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| 萬科活不下去？小心開發(fā)商的謊話！ |
中國房地產市場中，存在著天然信息差。這讓本來對樓市信息判斷能力差的購房者，只能成為任其宰割的韭菜。
大部分人喜歡把希望寄托于房企的高管嘴邊，認為某些大品牌房企的管理者的口風一定是市場的風向標。但是哪些是真的，哪些是假的，購房者應該如何判斷，又成了一門技術活兒。
在9月中旬萬科內部會議上，萬科董事長郁亮一籌莫展，語重心長地說，今天我們面臨的轉折是全方位的，在政治、經濟、國際等方方面面。社會全方位進入轉折點時，所有行業(yè)無一幸免。
接下來三年事業(yè)計劃書的制定，所有行為都要“收斂聚焦”，我們要保證“活下去”！而在今年，如果6300億的回款目標沒有達成，我們所有的業(yè)務都可以停了。”
隨后，此段對話迅速在網絡上引發(fā)熱議，“活下去”成為了2018年開發(fā)商們制定戰(zhàn)略規(guī)劃的主題。
在地產界，萬科一直是公認的龍頭老大，這個頭銜并不在于賣的房子有多么好，而是在于企業(yè)在保證超大規(guī)模的基礎上是否擁有良好的現(xiàn)金流，強大的現(xiàn)金儲備和超低的資產負債率。
而這次連萬科都要以保命為主的話，其他中小型房企豈不是可以直接宣告倒閉了嗎。
于是網上就有媒體據此力爭，大唱中國樓市將一去不復返，房價將會進入不可逆的下行渠道。著急改善的購房者像是熱鍋上的螞蟻，現(xiàn)在要不要賣房？晚賣是不是就沒這個價了。
那么這段話是肺腑之言還是煙霧彈，我們又怎么得知他們的真正想法呢？其實也不難，我們不需要關心他說了什么，我們只關心他做了什么就可以了，行動說明一切。
對于預期的判斷主要表現(xiàn)在拿地上。
根據全國前19強房企的上市公司年報分析，其合計土地儲備面積折合成規(guī)劃可建面積大約相當于19億平方米，它們去年全年合計銷售面積為3.2億平方米，以此推算，未來兩年，這19家房企不用再拿一宗地，也可以銷售5.9年。
這證明大房企儲備的土地是完全夠用的。
而在此基礎上，根據中指院數據，2018年1-8月，從拿地金額來看，碧桂園以1134億元拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以1067億元穩(wěn)居第二位，保利以821億元穩(wěn)居第三位，3家房企的拿地金額平均超1000億。
既然如此不看好房地產市場，甚至都要“活不下去”了，又何必儲備這么多土地呢？況且今年上半年的地價水平還處于歷史高位，土地金貴的狠，這對追求凈收益的萬科好像并不符合道理。
這讓我想起了「禿鷲理論」
“在食物短缺的季節(jié)，禿鷲會一直尾隨在羸弱的獵物身邊，向獵物施加精神壓力，加速獵物死亡，然后啄食尸體，讓自己繼續(xù)活下去。”
這是20世紀90年代，美國財經作家希拉里·羅森伯格在所著的暢銷書《禿鷲投資者》中提出來的理論。
如果樓市交易低迷，房價進入下行通道，那么跟著大基調繼續(xù)加大力度唱衰房地產，比悲觀更悲觀，比極端更極端，這樣就會讓市場預期加速下滑。
最后導致的結果就是看不明白的同行業(yè)競爭者不敢拿地，購房者會根據“買漲不買跌”的心理慣性更加觀望，市場成交量加速下滑，中小型開發(fā)商賣不出去房子資金無法回流，最終被債務壓至破產，淪為老禿鷲的食物。
等到樓市蕭條，地方政府扛不住經濟壓力，主動降了地價后，強者入場抄底拿地，繼續(xù)做大做強。
其實在10年前，萬科的王石就已經悟到了禿鷲理論的精髓。
記得2008年王石在拋出“拐點論”時，在博客連補八篇大作補充觀點，一時在市場掀起巨浪。隨后在9月首次對開發(fā)的房產進行了大幅降價銷售的處理，這年萬科創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績，市場份額同比上升了50％，從而一舉成為了中國房地產企業(yè)的龍頭老大。
然后就是2009年金融危機后，四萬億計劃出臺，房地產市場迎來井噴，而萬科曾說過自己不囤地、不捂房、不做利潤在25%以上的項目，結果全被自己的行為證明成了假話。
上面用大量的文字去闡述萬科的「禿鷲理論」，其實一是想告訴大家，開發(fā)商的話只能信一半，有些話并不是說給購房者聽的，不要被市場情緒極端化；二是開發(fā)商的拿地行為證明了他們對市場的「長預期」，而銷售行為決定了他們的「短預期」。
那么這時候就有人想問了，前段時間網上曝光上半年土地市場流拍嚴重，光是1～7月份，就流拍了近800宗土地，達到歷史巔峰，這不正是地產商對「長預期」的看冷嗎？
并不是，分析這個問題還要考慮三個因素。
第一是之前房地產融資太容易了，屬于高杠桿高風險行業(yè)，現(xiàn)在監(jiān)管部門為了防風險嚴令禁止資金違規(guī)進入房地產，這就意味著房地產商融資成本極速上升，尤其是中小型企業(yè)，拿地稍有不慎就折在上面了；
第二限價政策當頭，面粉價格比面包貴，有的地方地價6000，建筑成本4000，結果政府限價10000，拿地就賠錢，有幾個人愿意做賠本兒賺吆喝的買賣？（但是未來預期受影響很大）。
第三是2015年和2016年發(fā)的公司債，多數為3+2、2+1年的還本付息期限結構，也就意味著2018年開始進入集中到期。既然是債，到期就要還。而現(xiàn)在融資難，拿不到錢，債都還不上，更別說拿新地。
但從今年以萬科為代表的大型企業(yè)在一二線城市集中拿地的節(jié)奏來看，在長預期上，他們還會堅定地等到一二線城市的下一個周期。而從今年三四線城市流拍的土地占比78%來看，大多數房企對三四線的樓市已經是用腳投票了。
再來看「短預期」。
房價這東西并不是說拐就拐的，懂點兒經濟學的人都能按照貨幣政策，調控政策推算出現(xiàn)在的結果。
限購政策壓著需求，房貸利率壓著杠桿，限價調控壓著供給，供需雙方鎖死，房價能漲才怪。
市場橫盤后，最怕開發(fā)商繃不住，我在《金九銀十不再》里也說過，一旦開發(fā)商為了回籠資金開始做“以價換量”的游戲，房價便會如洪水般加速下跌，從而傳導至二手房市場。
一般來說，開發(fā)商不到萬不得已是不會主動降價的，因為降價利潤削了不說，最主要還會引發(fā)房鬧，維權事件成為籠罩在銷售處上方的陰霾。
事實證明，現(xiàn)在的結果比我預想的還要慘一些，萬科早看透了這一切，選擇這個時候講“拐點論”是怕中小型開發(fā)商繃不住，提前泄了氣。這樣還不如自己提前搶跑，和08年一樣，跑在前面永遠比后面的強。
9月26日，廈門萬科的白鷺郡別墅對外宣布開始5折拋售，原價500萬，現(xiàn)價278萬，雖然精裝變?yōu)槊鳎娞莺蛙囄慌俪阡N售上玩了個心機，但是以價換量的意圖已經非常明顯。
與此同時，上海開始買房送寶馬，寶馬可直接兌現(xiàn)40多萬；四個月前因為搶房還有人暈倒的杭州，現(xiàn)在大部分樓盤直降2000元；西安新開盤項目出現(xiàn)0人購買現(xiàn)象，創(chuàng)下新的歷史記錄；碧桂園在安徽全省全線降價，蚌埠等城市6-7折拋售……
按現(xiàn)在這個局勢，銀十戰(zhàn)場會被眾開發(fā)商的以價換量的降價潮所淹沒，與此同時，大家還會看到在全國各地的售樓處翻涌的維權潮。
金九歇菜，銀十好不熱鬧。
2018年十月局勢已定，聲音嘈雜。
這時候的購房者應該學會仔細聆聽，不要被信息誤導。首先主動去查自己所在城市的土地流拍情況，如果土地市場依舊火熱，說明長預期還在。這個城市屬于大漲小跌的后者。
然后去判斷開發(fā)商降價潮里面的聲音。如果一個樓盤破天荒地給了你超大折扣，不要因為大減價去上車，而是要求證周邊二手房和這個樓盤的價差是多少，如果打折后的新房比二手房價格還高，那就證明是之前房價定的太高，還有空間，可以繼續(xù)等待。
這個時候開發(fā)商的降價促銷廣告會滿天飛，你要認真判斷是真心誠意還是虛情假意，因為大部分是打著降價促銷的幌子拉客的，要么之前承諾贈送的車庫不送，面積不送了，要么是裝修質量下降了，到頭來依舊沒買到便宜，如果能買到因資金流轉不開而放棄價格的盤最好。
多去跑盤，觀察各個地段的開發(fā)商打折情況，房價堅挺絕不降價的地段，說明這個區(qū)位價值好，這個時候去找此地段的次新二手房，因為樓市下行二手房業(yè)主往往比開發(fā)商更容易被說動，可以淘到筍盤。
這個時期對期房謹慎再謹慎，歷史上每到房價下行周期，卷著預售款逃跑的開發(fā)商比比皆是，這時候一定要選對有保障的品牌開發(fā)商，不然兩年之后你就是那個穿著白體恤，扛著維權大旗在售樓處門口從早喊到晚的苦逼業(yè)主了。
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