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| 碧桂園老板楊國強的書為什么炒到10萬一本？寫了什么？ |
編者按：楊老板是農(nóng)民起家，靠奮斗建立了龐大的產(chǎn)業(yè)，各種公益慈善不完全統(tǒng)計大約20多億。一個對企業(yè)事務(wù)極為熟悉的高管，公開出版關(guān)于這家公司內(nèi)部情況的書籍，這是十分罕見的狀況（于情于理~合適嗎？）吳建斌自己在推薦和摘要上也談到，這本書梳理的碧桂園成立、發(fā)展到整個運營玩法，希望能夠“對家族式的泛地產(chǎn)老板、有志在財富管理上有所造詣的地產(chǎn)人士、現(xiàn)有及潛在創(chuàng)業(yè)者，以及想了解或想解讀楊家史的人有所幫助。”
不過，按照目前“一書難求”的狀況和碧桂園內(nèi)部“指哪打哪”的強執(zhí)行力來看，如果想要看到這本書，恐怕只能靠運氣了。
碧桂園的房子品位，每個人品味不一樣，這個見仁見智。我個人覺得大部分都接地氣、很符合中國人的審美，在讀懂中國上依然沒幾個人比得過楊國強……文章轉(zhuǎn)載的，自己看：
廣東順德。一天一個30多歲的少婦回到家，告訴她60歲的父親，突然淘到了一家店鋪，東西特別好特別有品位，并帶著他父親去逛。
那位老人逛完后也特別喜歡，買了很多東西送給親戚和朋友。
那家很有品位的店鋪叫名創(chuàng)優(yōu)品，一個Logo像優(yōu)衣庫、設(shè)計像無印良品、賣著假日貨的中國山寨店。
那個60歲的老人叫楊國強，全宇宙最大房企碧桂園的老板。鐘愛有品位日貨的他開發(fā)的房子也特別有品位，他把自己造的房子叫做好房子中的”勞斯萊斯”：兩三百平米大平層，土豪風裝修，最關(guān)鍵的是——還能種菜！
楊老板已經(jīng)把這種產(chǎn)品“勞斯萊斯”產(chǎn)品賣到了50萬人手中。2017年碧桂園銷售額5508億元，超越了萬科和恒大，成為全球規(guī)模最大的房企。在2018胡潤全球富豪榜上，楊老板的女兒“二小姐”、“豆豆”楊惠妍，財富超過2000億元，成為華人第四富豪。
但楊老板也有煩惱。最近中信出版社出版了一本書，引起了他極大恐慌。這本書出版后，他直接找到了中信出版社，全部買走了這本書。他甚至追到了作者的新公司，要求作者收回幾本送給朋友的樣書。
這本書也引起了圈內(nèi)人的極大好奇，在淘寶上這本書原版甚至標到了10萬塊一本。
你包叔在一個月前拿到了這本書的原版。這本書的名字叫《我在碧桂園的1000天》，作者是前碧桂園首席財務(wù)官吳建斌。
從2014年4月到2017年1月，吳建斌做了1000天碧桂園首席財務(wù)官。在這1000天里，碧桂園在房企中的排名從第七升到了第二。他離開11個月后，碧桂園成了宇宙第一大房企。2018年剛過去了兩個月，銷售額已經(jīng)接近700億。
這本炒到十萬塊錢、令宇宙第一大房企膽寒的書都寫了些什么？你包叔今天大撒幣，給大家簡單po下吧。
一、碧桂園是一家搞傾銷的房地產(chǎn)公司
傾銷這個詞是楊國強親口說的。在發(fā)布同心共享的激勵措施后，有些區(qū)域經(jīng)理不積極執(zhí)行，楊國強說：
這些人好笨好笨，而且沒有學會傾銷的辦法。
如果不是2017年的變故，新加坡旁的森林城市的銷售額可能會嚇死人，要知道，森林城市的貨值高達1.5萬億元。2016年，就憑著一個央視的廣告，項目賣了180億。
在標準化方面學習麥當勞，在薄利多銷方面學習沃爾瑪。其他房企和碧桂園根本不在一個競爭維度，只要每平米能賺到100元，楊國強就愿意做，他說過，如果喜馬拉雅山上有這樣的機會，他也會去。
房子怎么能和褲子的生意一樣？五個戶型怎么可以適用全國？這些反常造就了全國千篇一律的碧桂園，也給楊家?guī)砹?000億財富。
1994年，大陸向香港看齊施行房地產(chǎn)預售制度，碧桂園把這一規(guī)則運用到淋漓盡致，拿地四個月后，就可以開門迎客。投資在六個月內(nèi)就能收回，投入下一個項目。
尤其是在三四線城市，碧桂園能夠以非凡的速度取得預售證。去那些縣市的房管局網(wǎng)站上查查，碧桂園到底有多少房子沒有取得預售證。
楊國強拜會雷軍的時候，雷軍告訴他，有規(guī)模自然有利潤，規(guī)模越大，利潤越大。
如今，雷軍的小米也要上市了，市值據(jù)說會超過兩千億。
但楊老板不是沒有遇到冬天的。
最近的一個冬天是2014年。首席財務(wù)官辭職，帶走了整個團隊；投資者關(guān)系辦公室的所有人都在熬著最后的合同工作日；碧桂園在資本市場毫無建樹；在集團的投資會上，集團頭號項目的項目總報不出項目的成本價。市場卻在一路下行。
如果這個時候告訴你，1000天后，它將成為宇宙第一大房企，恐怕就像說獸爺從此戒掉大寶劍一樣沒人信。
楊老板馬上將銷售定為集團的重中之重。首先是換帥，讓集團第一個博士程光煜擔任營銷中心總經(jīng)理，和2800個中介機構(gòu)簽了代理。全民營銷的手段也被啟用，碧桂園短時間內(nèi)動員了超過20萬人給他們賣房子。
1550億的目標被分配到7個人手中，楊國強侄兒把自己的獎金全部拿出來。他們帶著7個銷售小隊奔赴“前線”，這七個小隊的名字分別是：飛鷹、豪鷹、天鷹、雄鷹、突鷹、群鷹和獵鷹。
在距離年末兩天的時候，碧桂園終于完成了年初1280億銷售額的承諾。其中有將近一半來自于老業(yè)主帶新。
1995年，楊國強把借來的2000萬全部做了廣告，當年賺了5000萬，第二年5000萬又被全做了廣告，當年賺了一個億。
這一次，他又重復了這個方法。惠州的超級大盤十里銀灘賣不動，碧桂園跑到香港大打廣告，最終香港人消化了3000套房子。
度過冬天之后，碧桂園迎來了三年的春天。2018年兩個月過去了，碧桂園的銷售額已經(jīng)超過千億，穩(wěn)坐冠軍寶座。
二
讀懂中國的《南方周末》曾讀懂了楊老板，寫過碧桂園零價拿地的故事。不過，在讀懂中國上，依然沒幾個人比得過楊國強。
吳建斌上任后，馬上用自己的經(jīng)驗和關(guān)系重啟碧桂園的資本運作。即便周圍的人告訴他，老板根本不在意融資成本的高低，只要能借到錢就可以了。
2008年的金融危機中，碧桂園的股價從11塊跌到1塊，風雨飄搖。有一天他跟富力老板張力訴苦，每個月睜開眼就要還銀行二十多億，壓力太大了。
那次金融危機也讓楊國強對資本運作始終有厭惡情緒。但是，2015年1月佳兆業(yè)陷入危機，被銀行申請財產(chǎn)保全，引得內(nèi)房股大跌，卻是楊國強為碧桂園找到了一條萬無一失的新路——染紅，尋找央企入股。
楊國強很快帶高管團隊到上海拜訪了馬明哲，馬明哲對手下說，你們看楊主席的面相，和楊主席合作一定沒有問題。
不久之后，平安成為碧桂園的第二大股東。
誰說只有AB的吳先生才能靠臉吃飯？
吳建斌一直以老東家中海為目標來改造碧桂園。
早年，楊國強以30%的利息借過高利貸，借5000萬，銀行當場扣掉了1500萬利息。一年之后，楊國強不僅還上5000萬，還自己賺了1000萬。
和這樣的企業(yè)家談控制負債，編制預算，是注定要失敗的。
事實也證明，吳建斌給碧桂園定下的70%凈負債率的紅線根本沒有堅持多久。要知道在中海時，他守著凈負債率不超過40%的紅線。
就任后不久，吳建斌就發(fā)現(xiàn)了碧桂園在預算編制方面的問題，但是他的建議卻屢屢被忽視。在他明確表示生氣之后，終于換來了50分鐘的公開演講。
演講干貨滿滿，贏得滿堂掌聲。但楊國強卻沒有任何反應(yīng)，他當場改變議題，大談什么戶型可以賣得好。
吳建斌只能在筆記本上寫下，在這里，路漫漫其修遠兮。
2015年7月一個周末，吳建斌還帶著一位研究員朋友會見了總裁莫斌，他希望引起管理層對市值的關(guān)注，晉級藍籌股，但屢屢失敗，他覺得外人的意見能引起總裁的注意。
研究員朋友告訴莫斌，投資人不愿意看到碧桂園沿著舊有的模式繼續(xù)前進，而希望找到新的增長點，因此碧桂園最好重新調(diào)整戰(zhàn)略。
不出意外，這位書生的游說又一次失敗。
當年在飯局上，周鴻祎對豌豆莢創(chuàng)始人王俊煜說：
在中國要做成事，你們這些“書生”是不行的，太陽春白雪是打不了仗的。張無忌雖然武功蓋世，三觀正確，但最后坐上大明朝皇位的，還是路子更野的朱元璋。吳建斌專業(yè)做財務(wù)三十年，但最終讓碧桂園登上巔峰的，還是楊老板的毛氏口訣。
三
能夠讓碧桂園經(jīng)理人們頭拱地嗷嗷叫干活的，是楊家敢于把稅后利潤的20%拿出來分享。
用楊老板的話說，他是在打土豪分田地，調(diào)動農(nóng)民的積極性。
2012年開始，楊國強開始推行“成就共享”的激勵計劃，只要區(qū)域和項目管理層完成目標，就能拿到項目稅后20%的利潤的獎勵。
2014年9月9日，在碧桂園一次大會上，農(nóng)民的兒子楊國強宣布，中國5000年的農(nóng)耕文明史結(jié)束了。他在大會上撒了2億元給37個區(qū)域總裁和項目總經(jīng)理。
2014年10月13日，楊國強發(fā)動了碧桂園歷史上的“十月革命”，開始實行“同心共享”的激勵機制，項目的員工可以成為項目的股東，分享項目利潤。一般來說，項目的股份占比為：集團85%，高層5%和區(qū)域公司10%。
國企財務(wù)出身的吳建斌，始終在質(zhì)疑這種激勵制度。他發(fā)現(xiàn)，在2014的低潮期，制度的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，但是迅速被2015年的好行市掩蓋。
吳建斌在訪談了一些高管后，發(fā)現(xiàn)這種機制受環(huán)境影響很大，環(huán)境好的時候皆大歡喜，但是環(huán)境不好時，就會加重存貨和現(xiàn)金流的惡化，而且區(qū)域公司為了完成目標，會越來越多做項目融資，影響集團的融資額度，而且買錯地、買地不慎實有發(fā)生。
到任后不久，吳建斌提議楊國強實行認股權(quán)證激勵計劃，希望將激勵對象擴大一點，楊國強當場否決，他在一張紙的背面留下兩個字“自私”。
他只愿意激發(fā)精英的自私之心。
那些被資本市場驗證過的成功經(jīng)驗，那些書生意氣，在這里似乎都不適用。
吳建斌在碧桂園的1000天中，一直是個“異見者”。但楊國強不厭其煩地告訴手下人，不要質(zhì)疑我們的商業(yè)模式。
在碧桂園銷售額剛過千億的時候，楊國強給女兒女婿四個人提了一個問題，如何能實現(xiàn)500億利潤。
2015年11月，看到比碧桂園實力弱，但是負債率超高的一家同行的刺激，楊國強要求2016年上半年買到500億元的地。盡管他多次表示，碧桂園不學別人，要走自己的路，但手下的人都能看出來，他無時無刻不在關(guān)注著對手們的一舉一動。
這樣的沖動之舉，四個月以后就成了壯舉。2016年，楊國強不止一次和吳建斌說，多虧我去年的推動，才買了這么多土地，趕上了這一波。
你看你當時還反對。
一位寫出多本財務(wù)專著的業(yè)內(nèi)專家，受過良好的高等教育，在攝影和管理學上有著高超造詣的職業(yè)經(jīng)理人，終究沒能改變一位愛讀《讀者》、愛買名創(chuàng)優(yōu)品、愛給高管贈書（hu）法（shen）作（fu）品的農(nóng)民。
輸給楊國強的不僅吳建斌，還有摩根士丹利和波士頓咨詢，在他們提供給碧桂園的咨詢報告顯示，楊國強大部分的堅持都是有問題的——堅持地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦三四線城市，不重視資本運作。他們的意見都被楊國強巧妙地否決了。
楊國強說，如果我明天有事一定要去廣州，那我一定會趕到。如果沒有汽車，我就開摩托車去，如果沒有摩托車，我就踩單車去，如果沒有單車，我就走路去，如果前面有河流擋道，沒有渡船，我就游過去，走得累趴下，我爬也要爬過去。言出必行。
這位農(nóng)民肯定沒有讀過吳建斌最喜歡的稻盛和夫。他最有名的書是《活法》。你包叔看完這本書，以及《我在碧桂園的1000天》，終于明白如何創(chuàng)立一家偉大的公司。
《活法》是一本記錄他老人家每天睡在實驗室，等著晶體管成型故事的書。《我在碧桂園的1000天》則是一本不斷質(zhì)疑碧桂園商業(yè)模式的書。
但稻盛和夫后來一個人創(chuàng)造了兩個世界五百強；而不管口碑和未來如何，楊國強的確在2017帶領(lǐng)碧桂園登上了世界房企之巔。
這大概就是企業(yè)家們的最高境界——就算稻盛和夫、楊國強，他們其實也不太明白，成功是怎么成功的，失敗是怎么失敗的。
所謂“佛”系，大概說的就是這個道理。
來源：包郵區(qū)公號。
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| [本貼被作者本人于2018/3/1 18:21:28編輯過] |
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