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| 房地產(chǎn)成保八重要支柱 百姓購房難進(jìn)一步加劇 |
房地產(chǎn)成保八重要支柱 百姓購房難進(jìn)一步加劇
文/瞭望新聞周刊 唐敏
《瞭望》文章：增長能否擺脫房地產(chǎn)依賴
房地產(chǎn)中期調(diào)整被強(qiáng)制中斷，在未形成合理時間、合理空間的調(diào)整后，房地產(chǎn)再次步入新的繁榮，風(fēng)險明顯后移
文/《瞭望》新聞周刊記者唐敏
占GDP的6.6%和投資的四分之一，直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60個，房地產(chǎn)業(yè)在中國這一輪應(yīng)對全球金融危機(jī)的遭遇戰(zhàn)中，是GDP增長保八的重要支柱之一。但是，另一方面，在部分城市，房價迅速攀升，房價收入比大大超出國際通行標(biāo)準(zhǔn)，普通老百姓購房難的矛盾在這一年進(jìn)一步加劇。
正因為此，2009年的房地產(chǎn)業(yè)，無論是從國家走出金融危機(jī)還是個人解決居住需求來看，都是關(guān)注的焦點。具體來看，主要聚焦于三大方面。
一問房價為何看不懂？
在政府保增長政策的帶動下，今年以來，房價出現(xiàn)了很戲劇性的變化。年初，觀望等待情緒濃厚、房地產(chǎn)市場低迷、悲觀。三四月份政策刺激效應(yīng)顯現(xiàn)，房價試探性回升進(jìn)而迅速上揚(yáng)，成交量也從穩(wěn)步回升到受高價打壓再到年底受優(yōu)惠政策到期影響瘋狂搶購。國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣形容這次房地產(chǎn)的回升為“超出了絕大多數(shù)人的意料，不少激進(jìn)的房地產(chǎn)商也驚呼看不懂”。
房價不僅與項目的成本、企業(yè)的利潤有關(guān)，還與市場的供求狀況和市場預(yù)期有關(guān)；不僅與住房制度有關(guān)，還與土地的供應(yīng)與管理制度、房地產(chǎn)的稅收制度、金融制度及社會的分配制度有關(guān)；外來人口購房比例的高低也是影響本地區(qū)房價的重要因素。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一認(rèn)為，我們既要看到解決這一問題的復(fù)雜性，又不希望房價大起大落。無論是為實現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，還是為了防止房地產(chǎn)泡沫的形成與積累，都需要對房價的合理性逐步量化，這有待有關(guān)方面進(jìn)一步研究并提出相應(yīng)的辦法。
二問調(diào)控的目標(biāo)為何難以實現(xiàn)？
從近幾年房價的發(fā)展來看，除了2008年冬與2009年初春受全球金融危機(jī)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所放緩，房價有所下降外，1998年住房制度改革以來，房價一直處于穩(wěn)步甚至有時是快速上升的狀態(tài)。而政府的調(diào)控往往是越調(diào)越漲，而2009年的刺激更是直接將房價拉升到新高。
這里面不容忽視的現(xiàn)實是，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)以及在地方發(fā)展中日益處于重要的位置。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)消費(fèi)與全國商品零售總額之比，已基本達(dá)到4:10；房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，能帶動建筑、鋼材、建材、家電、家具等60個行業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重在2007年時就達(dá)到了4.8%，從稅收來看，與房地產(chǎn)有關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅等7項稅收在2008年合計5434億元，接近2008年全國和地方稅收收入的10%和20%。2008年全國土地出讓金收入約為9600億元。
受此影響，一些地方對房地產(chǎn)的調(diào)控往往投鼠忌器，“中央政策說調(diào)整，土地供應(yīng)等政策相應(yīng)受到影響，形成供應(yīng)緊張的市場預(yù)期，自然越調(diào)越高”，市場人士指出，“關(guān)鍵是中央關(guān)于加大普通商品房、保障性住房建設(shè)的要求在地方并未真正得以實施。”
對今年以來的房價以及房地產(chǎn)形勢，王小廣認(rèn)為，本來2009年房地產(chǎn)中期調(diào)整將全面展開，也正好是解決我國多年房價頑癥的好機(jī)會。遺憾的是這一過程被強(qiáng)制中斷，房地產(chǎn)在未形成合理時間、合理空間的調(diào)整后，再次步入新的繁榮，風(fēng)險明顯后移。
三問房地產(chǎn)將向何處去？
從我國國情來看，仍處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期。近十年中，我國的房地產(chǎn)市場并非沒有波動，每次波動也與金融政策、土地政策有關(guān)，但每次影響時間不長，每次房價下跌的幅度也非常有限。究其原因，主要是我國正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，帶動了城市住房需求總量的增長，而不像西方發(fā)達(dá)國家那樣已處于城鎮(zhèn)化的飽和期。朱中一認(rèn)為，今后10年左右，我國的城鎮(zhèn)化仍處于快速發(fā)展時期，城市建設(shè)的質(zhì)量也將進(jìn)一步提高，這為房地產(chǎn)的發(fā)展繼續(xù)提供了機(jī)遇。
12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議明確列出了四條舉措：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。并明確指出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
如果地方政府真正明確普通商品房的“有效供給”到底該供應(yīng)多少，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的“規(guī)模”到底該有多大，把舉措落到數(shù)字上，銀行信貸具體操作不為投資投機(jī)性購房創(chuàng)造空間，相信2010年的房地產(chǎn)市場不會像今年這般“戲劇”。
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