜。神奇的是，中國的房地產(chǎn)市場居然逆著百年一遇的金融海嘯，雄風(fēng)大振，拉出一根舉世無匹的大陽線。究竟是什么樣的威爾剛發(fā)力，使得2009年中國房地產(chǎn)市場如此威猛？
我想，中國房地產(chǎn)市場如此威猛，真正的原因恐怕不在老百姓在金融海嘯之后掙錢來得更快了，他們的收入增幅還落后政府財政收入的增幅；不在所謂的剛性需求集中釋放，剛性需求這幾年年年都不缺；不在房子蓋得太少不夠賣，2008年開發(fā)商積壓了一肚子存貨等著消化；不在“地王”輩出推波助瀾，“地王”轉(zhuǎn)化為實際住房供給最快也在一年以后；也不在炒房客火上澆油，炒房客充其量不過是跟莊的大戶，還不具備坐莊的本事。
真正的威爾剛來自2009年中國執(zhí)行的超級寬松的貨幣政策和史上最低的利率。僅僅2009年一年，為了配合政府4萬億投資經(jīng)濟(jì)刺激計劃，實現(xiàn)保八目標(biāo)，中國商業(yè)銀行新增信貸達(dá)到了史無前例的9.5萬億；一年期貸款基準(zhǔn)利率全年維持在5.31%的歷史最低水平。對于房地產(chǎn)這樣資金密集、杠桿化程度高的行業(yè)，只要有最低利率和寬松信貸這兩大金剛護(hù)駕，那么，想要創(chuàng)造高房價的人間奇跡不過是等閑之事。而2009年，恰恰就是見證中國房價刷新紀(jì)錄的時刻。
金融海嘯來襲，全世界其他地方的開發(fā)商大都度日如年，面黃肌瘦。中國的股市從6000點(diǎn)一路下到1600點(diǎn)，拼命往上爬，也才爬到3000點(diǎn)附近。唯獨(dú)中國的開發(fā)商來了個驚天大反轉(zhuǎn)，吃香喝辣，談笑間越過6000點(diǎn)大關(guān)。這絕非傳說，而是一個不折不扣具有中國特色的奇跡，一個真實的荒誕。
正是這樣荒誕的奇跡，使得高房價從去年下半年開始，逐漸引發(fā)了庶民的公憤，并最終觸發(fā)政府出手調(diào)控樓市。
從過往多輪樓市調(diào)控的經(jīng)驗來看，我認(rèn)為，指望最新一輪的調(diào)控能夠取得速效并不現(xiàn)實，要充分估計到調(diào)控的難度。事實上，從2003年央行發(fā)布121號文，發(fā)出收緊房地產(chǎn)信貸的信號至今，中國樓市至少經(jīng)歷過3輪調(diào)控。除了2008年金融海嘯爆發(fā)之前的那輪調(diào)控曾導(dǎo)致房價出現(xiàn)短暫下跌，其余的調(diào)控，都是以房價進(jìn)一步上漲告終。這或許暗示，房價上漲在一定程度上是市場意志的體現(xiàn)，非外部因素所能長期左右。調(diào)控要收到實效，不可忽視市場的意志。
樓市調(diào)控難，首先難在統(tǒng)一認(rèn)識。統(tǒng)一認(rèn)識，首先要承認(rèn)目前中國的房價確實是高了。不要遮遮掩掩，時不時拿一些互相打架的數(shù)據(jù)來忽悠老百姓，失信于民。中國老百姓的房價收入比放在全世界，即便不算最高，進(jìn)入前二十強(qiáng)也應(yīng)該不成問題。
要承認(rèn)開發(fā)商確實是暴利。不要老是拿高地價、灰色成本、原材料漲價說事。我看不懂房地產(chǎn)企業(yè)的年報，也無法調(diào)查有多少開發(fā)商誠實納了稅，但我知道，每年中國的富豪榜上，炒地皮、蓋房子出身的富豪，一抓一大把。沒有暴利，哪里能冒出來這么多富豪？
要承認(rèn)地方政府確實是高地價、高房價的最大受益者。去年樓市瘋狂，“地王”頻出，很多地方政府賣地收入創(chuàng)了新高，來自房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)增長相當(dāng)可觀，多收了遠(yuǎn)不止三五斗。
要承認(rèn)“道德的血液”之于房地產(chǎn)行業(yè)確實是極度稀缺的資源。不妨略舉數(shù)例：大多數(shù)東窗事發(fā)的腐敗分子背后，除了數(shù)量不等的情婦，至少還有一個開發(fā)商和多套商品房。有些地產(chǎn)大佬，得了大好處還嫌不夠，還要大談“高房價是硬道理”，絲毫不顧及公眾情緒。深圳有個爛尾樓從良后，公然打出“資本·家掌控一切”的售樓口號，完全不顧市民觀感。某次我去看房，同一個上午同一家中介公司的不同代理，第一位告訴我，房子恰好在我猶豫之際被別的客人買走了；第二位說，業(yè)主反悔，不賣了；第三位說，業(yè)主在家，可以看現(xiàn)房。誠信蕩然無存。
要充分認(rèn)識到高房價產(chǎn)確實危害極大。有些人對高房價抱有幻想，認(rèn)為房價炒高以后，滿大街走的都是百萬富翁，這不正好發(fā)揮了積極的財富效應(yīng)嗎？這種想法，我認(rèn)為有些幼稚。因為高房價如不加遏制，其必然的結(jié)果就是泡沫化。泡沫化的必然歸宿就是破滅，到時滿大街走的就會變成“百萬負(fù)翁”。香港、日本和美國房地產(chǎn)泡沫破滅的殷鑒不遠(yuǎn)，值得我們警醒。另外，每一輪房價快速上漲的背后，實質(zhì)就是社會財富再分配，錢少無房者的購買力變相縮水，財富進(jìn)一步向錢多房多者集中，社會貧富分化因此加劇。高房價之所以成為社會不滿情緒的宣泄口，原因正在這里。
要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)領(lǐng)域確實不能一味市場化。我們已經(jīng)看到，高校市場化走過了頭，上學(xué)貴問題隨之而來；醫(yī)院市場化走過了頭，看病貴問題隨之而來；房地產(chǎn)市場化走過了頭，高房價問題隨之而來。市場化改革路子是對的，如果在這個過程中，政府相關(guān)部門對于教育、醫(yī)療、住房這些產(chǎn)品和服務(wù)的公共屬性能夠給予應(yīng)有的重視，職能到位，這些問題在很大程度上原本是可以避免的。
樓市調(diào)控難，難在下決心。上海市委書記俞正聲說得好，調(diào)控樓市辦法有的是，難在下決心。說白了，難就難在自己要跟自己的利益過不去。能影響樓市調(diào)控的官員或部門，多數(shù)擁有多套住房，在房地產(chǎn)市場有著可觀的利益，有的還希望借助房地產(chǎn)市場繁榮，扮靚政績，繼續(xù)進(jìn)步。除非萬不得已，誰會真正下決心動自己的奶酪？過往歷次樓市調(diào)控雷聲大雨點(diǎn)小，根本原因恐怕就在這里。竊以為，檢驗各級施政者權(quán)為誰用、情為誰系、利為誰謀最好的試金石，就是看他們能否下定決心，拿出辦法，穩(wěn)住房價。
【房價！是檢驗貪污腐敗、政府執(zhí)政能力的主要標(biāo)準(zhǔn)！】
樓市調(diào)控，統(tǒng)一認(rèn)識難，下決心難，最難的還在行動，難在對癥下藥，拿出真正管用的辦法來。每一次房價高漲，社會上都會有很強(qiáng)烈的呼聲，要求提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，甚至開征物業(yè)稅，打擊炒房，讓多占房的富人多掏腰包。每一次樓市調(diào)控，提高稅費(fèi)也都是常用的辦法。從實際效果來看，加稅在任何時候都不是好辦法，其成本最終將轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上。
* 開征物業(yè)稅核心及終極目的，物業(yè)稅問題
我認(rèn)為，樓市調(diào)控欲見成效，只需要管好三個方面。一是超級寬松信貸供應(yīng)回歸常態(tài)，史上最低利率回歸合理水平。適當(dāng)收緊房地產(chǎn)開發(fā)信貸，提高購買二套以上住房的首付比例，提高資金成本，這是抑制高房價的釜底抽薪之策。二是各級政府切實負(fù)起保障房供應(yīng)責(zé)任，解決中低階層住房需求。保障房任務(wù)沒按時完成的，要追究相關(guān)部門和地方領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。三是治理整頓房地產(chǎn)市場交易秩序，徹查房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗行為。要像證券市場打擊股評“黑嘴”和內(nèi)幕交易一樣打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的不法中介和市場操縱行為，要像證券市場厲行開戶實名制一樣，公開各級領(lǐng)導(dǎo)干部的住房投資情況。
今年兩會期間，我注意到，社會各界對高房價的認(rèn)識已趨統(tǒng)一，政府穩(wěn)定房價決心已下，接下來就要看各個部門和地方的具體行動了。如果總理、部長和代表委員們有關(guān)穩(wěn)定房價的發(fā)言能夠轉(zhuǎn)化為行動，一個字能當(dāng)作一塊磚頭來用的話，那么，兩會十多天功夫里積累下來，修造一條新萬里長城的磚頭已綽綽有余。如果不砌長城，拿這些磚頭來蓋保障房，就可以筑起廣廈千萬間，大庇天下“蟻?zhàn)濉北M歡顏。屆時，喧囂的樓市終將歸于平靜，偉大的祖國將更加和諧。
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