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| 任志強談房價、房地產(chǎn)稅、地方債務(wù)…真言應(yīng)該去聽！ |
任大炮一開口談房地產(chǎn)，結(jié)果都是各方評論很多，有站隊挺他的，也有黑他的。
7月23日博鰲房地產(chǎn)論壇第18屆年會上，華遠地產(chǎn)前董事長任志強與去年一樣，用特殊的方式為現(xiàn)場嘉賓帶來了一次房地產(chǎn)思想盛宴。
三五年時間以來，白銀時代、地產(chǎn)公司名稱去房地產(chǎn)字眼——這些擔心害怕與房地產(chǎn)沾邊的心理和行為，在任志強這里，覺得根本不必要。任志強堅決認為，在未來的20年左右的時間里頭，中國的城鎮(zhèn)化仍然是一個高速發(fā)展的過程。從現(xiàn)有中國的城鎮(zhèn)化水平來看，離我們要實現(xiàn)現(xiàn)代化和小康目標還差的很遠。就房地產(chǎn)市場的總體情況來看，中國這個房地產(chǎn)市場巨大發(fā)展的前景，是不可忽略的事情。
任志強舉例數(shù)據(jù)稱，“全世界都找不到中國這么大一個房地產(chǎn)市場。目前中國的獨居家庭大概在7500萬戶，占城市總?cè)丝诘?%左右，但是在北歐這個數(shù)據(jù)已經(jīng)接近40%，歐洲的數(shù)據(jù)為25%左右，中國在未來的發(fā)展過程中，這個數(shù)據(jù)可能也會達到20%或者更高的水平，意味著幾年以后，獨居家庭可能會達到2億用戶，住房的需求仍然是巨大的。”
全國的房地產(chǎn)商們，聽明白任志強的話了沒有，與其一天到晚擔心市場不好，不如找到市場的新空間，匹配自己的優(yōu)勢資源，扎扎實實做好產(chǎn)品對口市場，發(fā)揮改革開放前期“明知不可為而為之”的拼勁和闖勁，市場就會生生不息，企業(yè)的精神就會綿延持久。
“行政干預(yù)與房價上漲”這個事情要重視
有句話說，凡人怕果，菩薩懼因。
房地產(chǎn)市場上，人們往往只直觀地看房價談房價。任志強不一樣，凡事都要追根刨底，就像不管社會和經(jīng)濟怎么變化，他都堅信共產(chǎn)主義一定會實現(xiàn)。
任志強說，中國房地產(chǎn)市場比較明顯的一個特點，就是在政府主導(dǎo)下的一個市場。例如土地是政府壟斷和有計劃供應(yīng)，曾經(jīng)發(fā)生過很多因為土地而產(chǎn)生的價格波動，比如黃奇帆先生曾經(jīng)說過，政府在土地上的錯配是非常嚴重的問題。
當人口向城市轉(zhuǎn)移的時候，特別是向大中城市轉(zhuǎn)移的時候，需要一個遷移數(shù)量多的地區(qū)，但往往土地供應(yīng)不足。
對這個問題，任志強表示至今仍然無解，根源是政府對土地的控制問題。“政府對市場的控制還體現(xiàn)在多個方面。比如三四線城市的棚改貨幣化問題，如果一刀切用貨幣補償方式，容易造成供需矛盾。所以，現(xiàn)在中央政府采取了另外一種辦法，即部分地區(qū)貨幣化安置，部分地區(qū)是實物安置。”
在土地、棚改之外，任志強表示，政府對市場的控制還體現(xiàn)在各種限購、限價、限售措施、價格審批中。“整個的中國房地產(chǎn)市場，我們明顯看到的是政府對于市場的調(diào)控已經(jīng)到了行政命令大于市場自由競爭的階段。”
他認為，“人口最向往的一線城市地區(qū)，房價被嚴格限制。結(jié)果導(dǎo)致全國房價普遍繼續(xù)上漲。”
從1月至6月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上半年投資主要靠房地產(chǎn)支撐，稅收和稅外的其他財政經(jīng)費收入，來源于房地產(chǎn)市場的占比不小，在大約十幾萬億元的中央和地方的財政收入中，僅房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的收入就達到了3萬多億元，這是一個非常大的比重。
任志強表示，“如果沒有房地產(chǎn)市場投資支撐的話，中國現(xiàn)有的投資增速可能就從6%降到更低的階段了。”
總體來看，今年上半年GDP增速從6.9%到6.8%，再到6.7%，部分專家預(yù)測下半年可能會繼續(xù)下降，甚至低于6.5%，尤其受中美貿(mào)易等不確定因素影響，數(shù)字會持續(xù)下降。
任志強預(yù)測，“從統(tǒng)計數(shù)字來看，下降的趨勢可能是更強烈。6月份房地產(chǎn)的銷售略有增長，增長了0.4個點。從銷售金額上可以明顯看出，增長得更高一些。中間大概有10%的差，這就說明房價是在持續(xù)上漲，且上漲趨勢不可逆轉(zhuǎn)。”
問題不在市場在你，如謀取高額利潤而不愿意低價銷售
投資市場里有句名言：一切限制流動性的行為，最后都會增加波動性。
因為房地產(chǎn)流動性問題，不少人對今年的房地產(chǎn)發(fā)展情況有所擔憂和恐懼，但任志強的看法不同，“我最擔憂的實際上不是在今年，是在去年就開始擔憂今年有大量的還債高峰，開發(fā)商的資金會嚴重不足。今年的還債高峰，可能會導(dǎo)致一些企業(yè)的資金流出現(xiàn)問題，或者導(dǎo)致一些地區(qū)的開發(fā)增速繼續(xù)下降。”
今年年初房地產(chǎn)投資進入高峰期，但逐步下降的趨勢不可改變，就近三個月來看，投資趨勢呈下降狀態(tài)，6月份雖然有所回升，但仍是低位。另外，銀行貸款也是負增長的，個人按揭貸款也是負增長。
任志強預(yù)測，“下半年如果現(xiàn)行政策不改變，我認為房地產(chǎn)銷售量和投資還是持續(xù)下行。不過，我個人倒不覺得房地產(chǎn)市場會崩盤，或者會出現(xiàn)急速逆轉(zhuǎn)的情況，畢竟城市化需求還存在，改善性需求還大量存在，特別是獨居生活的總戶數(shù)在增多。”
過去三年，獨居家庭年增長率約30%，一方面是老齡化造成的獨居生活，另一方面是因為年輕人不愿意和老人共同居住而形成的獨居生活。因此，房地產(chǎn)市場需求還很大。去年房地產(chǎn)的總面積銷售量16.9億平方米。
任志強認為，雖然政府在控制一些市場的情況，但開發(fā)商并非沒有生存的余地。房地產(chǎn)行業(yè)依然有利可圖，如何解決資金和盈利問題，這取決于企業(yè)自身的能力和對市場的把握以及對政府政策的應(yīng)用。
任志強舉例給出答案，“開發(fā)商要應(yīng)對的實際上不是市場和需求在急劇減少，而是在政府調(diào)控之下的政策變化，你是不是能適應(yīng)。——
比如說在融資問題上遇到困難時，如何保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定；
比如說你拿地的地區(qū)是不是面臨著限購或者其他一些行政措施；比如說你所提供的樓盤或者戶型是不是滿足當?shù)氐木用裥枨螅?br>
再比如說你是不是為了謀取高額利潤而不愿意低價銷售。”
房地產(chǎn)稅緩解不了土地財政，開發(fā)商旱天也要想法帶把傘
對于緩解房價的房地產(chǎn)稅問題，近日國家統(tǒng)計局公開發(fā)言稱正在加速推進，也有人認為房地產(chǎn)稅可以緩解地方債務(wù)。
對房地產(chǎn)稅，任志強表示，這次國家統(tǒng)計局特別強調(diào)，希望用房地產(chǎn)稅的辦法來改變地方財政的這個財政收入結(jié)構(gòu)。“我個人認為，這是不可能的。至少從立法的角度來看，今年還沒有列入立法范圍之內(nèi)。從中國的長期發(fā)展歷史來看，商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，你是不是都按商品房來估價，存在的問題也很大。我想它可能要減免一大堆其它的稅費，然后才能去征收新的稅費。那么減免這些稅費的過程中，是不是地方財政先要縮支啊，而新的稅收還沒有變成巨大的能量的時候，你中間這一段怎么過啊，所以我不認為房地產(chǎn)稅能夠改變地方政府財政的現(xiàn)有的收入收支情況，至少在相當一個年份中不能改變。”
任志強分析稱，地方財政首先要解決的是保證未來經(jīng)濟發(fā)展和已支付的，或者說已取得的債務(wù)的還賬問題，在很多人認為地方財政的收入這個比例是很高的，有幾十萬億元了。如果累計計算國家的這個平臺債務(wù)，已經(jīng)超過了100萬億元了，那么大于GDP的一種債務(wù)負擔，對地方政府來說，或?qū)χ醒胴斦䜩碚f，都是非常需要引起重視的。
所以在去杠桿的過程中，企業(yè)即使去了杠桿，也無法解決這個地方財政去杠桿的問題。那么還有相當一部分收入來源，仍然要依賴于房地產(chǎn)市場，所以我相信，在一個非完全市場化的房地產(chǎn)市場的調(diào)控程度下，政府的政策可能會決定未來發(fā)展主導(dǎo)的方向。但是老百姓的消費欲望，實際上是在和政府政策之間取得博弈的一個過程。
在這個過程中，作為開發(fā)商，你更多的是旱天也要想法帶把傘，但是要放心大膽地往前走，雖然艱難，但可以前行。
“市場還是存在的。”任志強說。 |
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