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| 私募房地產(chǎn)投資基金在行動！ |
私募房地產(chǎn)投資基金，是求錢若渴的房開商與難抑投資沖動的資金方之間實現(xiàn)聯(lián)姻的最直接途徑，而新政對于市場的深刻影響，更加速了雙方開展合作的步伐；但充滿變數(shù)和難言明朗的市場前景，注定了房開商與基金的蜜月期不會持續(xù)太長。
關(guān)鍵詞：私募投資、融資、 房地產(chǎn)
【 最后一根稻草 】
4月份以來，浙江民間融資的成本出現(xiàn)狂飆上漲，有當(dāng)?shù)負?dān)保投資機構(gòu)負責(zé)人明確指出，目前房地產(chǎn)項目很難從當(dāng)?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100%。
自從雙十新政面世，至今已兩月有余。當(dāng)市場還在孜孜以求的討論“房價究竟會不會下跌”的話題時，也許事關(guān)房地產(chǎn)
行業(yè)未來發(fā)展命脈的更重要問題已經(jīng)浮出水面——若要問現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)高層最關(guān)心的話題是什么，答案一定是融資。
信貸緊縮并非最近發(fā)生的新鮮事，早在去年年底，隨著各項稅費減免優(yōu)惠政策一并退出和終止的，就是管理層授意下銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)行業(yè)寬松的流動性輸送；與此同時，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅IPO上市大門事實上關(guān)閉，通過公開市場再融資的審批門檻也在逐漸提高。
以銀行信貸為例，目前很多銀行已不再批準(zhǔn)土地儲備貸款，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款
的審批要求也愈發(fā)趨向嚴格：不但有開發(fā)商“連續(xù)三年盈利”硬性財務(wù)指標(biāo)，對貸款項目的審批要求也集中在城市中心地段等地價抗跌性較好的區(qū)域。這就實質(zhì)上把多數(shù)未開工新項目都擋在銀行門外。
同樣讓開發(fā)商們感到寒意逼人的，還有新政落地之后市場出現(xiàn)的停滯——房子賣不出去了。之前樓市火爆最直接的表現(xiàn)就是銷售景氣、量價齊升。隨著成交量跌入低谷，且短期內(nèi)看不到恢復(fù)增長的勢頭，一切便發(fā)生了改變。
根據(jù)亞洲經(jīng)濟數(shù)據(jù)中心（CEIC）提供的數(shù)據(jù)顯示：自房地產(chǎn)
新政出臺以來，一線核心城市商品房成交量已大幅度下滑。其中北京、上海、深圳成交量環(huán)比分別下滑53%、54%、8%，同比分別下滑57%、 68%、62%。基于當(dāng)前的住房需求仍將處于觀望階段，預(yù)計未來三、四個月成交量將繼續(xù)下降。
新政前房子不愁賣的行情，不僅僅是給開發(fā)商帶來了可觀的銷售回款，更重要的是為企業(yè)財務(wù)面提供了良好的現(xiàn)金正流入，這不僅令房地產(chǎn)項目在投資者眼中保持了高盈利和低風(fēng)險的“優(yōu)等生”形象，也為開發(fā)商在尋求融資過程中壓低資金成本提供了充足的底氣。
根據(jù)記者測算的結(jié)果，目前A股市場上房地產(chǎn)行業(yè)板塊內(nèi)上市公司的未來一年內(nèi)預(yù)期市盈率僅為10倍，不僅低于過去10年來的平均值13.6倍，也趨近2008年股市最低點時的8.7倍。處于這般低位的市盈率體現(xiàn)了眼下房地產(chǎn)開發(fā)公司在市場上受到的冷遇，同時也意味著即使在不受大陸調(diào)控政策影響的香港市場上，內(nèi)房企業(yè)若想通過發(fā)債或股票增發(fā)進行再融資，也難以募集到足夠的金額。
根據(jù)天則經(jīng)濟研究所調(diào)研的數(shù)據(jù)，四月份以來，浙江民間融資的成本出現(xiàn)狂飆上漲，有當(dāng)?shù)負?dān)保投資機構(gòu)負責(zé)人明確指出，目前房地產(chǎn)項目很難從當(dāng)?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100%。據(jù)介紹，在目前的經(jīng)濟背景下，愿意承擔(dān)如此高息的企業(yè)，基本只有從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的公司，其中尤以浙江背景企業(yè)在中西部地區(qū)開發(fā)的項目資金需求量最大。
如此高昂的資金成本恐怕會讓不少房開商望而卻步。在一、二線城市或省會城市，通過“招拍掛”程序獲得的土地的成本約占到項目總成本的40%以上，部分地區(qū)和項目甚至超過50%。同時，考慮到當(dāng)前二級市場的承受能力，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤能夠承受的融資成本上限至多為25%。因此，我們也很容易理解為何目前許多房開商做出了延遲開工的選擇，目的即是避免在各方面條件均不利的情況下進入市場而被迫承擔(dān)的過高風(fēng)險。
【 等米下炊 】
僅2009年第四季度和2010年第一季度內(nèi)，全國新開工面積將達到6.6億平方米，這已經(jīng)超過了2008年全年的水平。如此巨大的開工量，同樣還意味著整個行業(yè)對于資金的需求將大大增加。
根據(jù)2010年年初發(fā)布的《2009年中國及主要城市土地市場監(jiān)測報告》顯示：2009年全國60個重點城市共推出住宅類用地面積22334萬平方米，同比增加39%；其中成交的土地面積達到18755萬平方米，同比增加83%；各項數(shù)據(jù)統(tǒng)計一舉超過房地產(chǎn)市場在2007年達到的行情高點。
隨著中央各部委嚴厲打擊囤地的政策逐步落實，這都意味著近兩年內(nèi)，房地產(chǎn)新開工面積將達到一個驚人的總量。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松博士的預(yù)計，僅2009年第四季度和2010年第一季度內(nèi)，全國新開工面積將達到6.6億平方米，這已經(jīng)超過了2008年全年的水平。
如此巨大的開工量，同樣還意味著整個行業(yè)對于資金的需求將大大增加。從國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共籌資16250億元，其中，國內(nèi)開發(fā)貸款3674億元，個人按揭貸款2193億元。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占當(dāng)年新增貸款總額的10％-11％，而今年全年的貸款新增規(guī)模要從9.5萬億元減到7.5萬億元，加之房地產(chǎn)貸款的集中度正在提高，這意味著抗風(fēng)險能力弱的房地產(chǎn)公司融資需求將更為強烈。
因為房地產(chǎn)行業(yè)的資金彈性明顯小于其他行業(yè)，一旦項目開工建設(shè)，就必須保證后續(xù)資金到位，而大部分房地產(chǎn)公司都是按年度做開發(fā)貸款，在政策變化面前常措手不及。由于市場對資金的需求愈發(fā)強烈，越來越多嗅覺敏銳的投資人和專業(yè)投資人士亦聞風(fēng)而動，一大批房地產(chǎn)私募投資基金正是在這樣的市場背景下應(yīng)運而生。
【 遍地開花的私募基金 】
開發(fā)商要將新業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)分開，否則難免利益沖突，如果前期成立的基金都投給開發(fā)商自己的項目，以后基金再融資就會有困難。
目前市場上眾多的房地產(chǎn)投資基金，其實有著不同的身世背景。而出身的不同，也決定了其投資方向、進退策略等均有不同，差異化競爭趨勢明顯。
第一類是以金融投資機構(gòu)為主要發(fā)起者的戰(zhàn)略型投資基金。目前，包括高盛、摩根士丹利、瑞銀集團、德意志銀行等各大國際投行在國內(nèi)均有這類項目正在運作。此外，鼎暉投資、中信資本等PE目前也已經(jīng)或有意涉足該領(lǐng)域。
外資投行在國內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，其實由來已久。早在2003年前后，高盛、摩根士丹利便已“春江水暖鴨先知”，率先在國內(nèi)成立類似基金，募資額均在10億美元左右。其主要投資物業(yè)為大型寫字樓或綜合體商業(yè)項目的整體開發(fā)或收購，限于政策及其對中國市場的認知，這類基金主要的投資活動一般僅在北京、上海等一線城市展開，并由外方管理團隊獨立運作。隨著國內(nèi)PE加入，未來二三線城市的優(yōu)質(zhì)項目也有望迎來這類資金的注入。
北京銀信投資有限公司董事長張民耕、陽光壹佰董事長易小迪、復(fù)地集團董事長范偉、富匯投資管理有限公司曾軍、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會委托喜神資產(chǎn)管理公司五家專業(yè)機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的私募投資基金管理公司——盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司，就屬于后者，其關(guān)注的重點地域為環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域，以及經(jīng)濟發(fā)達與房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的省會城市。
第二類房地產(chǎn)私募投資基金，為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設(shè)立。中國海外、華潤地產(chǎn)、金地集團等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。有業(yè)內(nèi)人士分析開發(fā)商這一風(fēng)潮的動機時指出：銀行信貸門檻的提高，正是驅(qū)使這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的主要推動力；集團方往往寄希望于通過基金募資的形式、給自身旗下位非中心城市尋求資金支持。因此，從形式上看，房地產(chǎn)投資基金比較傾向為市郊與二、三線城市地產(chǎn)項目提供融資，正好彌補銀行開發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。
3月17日，中國海外發(fā)布公告，公司將與工銀國際投資管理公司成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金，主要用于投資中海地產(chǎn)集團的住宅物業(yè)。首期募集資金將不低于2.5億美元。其中，中海及中海發(fā)展附屬公司共同出資1.2億美元，工銀國際投資管理公司亦出資1.2億美元，共贏公司出資 1000萬美元。
4月初，金地集團（600383.SH）與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金首期募集完成，募集簽約金額約1億美元，主要投資國內(nèi)住宅開發(fā)項目。五家投資者分別來自歐洲、中東和亞洲，其管理團隊由金地與瑞銀共同組成。金地計劃三年內(nèi)在國內(nèi)成立由金地獨立募集和管理的人民幣房地產(chǎn)基金，并力爭基金融資額占公司投資總額的20％左右。
作為國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的先行者——復(fù)星集團，目前也有意通過加大對旗下基金和投資業(yè)務(wù)的投入，一方面用于支持子公司證大地產(chǎn)在上海的發(fā)展，另一方面復(fù)制其一線城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，以投資為主導(dǎo)，進而將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向全國二三線城市拓展。
仲量聯(lián)行的一位分析員表示：中國房地產(chǎn)政策多變，經(jīng)歷了數(shù)次市場起伏的企業(yè)逐漸認識到穩(wěn)定而多元化融資渠道的重要性，因此紛紛將目光投向了私募基金領(lǐng)域。
戴德梁行中國業(yè)務(wù)投資主管葉國平認為，開發(fā)商成立房地產(chǎn)基金，不可僅僅為了融資，而應(yīng)當(dāng)要做新業(yè)務(wù)。投行或PE在商業(yè)地產(chǎn)投資方面更有經(jīng)驗，但開發(fā)商更擅長投資住宅項目。葉國平建議開發(fā)商要將新業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)分開，否則難免利益沖突，如果前期成立的基金都投給開發(fā)商自己的項目，以后基金再融資就會有困難。
新加坡嘉德置地集團與其旗下的凱德置地（中國）投資有限公司（下稱“凱德置地”）在這方面的互動堪稱楷模。目前嘉德置地集團旗下有8只私募基金和2只REITS與中國境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)，其中私募基金總規(guī)模接近40億美元，支持范圍涵蓋住宅、綜合商業(yè)、工業(yè)區(qū)辦公樓、商場和服務(wù)式公寓。同時各基金之間均賦以明確的職能分工，如凱德中國住宅基金僅投資于住宅項目；而凱德置地開發(fā)運營的來福士廣場，則采用了來福士基金與嘉德商業(yè)地產(chǎn)基金共同注資的模式，其中基金出資占到項目權(quán)重的20%－50%。基金的資金來源，則是嘉德集團借助新加坡主權(quán)投資基金的良好客戶網(wǎng)絡(luò)，在亞太、歐美和中東等國家和地區(qū)募集。
【 是救世主，還是“門口的野蠻人”？ 】
房地產(chǎn)私募投資基金可能會在合同條款中做出苛刻的規(guī)定，一旦還款不暢或是項目進展出現(xiàn)滯后，基金往往會要求一定的對價補償——也許是懲罰性利息，更有可能是強制股權(quán)出讓。
對于多數(shù)項目位于二三線城市、既缺乏品牌、又同樣求錢若渴的中小房開商而言，上述兩種類型的投資基金難免可望而不可及，但在市場經(jīng)濟條件下，旺盛的市場需求必然催生相應(yīng)的供給，目前還有一類房地產(chǎn)投資基金正在悄無聲息間蓬勃生長。這類投資基金以民間投資者或中小型企業(yè)為主要發(fā)起人和管理者，募集資金數(shù)量不一，從數(shù)億元到數(shù)十億元不等，其資金總額來源十分多樣化。
這類基金往往投資風(fēng)格激進而靈活，從股權(quán)投資、過橋貸款，到合作開發(fā)，均有所涉獵。它們還往往與當(dāng)?shù)劂y行或信托公司建立了良好的合作關(guān)系，從而實現(xiàn)深度資源整合，提供結(jié)構(gòu)化的融資解決方案。加上資金總量小，對于意向融資額在1億元以下的小項目，甚至可以做到數(shù)日內(nèi)資金即到位，迅速推動項目開工建設(shè)。
選擇房地產(chǎn)投資基金的好處是顯而易見的。首先，這也許是對于很多位于二三線城市的中小開發(fā)商而言市場上除了私人借貸外唯一能夠融入資金的途徑。其次，相對于地下錢莊，它提供的資金成本要“合理”得多——月息2-3%或年回報率25%-30%，融資期限也很靈活。第三，相對于銀行信貸甚至是通過信托項目募集資金而言，它的門檻也不高，不少“四證”不全的項目它們也愿意做。第四，提供了多樣化的合作模式：開發(fā)商既可選擇通過基金拆入過橋資金待項目達到一定條件后再轉(zhuǎn)投銀行或信托渠道，也可選擇和基金合作開發(fā)，在讓渡一定股權(quán)和利潤的同時，也起到分散風(fēng)險的目的。
那么，房地產(chǎn)投資基金就是眾多求錢若渴的開發(fā)商的天使嗎？
答案顯然是否定的。作為企業(yè)，房地產(chǎn)私募投資基金與其他市場化運作的公司一樣，同樣以追求利潤為目標(biāo)。雖然其參與的行業(yè)的特點決定了其“風(fēng)險偏好型”的業(yè)務(wù)運作模式，但作為經(jīng)驗豐富的投資者和基金管理層，他們同樣也設(shè)置了諸多手段來限制開發(fā)商的行為，防范風(fēng)險。
其一，房地產(chǎn)私募投資基金可能會在合同條款中做出苛刻的規(guī)定，一旦還款不暢或是項目進展出現(xiàn)滯后，基金往往會要求一定的對價補償——也許是懲罰性利息，更有可能是強制股權(quán)出讓。這類條款，與投行善于玩弄的“對賭協(xié)議”有類似之處。前日恒大地產(chǎn)身上發(fā)生的 “先公布降價促銷后又匆忙否認”一幕，其實背后正是有機構(gòu)投資者在其上市之處與恒大簽訂的“股價不達標(biāo)恒大需支付懲罰性賠款”這一“隱形緊箍咒”在發(fā)揮作用。
可見，強勢如恒大者在投資機構(gòu)面前尚且左支右絀，一般的中小型房開商，相較之下在資本運作方面更是處于下風(fēng)，更何況市場行情如此，不得不有求于人，若基金果真發(fā)難，開發(fā)商除了本地資源尚可仰仗依賴外，恐怕將疲于應(yīng)付可能的司法訴訟。
其二，無論是信托公司還是房地產(chǎn)私募基金，一般均要求將項目公司股權(quán)100%質(zhì)押過戶于注資方名下，同時會派出風(fēng)險控制專員和財務(wù)監(jiān)管人員進駐項目，監(jiān)管資金使用方向。這些舉措，雖然對于投資方而言乃控制風(fēng)險的必要舉措，但對于習(xí)慣于在資金上左右騰挪、長袖善舞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展而言，卻可能是致命的枷鎖。
某西部省會城市的開發(fā)商老總茍先生在向記者介紹他們公司跟基金合作的狀況時表示出了些許無奈和遺憾：“（基金方）不讓把錢拿走，就圈死了在這一個項目里……看到了其他好的拿地機會，我們也只能望洋興嘆。”
“等這個項目做完了，近期我也不打算做開發(fā)了，拿錢投資這樣的基金，或者干脆自己和朋友做一個，收益不錯還省事。”茍先生最后這樣總結(jié)道。 安家 胡堃
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| [本貼被作者本人于2010/8/5 14:15:39編輯過] |
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